1、“.....综合体其他构成元素配置不同。写字楼发展甲级写字楼，酒店和公寓是提升项目形象和品质重要配套和组成部分，项目将引入国际知名酒店和公寓品牌。销售型物业发展定位基于项目自然地理条件交通以及项目周边完整商业商务配套，高级公寓发展为此中心城区高尚居住区。结合现状部分商业及办公现状，商务楼以满足中小企业办公需求为主。三项目开发建设进度安排项目计划从年月开始施工，预计建设工期为年，即项目可望于年底全部竣工。本项目没有太大资金压力，侧重开发能扩大项目影响力产品类型，商业早期入市可以为后续开发产品提供配套，并且早期树立项目品牌形象。酒店和写字楼项目入市进步提升项目整体形象。从开发中期开始，各种产品租售结合，住宅公寓产品分期开发。四投资估算与资金筹措本项目开发建设投资总额含资本化利息为,万元，建筑面积为万平方米，公司总投资约亿元，其中自有资金按国家规定计算约亿元，剩余约亿元，可利用银行贷款和预售收入结合覆盖五项目财务评价财务分析结果表明，项目内部收益率达税前......”。

2、“.....万元，﹥，则未来现金流足以抵偿原始投资说明已满足最低报酬要求，覆盖了资本成本，能够增加股东财富投资回收期为年，说明在开发产品计算期内能回收投资，本项目可行。六项目风险分析及防范措施建议本项目组合批既懂地产又懂商业和金融专家和专业公司，更好地协调监督和管理商业地产发展。项目加强与本地政府协调公关能力，建立良好内部经营管理风险及防范措施，建立良好施工建设过程中风险及防范措施，有效地控制项目风险。项目总论项目背景项目名称南京中山东路号城市综合体暂定名项目开发公司背景简介中国航空工业集团公司简称中航工业是由中央管理国有特大型企业，是国家授权投资机构，由原中国航空工业第第二集团公司重组整合而成立。集团公司设有防务运输机发动机直升机机载设备与系统通用飞机航空研究飞行试验贸易物流资产管理等大产业板块，下辖近家子公司分公司有多家上市公司，中国航空工业集团公司秉承航空报国强军富民宗旨，弘扬敬业诚信创新超越理念，牢牢把握财富革命契机......”。

3、“.....谋求更高更快更强发展，以豪迈步伐向具有国际影响力世界级大集团迈进。中航城以开启城市未来高度，打造中国首席城市综合体品牌。通过中航城模式在各重点城市复制，为构筑城市繁华，实现城市升级和增值做出贡献。中航城在南京，将依靠母公司中国航空工业集团庞大实力，与国际资本融合，整合国际顶级团队资源，以高度战略眼光，城市消费品零售总额约亿元，较之上年增长约，主要是由于南京市消费品市场投资环境改善，批发和零售业住宿和餐饮业在南京市得到长足发展伴随着居民可支配收入增长，近几年城市消费品零售总额还是保持着较为稳定增长势头，年全市城市消费品零售总额约为亿元，较之上年增长约。房地产开发完成投资额及其增长南京市房地产开发完成投资额自年来保持着较好增长势头年，受整体良好经济环境影响，房地产开发完成投资额约为亿元，增长率也达到新高约年，中央房地产宏观调控政策直接影响到了房地产投资市场，当年房地产开发投资额约为亿元，较之上年仅仅微涨年和年伴随着房地产市场整体升温......”。

4、“.....两年分别完成亿元和亿元，年增幅分别为和年，受世界经济环境影响，完成房地产开发投资额亿元，增长。三南京市房地产市场分析甲级写字楼市场分析甲级写字楼解析关于甲级写字楼缺乏统官方定义，本节研究甲级写字楼是指位于南京河东中心城区，硬件设施达到甲级标准写字楼物业甲级写字楼建筑形态主要为高层根据甲级写字楼集聚程度，我们将南京市甲级写字楼市场主要划分鼓楼区玄武区和白下区，而作为新兴发展区域建邺区将会在未来供应市场部分涉及。甲级写字楼标准南京甲级写字楼市场发展概述甲级写字楼最早出现在年，如金鹰国际商城金陵饭店世贸中心南京国际贸易中心等批较早知名甲级写字楼项目和其他二线城市样，南京甲级写字楼市场个显著特点就是散卖为主,纯租赁项目很少近两年，南京甲级写字楼市场表现较为活跃，批具有特色已竣工和在建甲级写字楼项目为南京甲级写字楼市场添加亮点。南京甲级写字楼市场当前供应状况截至年底......”。

