1、“.....编制范围本项目建议书研究范围包括项目提出背景及建设必要性项目选址与建设环境条件项目建设规模与主要建设内容项目总体布局方案工程技术方案环境保护安全卫生消防和节能项目运营和实施计划投资估算与资金筹措效益分析项目建议书结论与建议二项目单位简介江苏东晨置业有限公司是年成立房地产开发有限责任制企业，公司注册资金为万元人民币，开发资质为暂定二级资质。公司只要经营范围有许可经营项目，房地产开发经营。般经营项目物业管理，建筑工程装饰装修，园林绿化。年月来萧县投资开发东晨龙凤山庄小区在萧县工商局注册成立江苏东晨置业有限公司萧县分公司。分公司下设有工程部营销部财务部和综合部。分公司通过政府招投，取得萧县凤山石榴园区域开发权，并和县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，按合同规定交纳了土地出让金。江苏东晨置业有限公司萧县分公司经营宗旨是认真贯彻执行党和国家路线方针政策及有关法规法规，坚持社会主义市场经济经营方向，不断开拓市场，充分发挥企业潜能......”。

2、“.....分公司现有在册职工人，其中中级职称人，初级职称人，公司主要负责人多年从事建筑设计工程施工经营管理和市场营销，有丰富经验。公司总经理谢晓阳工作和管理经验丰富，工作作风深入扎实，办事果断干练。三项目主要技术经济指标主要技术经济指标序号指标名称单位数量建设规模建筑面积平方米其中住宅平方米配套公建平方米商业用房平方米住宅套数套数居住人口人总占地面积平方米可规划用地面积平方米建筑容积率绿化率建筑密度二项目总投资亿三投资利润率四投资利税率四项目年能耗该项目主要能耗为水电汽。该项目主正常年份年耗水万吨耗电万度耗汽万吨。第二章项目可行性和必要性项目可行性萧县地处安徽北部，经济发展较为滞后，城市建设水平较低。城区绝大多数是平房。人均住房面积只有平方米。城区居民改善居住条件和居住环境愿望强烈，随着城市化进程加快，乡镇居民为子女读书改善人居环境需要迫切，城市人员持续快速增长，住宅需求量极大。近几年来随着经济发展，城乡居民通过外出打工和特有防腐产业等途径......”。

3、“.....年银行存款达亿元，位居安徽省县级城市第三，保险位居全省县级第。具有定购买力基础。项目地处县城北部，属寸土寸金地段，该项目建设对提高县城城市品位，改善人居环境，促进该区域经济较好。萧县区域大地构造属中淮地台鲁西隆起区南极，区境范围内除寒武系奥陶系有部分裸露外，其余均为第四系掩盖，低山残匠占全部总面积。本区第四系分布广泛，孔隙水储存于第四系砂层之中，主要大气降水为主补给水源。浅层地下水流向与地形坡降及河流方向致，由西北向东南。地下水位升降随季节降水量变化，地下水对混凝土无侵蚀作用。根据项目区地质普查钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下粉质粘土，浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约米以上及米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。粘土，棕褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约米处较富集。④粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深米钻至米未揭穿......”。

4、“.....除第层外，其他各层地基承载力标准值均在以上。四交通运输条件萧县东邻江苏徐州市公里，育，年轻父母投资首选城市购房。萧县县城现有私立中学所，在校生多人，是农村学生私立学前教育余所，在校生多人，是农村学生龙城镇四关小学，在校生多人，是农村学生。绝大多数农村学生家长准备在县城购房。因此，萧县县城房源缺口较大。平方平方米房源是他们首选。四区位优势带动了萧县房地产用地发展。萧县县城仅距徐州公里，徐州市目前房价是萧县房价近倍，不少徐州市工薪阶层年轻人纷纷来萧县买房，这也为萧县房地产业供了更大发展空间。据此估算萧县房源目前尚有套需求。二营销策略当今消费者买房，不仅仅是为了解决居住问题，同时是追求种精神享受和自我个性表现。因此作为营销重要手段就是给房子赋予种理念，给房子增加种附加值，只有这样，项目才能占领市场。价格策略在房地产营销中，价格策略是与产品市场销售形象宣传推广互动策略，需要依阶段性营销目标不同而调整。好开端往往也意味着成功半，因此，在楼盘价格策略中......”。

