1、“.....电气工程管道工程通风工程部分电气工程管道工程通风工程内容子目名称电气工程电气部分其他部分管道工程给排水采暖雨水排水给水消防采暖刷漆保温通风工程薄钢板通风管道及附件调节阀风口消声装置设备及支架地下人防通风刷漆保温电气工程管道工程通风工程造价序号子目名称人工费元材料费元合计电气工程综合上述电气工程内容后单方造价为元平方米。管道工程综合上述管道工程内容后单方造价为元平方米。通风工程综合上述通风工程内容后单方造价为元平方米。凤凰国际总建安成本估算项目面积单方造价总造价住宅商业商业会所车库合计说明由于北京建筑材料和人工费用普遍高于大同地区，因此，按照大同本地市场情况，以方南家园建安标准，凤凰国际建安单方造价约为元每栋楼配备两部电梯，共部电梯，以每部万计，共需元，折合每平方米住宅建安成本增加元我们取住宅单方造价较高值元平方米，以住宅总面积平方米计算......”。

2、“.....合计总建安费用为亿元。其他费用序号项目费用元人防设备配套费率外网不可预见费绿化费管理费用教育投资银行利息广告策划水增容液化气房管局登记费合计总成本造价项目费用土地成本建安成本其他合计可销售面积住宅及商业建筑平米造价凤凰国际建筑平米造价为可销售面积总投资额建筑平米造价五高档住宅价格分析大同房地产市场发展步伐加快，住宅价格每年以速度增长，而且需求旺盛预计未来几年，随着城市改造与经济发展，城市中心区地价与房价会有更大幅度提升以目前市区内多层宅价格最高价元计算，预计未来两年价格可达到元豪宅产发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们旦看到我们出现好销售情况，便会将项目立即上马，这样显然会增加我们压力。如何控制好项目自身竞争范围很重要，把握先机遇见市场竞争可能性，前进规避风险，避免在产品上不可改变劣势，及时进行市场反馈及产品调整，不断创新，提高服务。因此，我们也是在跟时间赛跑......”。

3、“.....后来者要想取得好成绩，自然要付出加倍努力和代价。工期风险我们从项目开工到房屋交用大概要持续两年时间，工期较长，影响到销售时间响应较长，市场可变因素和不可预见因素都非常多，我们要做好打持久战准备，并达到销售可持续性，是我们所要面临大问题，只有进行准确市场预测超前产品规划丰富多彩推广手段以及即使进行产品调整，才能是我们项目在较长销售时间中激烈市场竞争中始终立于不败之地。品质风险在未来销售过程中，无论我们推出多么新颖宣传广告，采取多么眼花缭乱销售手段，告诉人们我们项目如何好，如何高档，但如果没有极高产品品质，都不足以支撑如此高价位。位著名经济学家说过没有卖不出去价格，只有卖不出去产品。就是说，商品价格并不是最重要，重要是产品品质是否能真正满足消费者。因此，产品品质塑造是项目成功与否根本，是整个项目获取收益最重要前提条件。超高层豪宅产品无论对于开发商建筑设计方承建部门，还是当地规划管理土地管理等政府部门都缺乏定开发经验与管理经验......”。

4、“.....因此，我们要引进和学习外来先进建筑设计理念和施工管理方式，比如选用选择信誉良好，技术水平过硬经验丰富施工单位承建聘请规划设计方面专家学者为顾问，协助我们建筑设计人员严格把好物业质量关，聘用把关严格施工监理公司进行监理由著名园林设计与施工公司进行园林绿化等。我们要在项目前期规划与设计过程中，杜绝切可能存在缺陷在建筑材料选定与合作单位选择上，严格筛选，事无巨细，要落实于文字，减少不可遇见因素在建筑过程中，在保证品质前提下，严格控制建安成本，节约开支在销售过程中，根据市场反馈情况，及时进行产品调整，将产品品质所带来风险降到最小。总之，在项目开发与建筑类型建筑类型评分数塔楼分板楼分价格调整建议根据项目成本核算和利润核算，本项目成交均价为元每平方米。项目整体均价及各阶段价格调整建议价格盘升具体方案如下销售率提价平均单价说明销售率每上升，价格随即上调元，共进行次调价，以销售周期个月计算，开盘价与结案价格差为元，即。销售率达到前......”。

5、“.....最高价，楼层朝向最高差价销售率达到，每平米提价元，均价为元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米合计销售率达到，每平米提价元，达到元平方米全盘均价元平方米。注此方案之调价周期以本项目主力户型销售进度作为依据同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进步细化调整此外，应考虑不同户型在销售速度上差异，分别调整提价幅度，避免刀切作法。各阶段推广策略销售前期市场预热期与开盘期在这个阶段，要通过高频率大规模宣传攻势，形成项目高品质高素质物业形象，使客户产生极高期待和兴趣，并从心理上认同我们产品品质与高于其他项目价格，认为我们项目确实物有所值。有了市场和消费者认可，我们就可以在内部认购期和开盘期进行极其优惠价格销售策略，回报首批购房客户，迅速打开市场占领市场。在这个阶段......”。

