用地万平方米工业用地万平方米沿湘江国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑主两次四组团城市空间结构。主为城市主体，两次为河西星马新城，四组团为暮云捞霞高星含蒲组团。从上图来看，本案位于长沙城市主体西部，湘风光带中段，城市中心位臵，地理位臵显要。二长沙市经济运行概况经济总量快速增长，年生产总值突破亿元十五期间年，长沙市经济步入了轮快速增长周期，五年平均增长率达，在年突破亿元基础上，年达亿元，按可比价格计算，同比增长，增幅比全国快个百分点，比全省快个百分点。较快城市经济发展速度会为房地产行业持续发展提供良好平台。二产业结构较为不合理，调整步伐明显加快在中，第产业实现增加值亿元，同比增长第二产业实现增加值亿元，同比增长，第三产业实现增加值亿元，同比增长。在增幅中，三次产业对增长贡献率分别为。三次产业比例为，与上年相比较，三产业比重分别降低个百分点个百分点二产业提高个百分点。目前，长沙国民经济水平尚处于较低级发展中阶段，但是其第三产业已超过了第二产业总量，这是较为不合理。根据经济产业发展理论，只有各个相关产业协调发展才能保证区域经济持续健康发展，特别是第二产业与第三产业合理比例。第二产业相对落后必将影响整个区域经济健康发展。因此，在保持经济增长速度同时，调整产业结构侧重于第二产业发展应是长沙下步发展主要策略。从年经济运行情况来看，第二产业成为经济增长主要动力源泉，在中所占比例提高个百分点。而第三产业比重分别降低个百分点个百分点，长沙产业结构调整步伐明显加快。三固定资产投资呈高增长态势，投融资体制改革继续深化近年来，长沙固定资产投资连续保持较高增长率，城市基本建设和更新改造投资额大幅增加，反映了长沙正在进行快速城市化进程。快速城市化进程中对房产投资有着巨大促进作用。非国有单位投资成为带动全市投资增长主要力量。年全社会非国有单位完成投资增长，占全社会固定资产投资比重达到，比上年提高个百分点。综合以上所述各项经济指标显示，近年长沙市经济总量快速增长，产业结构整步伐明显加快固定资产投资呈高增长态势。年年经济总量实现重大突破，说明长沙经济发展总体上已经进入新发展平台，经济发展步入高速增长新时期。而良好经济发展态势为长沙市房地产业及商业发展提供了较佳宏观经济环境。三社会消费情况年平均增长，年长沙社会消费品零售总额达亿元，同比增长，年月月止累计实现社会消费品零售总额亿元，同比增长。主要经济指标分析长沙社会消费品零售总额和呈现同方向变动停建。大型超市将限制在沿江大道以东，东中环线以西。丽臣路以南，劳动西路以北范围以外地区。大型仓储商店超市则限在城郊结合部交通要道建设。大批发市场搬出市中心对于占地面积在亩以上大型批发市场，原则上不能建在城市市中心已经建设，亦要逐步搬迁。输入同经营类型市场，必须要与临近同类市场相距公里以上。汽车交易市场虽前景广阔，亦应根据市场需求有序发展。大型百货店存量过剩，将逐步推行业两态。在城市中心区，原则上不新增大型百货店。现有大型百货店，要在店内开设大型综合超市，实行店两种业态经营方式，向小型购物中心方向发展。由于湖南钢材大市场马王堆蔬菜批发市场红星农副产品大市场湖南粮食批发市场可以满足目前市场供求需要，近三年内暂不发同类大市场。随着商业结构调整步伐加快，知名商业公司纷纷抢滩长沙市场黄兴南路步行街等特色街市蓬勃兴起，个体私营等民营经济快速发展，长沙消费品市场呈现出以连锁超市经营为特征以会展经济为亮点以国际商业巨头进驻为特点三大趋势，长沙作为区域性商贸中心城市地位已更加凸现。四大物流中心促进区域物流中心形成长沙物流配送中心市市政府十五规划重点建设项目，长沙拟规划将北部捞霞，东部芙蓉区雨花区带，东北部星沙工业园附近，南部大托铺地区作为四大物流设施规划区。长株潭是目前湖南省发展水平最高投资效益最好地区。年已达亿元，占全省，接近武汉亿元预计年经济发展水平超过武汉市。武广快速铁路将于建成，届时长沙广州距离拉近到个多小时浙赣线电化提速改造工程株洲醴陵段已开始实施株洲北站上行系统扩能改造工程也将上马，规划中还有湘桂复线改造娄邵线改造。未来长沙商业规划形成以五广场为核心市级商业中心，河西星马两个次中心和若干个居住区级中心零售商业体系。物流配送及物资集散中心规划暮云捞霞星马望城坡等个大型物流配送中心。长沙很有可能成为中南地区重要商贸物流集散地。小结南发展北复兴西文东市总体趋势没有改变，但发展格局将趋向主两次四组团。由于长株潭体化和省政府南迁，南城发展步伐将加快长沙市周围将形成小时经济圈，长沙商业幅射能力逐步增强，商业发展潜力较大。根据长沙经济在湖南省地位长沙商业发展现状，长沙作为区域性商贸中心地位已经牢牢确立。随着长沙商业布局调整和新规划实施，长沙将形成商业中心和商业次中心共存格局，这将有利于城市整体价值提升。长沙依靠自身经济实力增长和便利交通优势，将成为中南地区区域物流中心。专业市场蓬勃发展和物流区建立将长沙商作为区域商业中心地位将更加稳固。二长沙市商业业态分析零售行业分析目前，长沙已形成五广场东塘火车站袁家岭荣湾镇大主要商圈全市初步形成了综合市场与专业市场相结合，大中小网点相结合市场体系。