1、“.....第二部分关于万平仓库整体改造初案项目概况万平仓库权属福建厦门经贸集团有限公司，地处民族路与碧山路交汇处，南临民族路，北靠思明区政府寿山路，东依鹭江海景二期及思明南路大生里，西接环岛路演武大桥北段。库区总占地面积平方米，由四栋建筑组成。其中，主体建筑为六层框架钢混结构仓库，建筑面积平方米，共配备有四部电梯部客梯，部货梯，南北面各有个消防楼梯底层层高米，二三层层高米，四五层层高米，第六层为天台，加盖了层面积平方米层高米建筑库区西南西北和东南角分别建有层辅助房屋，建筑面积平方米。库区围墙内四周为米环型通道。在我方对本项目现状进行分析见下页基础上，根据我方对工业仓储地产改造成商业地产项目丰富经验及敏锐市场判断力......”。

2、“.....最终，决定把将万平仓库改造成商务办公空间可行性作为本次调研重点。本项目现状分析项目分析项目优势分析项目劣势分析本项目位于老市区厦港片区及鹭江道片区结合处，毗邻思明区政府办公大楼，可享有部分行政便利。有个路次公交班车经过门前，分钟行程以外大生里车站有个路次公交班车经过，公共交通情况尚可。框架式钢混仓库空间结构及独门独院围合式库区，较便于重新规划整改和管理。项目产权清晰，有大型国有企业实力背景。到达本项目需途经路名繁多且道路曲折，区位概念极其模糊，交通虽可到达却租金门槛过高，让很多处于成长型实力不够中小企业望而却步。写字楼分割出租面积要求过大，无法满足多层次客户需求。多为高层物业，建筑公摊高，实用面积缩水，物业管理太高。停车位设施严重不足，停车难问题严重。过多且刻板装修要求限制，阻碍了客户对自己办公空间自由发挥权利。本区域写字楼市场前景厦门城市规模和经济发展水平决定了厦门企业类型多为成长型中小型企业......”。

3、“.....寻找更好发展空间。本区域在地域范围租金水平都比较符合他们要求，只要在配套和物业服务管理方面多下些功夫，市场前景应该不错。全厦门中小企业超过家，据有关部门统计在住宅内办公超过了，也就是说有家是在住宅里办公。日前政府频布住宅禁商令将对这家中小企业造成定影响，他们其中会有大部分从住宅搬进真正办公楼或写字楼。然而目前写字楼空置仅为万，以每家公司规模，也只能解决掉家，相对家只不过是冰山角。因此租赁客源还是十分丰富。综上所述，虽然本案所处区域不是传统意义上中高档办公区域，但是个物业在市场中所处位置以及它是否被市场所认同，是取决于多方面，我们不能因为其方面欠缺，就把它保守定位。所以，我们认为在本案推广过程中，要在提高物业自身品质基础上，利用先进整合管理经验和理念以及独树帜推广手段，定会使本案在区域内写字楼中占据重要位置。三项目概念定位整体概念定位便捷式商务办公空间关于便捷式商务办公空间概念这是我们自创新概念......”。

4、“.....亦可称作具备商务配套服务功能办公室或直接称为商务中心，是个为使用者节省时间与金钱立即可用办公空间。定位之缘起厦门写字楼市场面临洗牌，两极分化出现，市场空白点形成灵感来源于调查过程中，中小企业对理想办公空间之描述地段好交通便捷面积精小适中租金中等偏下基本智能配套人性服务功能商务物管整体形象好可自由发挥创意内空间„„二基本功能定位基本功能规划纯办公空间酒店式接待大堂公用商务会议厅统分区接待室商务中心超高纯办公空间从平方到立方伟大革命◇米,米米,轻松挑战空间尺度极限，层当二层用，纯版惊艳登场,◇内部空间只改造公共过道及公共卫生间，其他空间场所刻意原样留空，入驻企业可根据自身不同需求，随意分割组合，呈现个性化空间格局◇独有立体空间。同样面积，却可享受以上清新空气，生活工作空间从此不再平面,酒店式接待大堂为您完美解决面子问题◇大气温馨酒店式大堂标准装修风格，设接待总台接待员迷你咖啡吧„„专业会议洽谈中心为您减少办公租赁面积......”。

5、“.....配置投影仪音响等专业会以服务业商贸业等为主中小型行业，处于创业初期或成长期，公司规模较小，对面积要求不高，租金承担能力较低。如贸易会计师律师事务所培训咨询康体等创业初期中小型及成长型企业为主。外地厂商企业在厦门办事处创意行业如广告营销策划摄影棚音乐工作室艺术工作室建筑设计团队等带有浓厚区域色彩行业如在鹭江道周边就近办公物流货代船公司及其关系企业。场所需求特征描述需求面积平方米不等，租金承受在元月平方之间。追求较高空间利用率及空间个性可塑程度办公空间可延展性，为企业快速发展留余地，免去日后搬迁麻烦合适地理位置，临近交通路线或商业区星级酒店等，为客户往来提供方便要有较好场地形象或较浓烈个性，这样容易给客户留下好印象较为完善物业管理和商务配套足够停车位及等候时间不长于秒电梯。五招商策略定位从略个写字楼是否得到市场认可，方面取决于物业先天条件，如所处位置交通情况周边配套等条件另方面......”。