5、“.....本项目采用低开高走价格策略。采用该策略有以下优势低价开盘，发展商可根据市场反映灵活操控价格，掌握主动权。资金回笼迅速，有利于项目后期建设。迎合了消费者买涨不买跌心理。根据不同开发时期，制定不同价格策略，大致分为销售初期项目强销期销售持续期销售结案期。具体实施策略如下销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边服务业，基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望态度，所以首期采低价销售策略。措施如下以低于市场均价价格出售，吸引广大购房者对定数量最先期购房者采用成本价出售财购房者采用签名活动买房送物活动保证购房者不满意可退房。二促销策略好营销离不开好促销策略，针对本项目自己特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关系现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。广告在广告促销中，为了更好赢得消费者信任，突出小区主题概念，广告内容应以反映小区特色广告词为主。销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段......”。

6、“.....因而宣传形式般应选择传播面较大媒体，如报纸广播电视等等。广告应着重卖点宣传，攫取人们眼球，激发消费者好奇心理，达到让消费者认同该项目主题理念，愿意等待该楼盘推出效果。项目强销期这时项目宣传应以鲜明形象强烈广告功势撼动市场，以广告为先导，吸引客户到来。这阶段广告意图是全面突出显示项目自身自然环保时尚优势，使客户对项目加深了解并产生依赖。销售持续期由于有前期宣传广告做铺垫，这期间广告宣传主要在于激发消费者抢购心理，内容上可以感谢消费者支持项目正在热销销售面积只剩多少等。销售结案期房地产项目销售快结束时，较好户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售盘尾房。因此这阶段广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。三人员促销选取有经验有能力促销人员，措施如下在销售前期，做好促销人员培训工作，掌握定促销手段在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户回访......”。

7、“.....价格还是他们最关心因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。现场售楼在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目市场知名度。五公共关系借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众高度依赖和注意，消除公众戒备心理。六调研活动可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目价格质量功能房型等诸方面意见或建议，并及时将改进后情况告辞消费者，以跟踪消费者需求趋势，尽力满足消费者要七准备策略样板房准备在销售实施中，样板房示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋归属感和迫切感，能够从视觉上感官上使客户直接认识到兴隆花园小区品质，有很强助消作用。因此建议本项目在建设中加快样板房施工进度，并且在装修上考虑到客户品位和喜好。样板房应该保证每种户型套。销售部建设规模不应小于平方米，以提高人气建筑设计上体现艺术性，强调品位和格调全智能化配置注意细节布置，如鲜花摆放接待桌椅摆设等现场包装调整根据本小区主题特色......”。

8、“.....以具有强烈视觉冲击力包装，给客户强烈震撼感，步入商住宅小区，就让客户从视觉感觉上认为，他已经置身于自然田园之中。所以说好卖场环境能够强烈刺激和感染看楼客户，具有较强销售力。建议现场做以下内容销售部指示牌，看楼通道设计，各类管理服务销售人员服装，标志性景观等。第四章项目区城市概况与经济水平分析项目区概况行政区划本项目法人单位位于安徽省宿州市萧县，萧县位于安徽省最北部，苏鲁豫皖四省交界处，总面积平方公里，大部分为平原，东南部为海拔米低山矮岭。人口万，辖镇乡个行政村。二地理位置萧县紧靠徐州都市经济圈中心城市徐州市，县城距京杭运河公里徐州观音机场公里连云港出海口公里，上可以感谢消费者支持项目正在热销销售面积只剩多少等。销售结案期房地产项目销售快结束时，较好户型和楼层基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好销售盘尾房。因此这阶段广告重点也是优惠促销楼盘为主，广告创意也无须太多变化，频率大大减弱，直到停止宣传。三人员促销选取有经验有能力促销人员......”。

9、“.....做好促销人员培训工作，掌握定促销手段在销售期间，做到重点回访，促售人员要加强与重点客户回访。四销售促进价格折扣和变相折扣对于消费者来说，价格还是他们最关心因素，这种折扣可以使房价降低，提高购买欲望。现场售楼在开盘时，进行现场售楼活动，邀请各界知名人士到场指导参观，提高项目市场知名度。五公共关系借助公共传播媒体，由有关新闻单位或社会团体进行宣传，引起公众高度依赖和注意，消除公众戒备心理。六调研活动可以通过民意调查等多种方式来收集信息，了解消费者对公司，对该项目价格质量功能房型等诸方面意见或建议，并及时将改进后情况告辞消费者，以跟踪消费者需求趋势，尽力满足消费者要七准备策略样板房准备在销售实施中，样板房示范作用不能低估，它更能刺激客户对自己所购买房屋归属感和迫切感，能够从视觉上感官上使客户直接认识到兴隆花园小区品质，有很强助消作用。因此建议本项目在建设中加快样板房施工进度，并且在装修上考虑到客户品位和喜好。样板房应该保证每种户型套......”。