五路黄兴路商圈处于城市最核心地带，是长沙最早形成商圈，是目前长沙规模最大业态最齐全商圈，主要以百货购物中心超市专卖店餐饮等组成，此商圈也是长沙人流量最密集，生意最好商业圈，主要有两大块组成五广场及黄兴南路步行街，环绕五广场主要几大商场友谊大厦春天百货平和堂锦绣大厦购物商场王府井百货万代购物广场新大新商场以及正在加速筹建铜锣湾商业广场作为五商圈另板块黄兴南路步行街，其规模及效年月商业租赁期年月年月，共计年二投资估算及资金筹措项目总投资估算项目开发成本构成表序号项目建筑面积单价元总价万元备注土地费用前期费用含勘查土地平整规划设计等费用建筑工程费用,含桩基础主体工程,灯塔,车库及设备工程,总图其他配套部分含室外停车场水电管线绿化园林小品等管理费用根据普遍经验，按照二三项之和计算财务费用,自由资金万，其余为银行年期贷款，年利率不可预见费根据普遍经验，按照二三项之和计算总成本六,总投资估算说明土地成本根据协议，本项目属于合作开发类型，土地方以土地作价入股，所以本项目在核算成本时可以将土地取得费用视为零。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定如下序号明细计算标准费用万元建设项目前期工作费计价格号文编制项目建议书编制可行性研究报告评估项目建议书评估可行性研究报告工程设计费计价格号文工程勘察费设计费﹡施工图审查费工程费用﹡工程预算编制费工程费用﹡工程及规划报建费长政发号小计项目前期费用为万元。建安工程费包括基础主体水电安装室外配套以及劳动力成本等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入，按照长沙市平均造价成本，结合项目实际工程构成，本项目建安工程费主要包括主体工程灯塔车库及设备工程总图其他配套部分共计四个部分，分项费用如下主体工程约,万元灯塔,万元车库及设备工程,万元总图其他配套部分万元。项目建安工程费用为,万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按长沙市同类房地产项目水平和本项目具体情况，由于项目规模大，故项目管理费前述项之和计取。项目管理费均为万元。不可预见费项目开发过程中会遇到些计划外费用支出,按照长沙市房地产开发平均水平,同时结合开发商控制项目成本能力,我们认为本项目不可预见费按前述项之和计取较为合理。项目不可预见费为万元。财务费用指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。本项目需向银行贷款,万元将在资金筹措部分详细阐述，贷款期年，贷款年利率计算。利息为万元。综上所述，本项目总投资成本为,万元。资金筹措项目投资资金来源包括自有资金银行融资，项目总投资为,万元，其中自有资金万元，剩余,万元需从银行进行贷款。资金来源及筹措表序号项目总价万元比例自有资金,银行贷款,三方案经济测算分析方案介绍方案为项目整体销售，其中分楼层销售均价如下均价元平米均价元平米均价元平米均价元平米销售及经营收入测定项目销售收入测算表栋面积栋面积面积合计销售单价元平米销售金额万元层二层三层四层合计根据项目规划指标及前述项目及市场分析，预计项目此部分销售收入为万元。销售税费测算项目销售税费主要包括销售费平和堂锦绣大厦购物商场王府井百货万代购物广场新大新商场以及正在加速筹建铜锣湾商业广场作为五商圈另板块黄兴南路步行街，其规模及效年月商业租赁期年月年月，共计年二投资估算及资金筹措项目总投资估算项目开发成本构成表序号项目建筑面积单价元总价万元备注土地费用前期费用含勘查土地平整规划设计等费用建筑工程费用,含桩基础主体工程,灯塔,车库及设备工程,总图其他配套部分含室外停车场水电管线绿化园林小品等管理费用根据普遍经验，按照二三项之和计算财务费用,自由资金万，其余为银行年期贷款，年利率不可预见费根据普遍经验，按照二三项之和计算总成本六,总投资估算说明土地成本根据协议，本项目属于合作开发类型，土地方以土地作价入股，所以本项目在核算成本时可以将土地取得费用视为零。前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定如下序号明细计算标准费用万元建设项目前期工作费计价格号文编制项目建议书编制可行性研究报告评估项目建议书评估可行性研究报告工程设计费计价格号文工程勘察费设计费﹡施工图审查费工程费用﹡工程预算编制费工程费用﹡工程及规划报建费长政发号小计项目前期费用为万元。建安工程费包括基础主体水电安装室外配套以及劳动力成本等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入，按照长沙市平均造价成本，结合项目实际工程构成，本项目建安工程费主要包括主体工程灯塔车库及设备工程总图其他配套部分共计四个部分，分项费用如下主体工程约,万元灯塔,万元车库及设备工程,万元总图其他配套部分万元。项目建安工程费用为,万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按长沙市同类房地产项目水平和本项目具体情况，由于项目规模大，故项目管理费前述项之和计取。项目管理费均为万元。不可预见费项目开发过程中会遇到些计划外费用支出,按照长沙市房地产开发平均水平,同时结合开发商控制项目成本能力,我们认为本项目不可预见费按前述项之和计取较为合理。项目不可预见费为万元。财务费用指为开发项目融资而发生各项费用，主要为