1、“.....城市发展规划杭州未来城市布局是要形成主三副双心双轴六组团六条生态带城市格局。其中中心城区由主城东南城临平城和下沙城组成，承担生活居住行政办公商业金融旅游服务科技教育文化娱乐都市型和高新技术产业功能。逐步形成体现杭州城市形象主体区域。主城由上下城区和西湖拱墅江干城区部分组成，是全省政治经济科教信息文化中心和旅游中心。中部南部为商贸居住生活区北部以工业仓储物流区为主东部为交通市政设施区西部为教育科研居住区湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。城市建设用地平方千米。江南城由滨江区萧山城区和江南临江地区组成，是以高科技工业园区为骨干，产学研协调发展现代化科技城和城市远景商务中心。规划城市人口万人，城市建设用地平方千米。临平城由临平城区星桥运河镇等组成，是以城市现代加工制造业为主综合性工业城。规划城市人口万人，城市建设用地平方千米。下沙城由下沙九堡乔司镇组成，是以杭州经济技术开发区和高教园区为骨干综合性新城。规划城市人口万人......”。

2、“.....主三副，六组团将是未来杭州城市基本轮廓，亦是杭州城市发展方向，另外作为杭州未来钱江新城也是杭州城市发展重点，钱江新城纵横新旧城区核心区，区域面积平方公里东靠钱塘江，南至清江路，西临秋涛路，北至规划庆春东路，是大都市杭州行政商务金融会展文化娱乐中心。作为未来杭州城市中心，将有大量写字楼供应未来杭州写字楼供应将向该区域转移，对本案将形成客源分流竞争压力。城市交通及发展杭州市作为浙江省省会，是全省政治经济文化中心，又是全国重点风景旅游城市和历史文化名城。近年来，随着改革开放深入，城市基础设施建设也大大加强了。道路建设发展较快，仅年就有条道路进行改建拓宽和沿伸。至今，杭州城市道路总长达公里，面积万平方米。人均道路占有面积达万平方米，在全国大中城市中居于中等水平。根据专家预测，到年杭州市区每日客流总量将达近万人次，对外交通总量高峰期每小时将达万辆，每千人客车拥有量则将达到辆。而且，居民出行目和车辆拥有结构将发生较大变化除私人车辆比例会持续走高外，上下班生活购物为主目增加......”。

3、“.....已把新城市综合交通作为重点重点，包括了城市交通战略道路网络城市轨道交通西湖风景名胜区等个方面。按新规划，市区中心至都市圈内各城市中心交通时间不大于小时新市区内任意两点交通时间不大于分钟最终形成市区以城市轨道交通和其他集约式客运交通为主体城市快速机动化交通为辅交通模式，适应经济社会发展。新规划在停车问题上，提出了大力发展公共交通，减少小车出行和中心区外围主要出入口处建宅新开工面积万，同期增长仅，决定了级市场供应量小。建材断档推迟工期。今年以来，特别是下半年建材不仅价格快速上涨，而且出现买不到货，已严重影响部分项目建设工期。这又减少了市场有效供给。建材价格继续上涨势头难以改变。今年浙江各类水泥价格涨幅在之间波动，钢材价格涨幅在之间波动。其中，普通硅酸盐水泥回转窑月份出厂价格同比上涨，普通硅酸盐水泥立窑出厂价格同比上涨，矿渣硅酸盐水泥回转窑出厂价格同比上涨复合硅酸盐水泥出厂价格同比上涨。普通中型钢材价格上涨，普通小型钢材价格上涨......”。

4、“.....线材价格上涨，建筑材料价格大幅上扬，增加了建安成本。从浙江来看，因今年钢材水泥等建筑材料涨价，多层建安成本增加，小高层增加，高层增加。由于建材生产受资源能源短缺影响，目前建材供不应求状况还难以改变，预计建材价格上升惯性还会持续。在这种情况下，开发商有可能在上涨成本嫁接到买家身上，从总体上看，价格上升趋势比较明显。开发贷款利率上浮，增大财务费用。上个月央行宣布从年月日起扩大金融机构贷款利率浮动区间，商业银行城市信用社贷款利率可在贷款基准利率上浮，房地产开发贷款在浮动之列，这意味着在杭州楼市仍呈供不应求状况下，开发商有可能将这部分融资成本转嫁到购房者身上，进而提高房价。这样对办公物业而言，同样存在追涨可能。杭州写字楼发展情况。近年内，在住宅市场有限供应不足时候，写字楼却是如雨后春笋般涌现，并随着市场推量增加，写字楼板块正日趋形成，目前基本较成规模有武林商圈高新板块黄龙板块庆春板块吴山板块城站板块等。越来越多开发商认识到，通过板块差异性寻找目标客户重要性。不过......”。