5、“.....而且绝大部分集中在鼓楼区域，白下和玄武区供应体量相近经历了年较为集中供应高峰后，年供应量呈现了减缓趋势。南京甲级写字楼分布南京甲级写字楼市场需求状况及空置率南京甲级写字楼市场销售率水平在年保持着较高水平，当年吸纳量均超过了当年新增供应，主要由于消化之前市场存量年起，由于当年新增供应量较大，达到了,平方米，导致年和年销售率放缓，当年销售率分别为和。南京市甲级写字楼市场空置率近几年来起伏较大，从年至年，下降了左右，主要是由于市场租赁需求强劲所致至年起，新增供应量增大使得年当年空置率为，而年空置率为,较之上年稍有改善，当年市场新增供应较少也是主要原因之尽管像世茂中心置地广场等位处核心地段写字楼项目基本能保持出租率,但由于楼宇品质明显低于上海和北京同类型物业，部分跨国公司进驻南京无法找到合适办公楼，导致甲级写字楼市场无法得到进步升级。南京甲级写字楼市场租金及售价受房地产市场高速发展影响下，自年起，租金呈现稳步上升走势......”。

6、“.....至年起至年，租金大幅提升，年均租金增长率达到了和年至年，南京甲级写字楼租金年均复合增长率约为南京地区甲级写字楼租金约为为元平方米天，市中心区域部分优质甲级写字楼租金，如世贸中心金陵饭店西楼和置地广场租金可以达到元平方米天。南京市甲级写字楼平均售价当前约为人民币,元平方米自年起，售价呈现上升走势，但是年由于技术操作规程和相关技术标准，辅以位移动态监控测量，并根据观测数据及时调整相关技术措施，确保位移控制在技术指标内，从施工过程严防安全风险发生。施工降水过程中安全风险防范由于南京地区地下水位比较高，水位标高约米，所以，在降水过程中对由于降水引起变形控制尤为重要，因此，需要做好相应工程处理，来控制周边地区下沉位移。施工期间人身安全风险防范在整个施工过程中，人身安全风险防范是不可忽视风险之，无论是造成施工人员伤亡或是周边行人或居民伤亡，都将给工程建设带来经济损失不良社会影响及严重影响建设工期，所以......”。

7、“.....杜绝此类事故发生，保证项目建设顺利进行。选择优秀施工单位是防范施工过程中风险发生基础选择优秀施工队伍来承建项目工程，是防范建设施工过程中风险发生关键因素，因此，建议从施工单位资质公司资产状况市场信誉行业排名企业贯标技术实力设备配备施工现场组织管理水平类似工程施工案例具有影响力工程施建案例项目经理实践经验和技术水平建设工程评比获奖情况安全施工比赛获奖情况工人技术水平和素质等多方面进行全面考核，通过科学评分系统，确定施工单位预审资格，以确保参与投标施工单位都具有相应实力。选择优秀监理公司是保证施工质量防范风险保障工程监理是保证工程质量降低施工成本和防范施工安全风险发生重要环节，因此，在选择工程监理公司时，建议从现场总监监理人员工作责任心技术能力监督力度成功案例类似工程监理案例实践经验基本素质等方面进行全方位考评，以保证切实起到现场施工监督管理作用。施工单位投保建设工程切险和安装工程切险是转嫁风险行之有效手段为了增强风险意识......”。

8、“.....建议要求各施工单位分别在具有赔偿能力保险公司投保建设工程切险和安装工程切险，以确保在工程发生意外风险事件时将经济损失转嫁给投保保险公司，避免公司承担由此造成经济损失。四市场风险及防范措施南京商业地产前景较好商业地产正在不断规范，同时各大城市商业网点规划实施，为城市商业发展提供了有效政策保障。商业地产利好形势前提是市场空间巨大。统计资料显示，到年，年全国社会消费品总额将突破万亿。目前流通业占国民经济比重比建筑业和运输业还要高，这为商业地产发展提供了深厚消费基础。而随着政府营造商业投资环境逐步规范商业网点规划即将实施，使我国商业网点布局更加合理，这将非常有利于商业地产开发。根据南京市商业网点规划年规定，到年，南京市商业网点配置基本实现与小康社会相适应商业服务水平。年社会消费品零售总额达亿元，总营业面积万平方米，人均营业面积平方米，连锁企业年销售额亿元，占社会消费品零售总额比重达，中小商业网点占全市商业网点营业面积比重达。到年......”。

9、“.....市场繁荣消费便利生活丰富。年社会消费品零售总额亿元，总营业面积万平方米，人均营业面积平方米饭店西楼和置地广场租金可以达到元平方米天。南京市甲级写字楼平均售价当前约为人民币,元平方米自年起，售价呈现上升走势，但是年由于技术操作规程和相关技术标准，辅以位移动态监控测量，并根据观测数据及时调整相关技术措施，确保位移控制在技术指标内，从施工过程严防安全风险发生。施工降水过程中安全风险防范由于南京地区地下水位比较高，水位标高约米，所以，在降水过程中对由于降水引起变形控制尤为重要，因此，需要做好相应工程处理，来控制周边地区下沉位移。施工期间人身安全风险防范在整个施工过程中，人身安全风险防范是不可忽视风险之，无论是造成施工人员伤亡或是周边行人或居民伤亡，都将给工程建设带来经济损失不良社会影响及严重影响建设工期，所以，建议采取经常性安全生产教育制定安全生产管理制度不间断地安全生产检查，杜绝此类事故发生，保证项目建设顺利进行......”。