6、“.....这个阶段销售目并不是赚取多大商业利润，而是能够迅速打开市场，确定市场地位。销售中期市场热销期和持续期真正销售黄金期，在这个阶段，项目已经具有定知名度，项目工程进展顺利，销售硬件软件逐步到位，在这个阶段要保持大销售势能，换取资金回笼速度，同时要提高定价，以获取巨大利润率，但价格调整定要经过深思熟虑，更不可因前期良好销售情况而头脑发热，任意涨价，价格调整犹如爬山，上山容易下山难，涨价容易降价难。销售后期尾房期在这个阶段，销售势能逐渐减弱，可挑选房屋逐渐减少，但房屋已成为现房，购买房屋不存在任何风险，通过良好社会口碑到位售后服务和物业服务，客户购买信心是最强。对于剩余不同户型进行价格调整，销售情况好楼层户型可以继续涨价，而销售情况不好户型则采取定促销手段进行销售。销售进度与销售率销售统计总成交均价为元每平方米。项目整体均价及各阶段价格调整建议价格盘升具体方案如下销售率提价平均单价说明销售率每上升，价格随即上调元，共进行次调价，以销售周期个月计算......”。

7、“.....即。销售率达到前，即开盘均价为元平方米内部认购起价，最高价，楼层朝向最高差价销售率达到，每平米提价元，均价为元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米销售率达到，每平米提价元，达到元平方米合计销售率达到，每平米提价元，达到元平方米全盘均价元平方米。注此方案之调价周期以本项目主力户型销售进度作为依据同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进步细化调整此外，应考虑不同户型在销售速度上差异，分别调整提价幅度，避免刀切作法。各阶段推广策略销售前期市场预热期与开盘期在这个阶段，要通过高频率大规模宣传攻势，形成项目高品质高素质物业形象，使客户产生极高期待和兴趣，并从心理上认同我们产品品质与高于其他项目价格，认为我们项目确实物有所值。有了市场和消费者认可，我们就可以在内部认购期和开盘期进行极其优惠价格销售策略......”。

8、“.....迅速打开市场占领市场。在这个阶段，我们定价不可过高，这个阶段销售目并不是赚取多大商业利润，而是能够迅速打开市场，确定市场地位。销售中期市场热销期和持续期真正销售黄金期，在这个阶段，项目已经具有定知名度，项目工程进展顺利，销售硬件软件逐步到位，在这个阶段要保持大销售势能，换取资金回笼速度，同时要提高定价，以获取巨大利润率，但价格调整定要经过深思熟虑，更不可因前期良好销售情况而头脑发热，任意涨价，价格调整犹如爬山，上山容易下山难，涨价容易降价难。销售后期尾房期在这个阶段，销售势能逐渐减弱，可挑选房屋逐渐减少，但房屋已成为现房，购买房屋不存在任何风险，通过良好社会口碑到位售后服务和物业服务，客户购买信心是最强。对于剩余不同户型进行价格调整，销售情况好楼层户型可以继续涨价，而销售情况不好户型则采取定促销手段进行销售。销售进度与销售率销售统计总表前陆续完成。客群市场大同市贫富分化现象突出，社会经济环境不断造就新富有人群......”。

9、“.....现有住宅品质不能满足要求，出现高档住宅市场需求最富有人群需要城市豪宅，虽然豪宅市场客群少，但却有很大市场需求。风险分析价格风险对于凤凰国际来说，最大风险就来自于建筑规划成本过高导致销售价格过高。根据我们成本核算，每平米综合成本为多，要达到利润率，我们住宅平均售价应达到元以上，这对于目前平均售价为元市场来讲，价格显然是比较高。降低价格风险，在项目土地成本各项税费固定情况下，在保证项目品质前提下，只有通过降低建安成本造价，避免不必要浪费，增加市场竞争力，以获得最大利润空间另方面，在营销上，我们要通过运用各种营销手段与价格策略，在未来激烈市场竞争中战胜对手，占领市场。竞争风险我们项目基本定位是大同豪宅，是住宅高端产品，相对于消费市场金字塔，其购买客户是极其有限，相同相似产品出现是市场运做必然结果，我们知道，现在已同时有好几个开发商准备开发高层住宅项目，只因担心风险，迟迟不敢有所动作，他们旦看到我们出现好销售情况，便会将项目立即上马......”。