6、“.....本市同类项目改造成功案例名称权属及原用途改造内容改造投资出租率入驻客户代表联泰大厦联发集团，湖里大道厂房建筑立面内外装修增加客梯消防设备设施以及室外停车场地绿化夜景工程等万元物流海晟用友泰成汽车朝九中心象屿集团，新为天食品厂厂房同上，另设接待大堂商务中心公用会议室等万元保险公司律师行地产代理等国内同类项目改造经典案例艺术工场国营北京第三无线电器材厂原兵工厂旧厂房改造而成，是集艺术中心画廊艺术家工作室设计公司广告公司酒吧等于体艺术社区创意仓库上海苏州河畔四行仓库改造而成，已经有余家中外创意企业进驻。号桥上海汽车制动器公司闲置厂房改造新型写字楼，其中用于办公，用于公共活动空间，已有至少家设计类企业入驻。莫干山路号意原样留空，入驻企业可根据自身不同需求，随意分割组合，呈现个性化空间格局◇独有立体空间。同样面积，却可享受以上清新空气，生活工作空间从此不再平面,酒店式接待大堂为您完美解决面子问题◇大气温馨酒店式大堂标准装修风格......”。

7、“.....降低经营成本◇专设大中小型各种规格会议室及数间洽谈室，配置投影仪音响等专业会以服务业商贸业等为主中小型行业，处于创业初期或成长期，公司规模较小，对面积要求不高，租金承担能力较低。如贸易会计师律师事务所培训咨询康体等创业初期中小型及成长型企业为主。外地厂商企业在厦门办事处创意行业如广告营销策划摄影棚音乐工作室艺术工作室建筑设计团队等带有浓厚区域色彩行业如在鹭江道周边就近办公物流货代船公司及其关系企业。场所需求特征描述需求面积平方米不等，租金承受在元月平方之间。追求较高空间利用率及空间个性可塑程度办公空间可延展性，为企业快速发展留余地，免去日后搬迁麻烦合适地理位置，临近交通路线或商业区星级酒店等，为客户往来提供方便要有较好场地形象或较浓烈个性，这样容易给客户留下好印象较为完善物业管理和商务配套足够停车位及等候时间不长于秒电梯。五招商策略定位从略个写字楼是否得到市场认可，方面取决于物业先天条件......”。

8、“.....更取决于物业品质提高市场稀缺填补产品推广造势以及专业运营手法。本市同类项目改造成功案例名称权属及原用途改造内容改造投资出租率入驻客户代表联泰大厦联发集团，湖里大道厂房建筑立面内外装修增加客梯消防设备设施以及室外停车场地绿化夜景工程等万元物流海晟用友泰成汽车朝九中心象屿集团，新为天食品厂厂房同上，另设接待大堂商务中心公用会议室等万元保险公司律师行地产代理等国内同类项目改造经典案例艺术工场国营北京第三无线电器材厂原兵工厂旧厂房改造而成，是集艺术中心画廊艺术家工作室设计公司广告公司酒吧等于体艺术社区创意仓库上海苏州河畔四行仓库改造而成，已经有余家中外创意企业进驻。号桥上海汽车制动器公司闲置厂房改造新型写字楼，其中用于办公，用于公共活动空间，已有至少家设计类企业入驻。莫干山路号上多，从宏观大背景上，为厦门写字楼发展创造了个利好局面......”。

9、“.....对未来厦门写字楼走出低迷局面是个影响重大政策，特别是为中低档写字楼迎来新生机，也为其他空置商业物业或工业物业改造成商务办公空间提供了可能性和市场支撑。结论随着厦门海湾型城市建设和建设海峡西岸经济区中心城市发展进程不断深化，厦门经济增长速度将得到持续提高，城市竞争力也在未来日显突出。正是在这种良好宏观经济发展形势下，大量投资进入厦门市场，这在客观上为厦门写字楼发展提供了巨大市场基础。加上政府相关政策陆续出台，为写字楼市场崛起奠定了坚实政策基础。四本区域写字楼市场现状及前景厦门写字楼，按地理位置功能区域大概可划分为鹭江道板块湖滨北路板块火车站富山板块吕厝江头板块湖里东渡板块及筹建发展中金尚路观音山五缘湾总部经济带板块。严格说，本区域在行政区域上属于厦港片区，在厦门市城区规划中，厦港片区总体规划定位将以居住商业旅游休闲为主，辅以文化娱乐功能。本区域虽与鹭江道板块非常临近，但镇海路就如条无情鸿沟，将本项目完全隔离在鹭江道板块之外......”。