5、“.....开发商对写字楼开发显得信心不足。不论是对招标地块谨慎出价还是对写字楼市场理论造势，大多数开发商对写字楼市场研究程度是远远比不上住宅市场。这确是市场供需影响。总体来说，由于经济及需求等诸多因素支持，杭州房地产市场仍然会保持良好发展态势，从大环境讲，对本案发展是有利。四杭州写字楼市场研究杭州市写字楼市场分析市场供应分析杭州写字楼市场自从年开始进入低谷，销售受阻，空置上升，到年初空置将近万平方米，但至年以来，受经济发展拉动和杭州房地产发展影响，杭州写字楼市场进入快速发展期，许多高档写字楼纷纷面市如瑞丰国际商务大厦世贸二期白马大厦等，市场供应量剧增，市场消费得到激活，需求也大幅度增加。虽然仍处于供过于求状态，但供应与需求之间差距明显缩小。据统计，年杭州市写字楼开发投资额接近亿元，写字楼预售面积达到万平方米，与年同比增长，销售面积超过万平方米。年在此基础上迈进了大步，预售面积万平方米，比年增长左右，年市场供应回归理性，全年完成投资额亿元......”。

6、“.....年亩，建筑面积可达万平方米年亩，建筑面积可达万平方米年出让公建用地幅，可建写字楼万平方米以上。这些土地供应集中钱江新城滨江区和城郊区结合部，将会在今后两年得到释放，市场存在较大消化压力，对本项目存在很大竞争威胁。年新楼盘上市量不大，写字楼开发趋势明显趋缓，新开盘或即将开盘项目，主要有黄龙恒励大厦同方财富大厦星汇商务大厦以及环球时代广场南北商务港现代领地等，与竞相面市众多大盘住宅项目相比，不可同日而语。年上市有绿城深蓝广场广利大厦银座大厦等。从目前供应结构看，高档写字楼供应量大于中档写中心城西高新区拥堵交通，特别是随着东西快速干道建设以及下城区科技经济园建设，各种条件将进步改善，与市中心时空距离将大大缩短，项目可达性将大大提高。项目规模优势项目基地面积万平方米，合亩，用地规模大，在总体规划和设计上有很大发挥空间，在园区配套方面，可以发挥规模效应降低单位成本，从而增强项目抗风险能力。土地成本优势项目土地总成本为万元万元亩，楼面价约元平方米，从规划趋势看......”。

7、“.....为项目保留了很大升值空间，同时较低土地成本增强了价格可控性和竞争优势。二劣势分析区位条件差从目前条件看，本案位于城北城郊结合部，距离市中心较远，给客户产生很大心理距离，影响其对本案接受度。周边环境极差城北直以来是杭州工业集中区，项目周边各种工厂林立，四周为农居点和农田，影响项目环境和景观，缺少办公和商务环境，降低项目在客户当中形象，必须通过内部环境景观建设来弥补大环境不足。配套不够完善项目所在区域各种市政配套商业配套十分贫乏，且比较地端，无法对本案发展形成有力支持，使本案吸引力大打折扣，只能通过内部配套规划建设来弥补周边配套不足。三机会分析宏观经济发展有利支持近年来，浙江经济发展对房地产市场形成巨大推动力，在民营企业十分发达浙江地区，各种外贸商务增多，刺激办公物业市场需求，特别是杭州拥有天堂硅谷之称杭州软件业发展更是蒸蒸日上，企业对办公环境需求越来越高，这对本案发展是种利好。产品优势目前国内或商务别墅主要集中在北京上海和广州发达地区......”。

8、“.....而在经济高度发达杭州地区还没有出现真正意义上同类产品，本项目作为杭城首推商务别墅，拥有市场先机优势。四威胁分析市场威胁近年来杭城写字楼市场直呈现供大于求局面，各种中高档写字楼不断推出白马大厦海华广场晶晖商务馆瑞丰国际商务中心等，市场消化存在较大压力，特别是租赁市场直呈现疲软态势，除城西高新区和黄龙商务区保持较高出租率，其他区域出租情况均不是非常理想，在这样区域环境中，本案作为以租赁为主营收入办公物业，存在很大市场风险。竞争威胁目前杭州企业大都集中在城西高新区，该区域文化氛围浓厚，完善配套和浓厚商务氛围，居住休闲购物办公都十分便利，使这些企业拥有强烈归属感，要让其成为本项目客户必须花费很大力气。十七研究结论与建议研究结论通过上述对本项目经济社会和环境效益分析可知，杭州软件园社会效益和市场前景是很好，项目所处区域在市政规划和交通条件方面都不错，但在环境和配套设施方面较差，只有通过良好规划设计，提高绿化率......”。

9、“.....弥补大环境缺陷，同时，从项目经济效益评价指标显示可知，其具有行业基准收益率内部效益率。项目出租率盈亏平衡点是还贷期内盈亏平衡点，般认为当盈亏平衡点出租率小于，项目风险较低，过了还贷期盈亏平衡点为，风险相对较小，具有较强可操作性。这个项目场南北商务港现代领地等，与竞相面市众多大盘住宅项目相比，不可同日而语。年上市有绿城深蓝广场广利大厦银座大厦等。从目前供应结构看，高档写字楼供应量大于中档写中心城西高新区拥堵交通，特别是随着东西快速干道建设以及下城区科技经济园建设，各种条件将进步改善，与市中心时空距离将大大缩短，项目可达性将大大提高。项目规模优势项目基地面积万平方米，合亩，用地规模大，在总体规划和设计上有很大发挥空间，在园区配套方面，可以发挥规模效应降低单位成本，从而增强项目抗风险能力。土地成本优势项目土地总成本为万元万元亩，楼面价约元平方米，从规划趋势看，本案所在区域土地价值仍可看涨，为项目保留了很大升值空间，同时较低土地成本增强了价格可控性和竞争优势......”。