1、“.....将成为京津地区乃至全国重要经济区域。项目选址于此可以大幅提高该区域商务承载能力，满足该区域空间布局要求和发展定位，完善该区域配套设施，进步体现该区域功能特色。二项目建设必要性项目建设有利于改善天津保税区投资环境，是促进天津招商引资和对外开放需要把天津市建设成为环渤海地区乃至我国北方经济中心已经列入国家发展宏伟战略中，而加速房地产业发展，尤其是建设大型商用楼，不仅能促进天津城市化进程，同时也能为外省市及外资企业入驻天津开发区设立办事机构研发中心等创造有利条件，为天津改革开放注入新活力。天津港澳现代城项目，商务办公商务娱乐休闲功能于体，建成后将极大地方便来天津滨海新区发展企业及投资人，为其提供必需生活工作和娱乐场所。项目建设将对天津招商引资工作带来积极影响，随着基础设施逐步完善，当地投资环境也会大为改善，从而吸引更多企业来津发展，进步推动天津市对外开放。二项目建设是天津滨海新区自身发展需要港澳现代城选址在天津经济发展前沿阵地，地处被誉为中国经济第三增长极滨海新区......”。

2、“.....其对商住用房等配套硬件设施需求日益强烈，该现代城项目正是应这需求而建设。在该区域建设个高层与单体商务办公楼结合，并伴有商业附属设施大型商住综合性场所，势必会对区域发展提供必要硬件支持，可以借此机会大力发展总部经济，优化区域经济结构，对区域服务档次与水平提升也会有所帮助。不仅如此，个区域发展势必离不开各行各业繁荣与进步，而房地产业是个国家或地区国民经济中关联度高带动性强辐射力大经济产业。房地产业效益不仅表现在直接经济效益即房屋销售收入上，更多地体现在间接经济效益上。通过对房地产业投入开发，可以带动定范围内国民经济相关行业全面发展。由于本项目间接效益主要表现在对本地区经济发展，对房地产业发展所带来效益，尤其是对本地区土地价值提升效益上，建成后将带动区域房地产业壮大。天津港澳现代城项目建设不仅能对该区域房地产行业带来积极影响，作为第三产业房地产业还能优化产业结构......”。

3、“.....促进天津港保税区，乃至滨海新区经济持续快速稳步发展。第三章市场分析产品定位及竞争力分析港澳现代城项目是立足于天津滨海新区保税区，主要面向天津市乃至整合环渤海地区大企业，未来可吸对市场下滑也纷纷采取措施积极调整销售策略，事实表明，部分开发商积极开始价格调整后能明显促进成交。保利中海作为年进驻天津市场品牌开发企业在年下半年推出多个有特色项目，特别是保利上河雅颂逆市彪红成为天津楼市那个冬天焦点项目，区位优势产品品质且价格适宜，项目开盘当月成交余套，这也使得开发企业对天津楼市后市发展要重新思考。随着年楼市调整期结束，天津年房地产市场重新出现了欣欣向荣势头。年上半年，在国家及天津市支持居民住房消费系列政策措施促进下，天津房地产市场形势良好，房屋交易量升价稳，居民住房消费信心日渐增强。从市场需求来看，年上半年无疑成为了天津市房地产行业个里程碑时代，周平均成交面积万平方米，超过普遍认为市场过热年周平均成交面积万平方米。从开发投资来看，受市场影响......”。

4、“.....下降到年左右。与去年同期相比，天津手房和二手房成交均价双双大幅上涨，涨幅近，而到了年，商品房住宅楼市场更是炙手可热，价格攀升呈现出了锐不可当势头，可以确定说楼市新轮牛市已经到来。此外，作为天津对外开放前沿阵地，天津保税区正在大力吸引各大集团总部进驻，大型企业总部聚集所形成总部经济，必将带来强劲增长后劲。正是看到总部经济巨大发展潜力，天津保税区做起总部经济文章，规划建设了空港现代服务业示范区等大批总部经济聚集地。保税区以其交通便利，税收优惠等条件势必成为今后天津招商引资热点区域。作为集成了高层商务楼和单体办公楼及配套商业设施港澳现代城项目，立足于正在蓬勃发展天津滨海新区，集中商务办公和商业功能于体，应保税区对商住两用楼刚性需求，预计其建成后必将收到良好市场反馈。第四章项目选址及建设条件项目选址位置和土地性质项目选址位置项目地址位于天津滨海新区保税区内，四至范围为东临保税区国际大酒店，西至临港路，北至京门大道，南至天津物资储备局处......”。

