1、“.....地方政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性救市政策。国际性低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性普遍现象，美国英国韩国等都出现房价快速上涨现象。特别是我国经济发展处于快速发展期，综合决定了本轮房地产业发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房价上升速度，但并不能改变房价上升趋势除部分土地投放过量城市除外。杭州住宅市场走势基本分析年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨态势不复存在，杭州楼市进入政策与市场磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市表现以及对影响楼市些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点潜在自用性需求量大，需求依然坚挺年我研究所与杭州市房管局起深入社区对名居民家庭住房现状与需求进行问卷调研，调查结果表明大多数居民住房条件不佳，被调查对象中约居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型只占。居民对住房整体满意度不高，只有被调查者对现有住房表示满意或较满意。购房意愿强烈，明确表示会在杭州购房占，不定购房占......”。

2、“.....是现有在杭居民大量住房需求尚未满足二是学在杭州品牌已经打响，每年有万名毕业生留在杭州工作，产生大量租房购房需求三是城市吸引力强，特别是随着高速交通开通，来自周边地区购房需求将继续增加。年实施宏观调控以后杭州住宅市场表现也证实这判断年月份在国八条政策影响下，新建商品房预售备案套数下降到套，但经过四个月低迷期，月份成交量上升到套，月上升到套，今年月达到套。而在年月至年月杭州住宅市场最为火爆期，只有个月份月成交量超过套，分别在年月月年月月，分别为套，套，套和套。年月份新建商品房成交套，同比去年套，增加了，表明市场承受能力明显增强。图年月至年杭州商品房月成交趋势单位套年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应求状态。杭州透明售房系统显示目前可售房源达套左右，比年月底套增加了，其中可售商品住建面积来看，年出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米......”。

3、“.....极个别地块含住宅用途块，总面积为平方米。从可建面积来看，年出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米，其中钱江新城约为万平方米，下城区约为万平方米，滨江约为万平方米。截至年月底，杭州共出让写字楼用途地块块，总面积为平方米。从可建面积来看，截至年月底，出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。市场吸纳能力有限与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量有限，其市场吸纳能力有限。也就是说，尽管影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写字楼市场定会风起云涌。从产业规模结构商业环境角度看，上海无疑分流很大部分大型企业进驻，而杭州尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市定位相距甚远，因此杭州国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大变化虽有定数量省内企业进入杭州写字楼市场，其对市场吸纳能力有限。表杭州市区近年来写字楼成交面积月新建写字楼销售面积万平方米综合以上两点......”。

4、“.....存量会越来越大，而市场吸纳能力却有限，需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长，资金回笼慢，风险大等问题。尽管近期也有很多利好因素存在，但作用有限，供大于求局面在近几年内不会得到根本改变。写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼价格应当是同地区普通住宅倍左右，而目前杭州写字楼定价模式则更接近其邻近住宅，甚至低于住宅价格。以武林商圈为例，目前白马公寓二手房成交价在万元平方米左右，而几乎是同时交付白马大厦写字楼其市场价却低于这价格。从价格涨幅来看，年，杭州顶级写字楼代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约元同期，不远处曙光公寓销售价为元平方米。年过去了，如今曙光公寓市场转手价高达万元平方米左右和世贸差不多品质新写字楼公元大厦销售均价也不过元平方米，涨幅远远低于住宅。从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场租金和价格存在定程度背离。通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显......”。

5、“.....销售均价为元平方米，而目前日租金为元平方米，扣除约税金，收益率仅为。如果按照年收益年限将年租金折现折现率取，可得该物业收益价为元平方米，远远低于其市场价格，这种现状从长远看，对写字楼市场投资非常不利。表各大商圈典型物业基本情况区域区域特点物到保守估计下开发商能承担最高地价为万元。表项目现金流量表稳妥方案年份时点现金流入二资金投入合计土地成本前期工程与建设规费建安工程费用住宅酒店式公寓人防及地下车库幼儿园停车场室外工程费不可预见费管理费用销售费用营业税金及附加土地增值税预征所得税预征三净现金流量四净现金流量折现折现率取五累计净现金流量现值地价款按折现表项目资金平衡表稳妥方案计算年份时点小计资金来源营业收入自有资金各类贷款小计资金运用建设投资建设期利息管理费用销售费用营业税金及附加土地增值税预征所得税预征小计赢余资金贷款偿还累计赢余资金项目财务效益评价经测算，乐观预计下可实现销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元......”。

6、“.....具体财务效益指标见下表表项目财务效益乐观方案内容金额万元备注总销售收入二营业税及附加总销售收入三土地增值税预征总销售收入四所得税预征总销售收入五开发总成本六税后利润七投资利润率保守预计可实现销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为，具体财务效益指标见下表表项目财务效益稳妥方案内容金额万元备注总销售收入二营业税及附加总销售收入三土地增值税预征总销售收入四所得税预征总销售收入五开发总成本六税后利润七投资利润率敏感性分析按照表投资成本估算，若年销售均价分别在元以及元基础上下降元平方米和提高元平方米，上涨速度仍取，则分别计算开发商所能承担最高地价......”。

7、“.....表项目现金流量表稳妥方案年份时点现金流入二资金投入合计土地成本前期工程与建设规费建安工程费用住宅酒店式公寓人防及地下车库幼儿园停车场室外工程费不可预见费管理费用销售费用营业税金及附加土地增值税预征所得税预征三净现金流量四净现金流量折现折现率取五累计净现金流量现值地价款按折现表项目资金平衡表稳妥方案计算年份时点小计资金来源营业收入自有资金各类贷款小计资金运用建设投资建设期利息管理费用销售费用营业税金及附加土地增值税预征所得税预征小计赢余......”。

8、“.....乐观预计下可实现销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为，具体财务效益指标见下表表项目财务效益乐观方案内容金额万元备注总销售收入二营业税及附加总销售收入三土地增值税预征总销售收入四所得税预征总销售收入五开发总成本六税后利润七投资利润率保守预计可实现销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为，具体财务效益指标见下表表项目财务效益稳妥方案内容金额万元备注总销售收入二营业税及附加总销售收入三土地增值税预征总销售收入四所得税预征总销售收入五开发总成本六税后利润七投资利润率敏感性分析按照表投资成本估算，若年销售均价分别在元以及元基础上下降元平方米和提高元平方米，上涨速度仍取，则分别计算开发商所能承担最高地价......”。

9、“.....尽管近年来杭州开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求房产品屈指可数，因此供给方容易形成价格垄断改革开放二十多年培育了批高收入阶层，他们财富积累和财富积累速度大大超过普通人想象，我们对这些购买者购房行为研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感......”。