5、“.....发挥其交通便利，税收政策优惠，便利条件，立足保税区，辐射滨海新区天津市乃至环渤海地区市场，地理位置优越，区位优势明显。二项目用地该用地系经天津市土地局招拍挂征地方式征得，并与土地局签有用地协议，该用地编号为保号。该用地性质为其他商服用地。该项目可用地总面积为平方米。二地块现状及建设条件用地现状该地块现状为平整后场地，不涉及拆迁问题。二建设条件该地块具备给排水供配电燃气供热通讯等基础设施条件。工程地质与水文条件根据现场勘测情况，用地范围内地势平坦，无较大起伏，属滨海冲积平原地貌。给水条件该用地区域给水水源为市政管网供水。中水来自干路上市政中水管网引出中水供水管，供冲厕及绿化用水。排水条件该用地区域排水为雨污分流，雨水经收集后排入干路上市政雨水管网。污水经干路上市政污水管网排入就近污水处理厂。供电条件电力供应状况良好，工程用电可与滨海新区电力部门协商解决。燃气条件干路上具备规划中压燃气售方式进行。因此，该项目收入来源于房屋销售收入。预计在五年内完成......”。

6、“.....计算期年。三利润及利润分配估算利润总额估算利润总额为营业收入扣除总成本费用营业税金及附加和房产税后余额。所得税估算按照国家关于所得税规定，该项目缴纳所得税按租金收入计算。三财务预测财务预测前提条件根据国家现行财税政策，如与转让房地产有关税赋，与转让房地产商务楼办公楼有关费用预测税费。本项目开发建设高层商务楼与单体办公楼采取销售方式。项目高层办公楼和单体办公楼销售价格参照了天津市近三年同类地区如土地等级交通区位消费水平等办公楼价位。天津市房地产特别是办公楼交易实绩，但未计入天津市限价房及般商品住宅平均销售指数。二销售预测按照项目工程方案，总建筑面积为，经测算扣除地下建筑面积，项目可销售面积，其中高层商务楼可售面积，经测算平均销售价格为元，单体办公楼可售面积为，经测算平均销售价格元。元万元元万元总销售收入万元万元万元......”。

7、“.....五企业管理费按总开发成本提取，为万元六销售费用包括销售佣金促销费广告费等，按销售收入估算万元万元七财务费用包括贷款利息贷款抵押物保险费登记费等组成，因本项目期建设工程没有贷款发生，因此这指标不做计算。八销售利润销售利润总销售收入总开发成本销售税金与转让办公楼产权相关费用企业管理费销售费用财务费用万元四财务分析财务分析中需要说明几个问题投资于总开发成本支出应同步，故投资资金均在建设期初期投入。本项目建设期年。项目拟安排第年支出总开发成本，其余在第二年完成支出其余最后半年支出。项目分析中参用了房地产开发滚动开发及施工单位代垫部分工程款做法，在财务现金流量中由于房地产项目在短时间内资金流量很大，因此在资金流量计算中是以季度做计算单位而不以年为单位，这样可以更好反应资金流量变化。结合本市目前办公楼销售状况主要在中后期，在建设期第年未考虑销售......”。

8、“.....销售率销售量竣工量本项目第年销售率按考虑，其余在建设期后第二三年销售，余下在第四年销售完。项目财务基准内部收益率取二整理财务预测数据总开发成本万元销售收入万元与转让办公楼有关税金万元与转让办公楼产权相关费用万元企业管理费万元销售费用万元销售利润万元三计算所得税及净利润盈利性匡算好，工程用电可与滨海新区电力部门协商解决。燃气条件干路上具备规划中压燃气售方式进行。因此，该项目收入来源于房屋销售收入。预计在五年内完成，在建设期年以后即开始销售，计算期年。三利润及利润分配估算利润总额估算利润总额为营业收入扣除总成本费用营业税金及附加和房产税后余额。所得税估算按照国家关于所得税规定，该项目缴纳所得税按租金收入计算。三财务预测财务预测前提条件根据国家现行财税政策，如与转让房地产有关税赋，与转让房地产商务楼办公楼有关费用预测税费。本项目开发建设高层商务楼与单体办公楼采取销售方式......”。

9、“.....但未计入天津市限价房及般商品住宅平均销售指数。二销售预测按照项目工程方案，总建筑面积为，经测算扣除地下建筑面积，项目可销售面积，其中高层商务楼可售面积，经测算平均销售价格为元，单体办公楼可售面积为，经测算平均销售价格元。元万元元万元总销售收入万元万元万元。三与转让办公楼有关税金表与转让办公楼有关税金表序号税目税率计税方法金额万元营业税营业总额城市维护建设费营业总额教育费附加营业总额防洪工程维护费营业总额合计四与转让办公楼产权相关费用产权登记费销售收入万元万元公证费销售收入万元万元二项合计万元。五企业管理费按总开发成本提取，为万元六销售费用包括销售佣金促销费广告费等，按销售收入估算万元万元七财务费用包括贷款利息贷款抵押物保险费登记费等组成，因本项目期建设工程没有贷款发生，因此这指标不做计算......”。