1、“.....本策划需解决问题本项目不能单纯从建筑面积单层面出发，应从项目自身产品组合业态设置，从所处区域，从鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北城市占位级，应高屋建瓴，以城市运营高度对待。城市升级与产业格局调整成为主旋律。城市运营时代，这是开发商必须深度认知更高级能量从地产开发到更为进步生活方式开发和城市文明开发。今天，地产营销本质是为更进步生活文明开发与城市运营复合价值增值体同时引导城市升级扩展，同时。做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业正常经营需求，产品涉及开发商投资者经营者三个主体层面中，开发商在种意义上是提供服务主体，要保证自己开发产品能得到投资者经营者支持，首先须保证产品能满足市场基本需求。任何脱离市场规律开发理念，最后结局是开发商被动成为房东，成为经营主体，被动经营不是每个开发商开发初衷，目前，国内众多商业地产开发多数项目，基本都是这样结局，这些失败教训希望能得到公司决策者关注......”。

2、“.....发挥产品优越性现金流如何实现。政府优惠政策同意拍地款次性先预交全款二分之，另二分之款额需交作为抵押金，此款以现金形式拍地上缴。项目建设背景根据局集团公司产业结构调整要求，结合二公司实际，经二公司党政领导班子联席会议研究决定，由我公司下属子公司齐齐哈尔万通房地产开发有限责任公司，开发齐齐哈尔市劳动湖南扩用地地块商品住宅及商业小区。公司将以高品质开发建设，优美居住环境和流物业管理为宗旨，建设齐齐哈尔流高品位，具有较深文化底蕴住宅及商业小区。为创建新型城市住宅及商业小区，我公司经过全面认真市场调研，根据目前房地产市场现状与发展趋势，对项目区位环境及经济效益预测作出如下分析。第篇齐齐哈尔市房地产市场概况简析齐齐哈尔市基本情况概述自然概况区位齐齐哈尔市位于中国东北松嫩平原，地处东经至度北纬至度，东临大庆市和绥化地区，南接吉林省白城地区，西靠内蒙古呼伦贝尔盟，北与黑河大兴安岭接壤，距省会哈尔滨市公里，距绥化市公里，距白城市公里，距海拉尔公里......”。

3、“.....全市总面积,平方公里，其现房销售，与本项目有较强参照价值项目有上表中个，在后面解析中将着重分析此类项目。这些项目分布较为分散，但总体可划分为个区域，为市中心区西北侧劳动湖周边二为卜奎南大街两侧三为城东龙华路东段两侧。除劳动湖周边外，板块特征不是太明显。其中商业中心区内，在建和在售住宅项目很少，且都是高层住宅，多层和其他物业形态大多集中在新开发小区内。市场空置率较高，销售速度过于缓慢截至年月止，市场空置房达余万平米，市场所有竣工项目无例外都余有不同数量尾房待售，大多数楼盘余房数量偏大。市场销售价格明稳实降，市场价格偏高，与消费者承受价格差距较大市场所有项目虽为明码实价销售，但几乎都存有较大隐性降价空间，尤其是针对次性付款客户。市场价格总体偏高，其价格有上扬趋势，市场在售住宅项目执行价格总体来说偏高，与目标消费者所能承受价格水平存有较大差距，这也是住宅销售市场疲软空置率高主要原因。户型配比面积偏大格尔系数来衡量个国家和地区人民生活水平状况......”。

4、“.....恩格尔系数在以上为贫困，为温饱，为小康，为富裕，低于为最富裕。历史文化分析齐齐哈尔市是座历史悠久文化古城，有三百多年历史，项目地东北侧有天主教堂，以西有龙沙公园，龙沙公园是齐市历史文化悠久见证。年清政府移吉林水师驻齐齐哈尔。年定齐齐哈尔为水师营制。年于齐齐哈尔设火器营。年齐齐哈尔建城。年黑龙江副都统和将军先后由墨尔根移驻齐齐哈尔。年在齐齐哈尔设黑水厅。年齐齐哈尔为黑龙江省省会。年齐齐哈尔实行市制。新中国成立后，齐齐哈尔先后为嫩江省黑嫩省黑龙江省省会，年黑龙江省与松江省合并，省会设在哈尔滨市，齐齐哈尔改为省辖市。经济发展概况生产总值全市实现生产总值亿元，比上年增长。第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。三次产业结构为。第二三产业对贡献率分别为和。人均地区生产总值元，增长。建筑业固定资产投资和房地产业全年建筑业企业实现增加值亿元，按可比价格计算比上年增长。资质等级三级及以上建筑业企业指总承包及专业承包企业......”。

5、“.....比上年齐齐哈尔市各产业总值图亿元亿元亿元第产业第二产业第三产业增长，完成房屋建筑施工面积万平方米，增长，其中实行投标承包房屋建筑施工面积占。全市固定资产投资亿元，比上年增长。在投资中，民间投资亿元，增长国有及国有控股投资亿元，增长外商及港澳台投资亿元，增长。装备食品两大主导产业完成投资亿元，增长，占工业投资。亿元以上建设项目共个，比上年增加个，完成投资亿元，增长。新增固定资产亿元，增长。全市房地产开发投资完成亿元，增长商品房销售面积万平方米，下降商品房销售额亿元，增长。房地产市场投资势头强劲。全区固定资产投资总额累计完成万元，同期为万元，同比增长。房地产开发项目投资完成万元，同期为万元，同比增长销售面积平方米，同期为平方米，同比增长房屋建筑施工面积平方米，同期为平方米，同比增长营业收入千元，同期为千元，同比增长营业税金及附加千元，同期为千元，同比增长利润总额千元，同期为千元，同比增长。哈大齐工业走廊建设年末......”。

6、“.....已开工项目个，本年完成投资额亿元。工业企业实现总产值亿元，主营业务收入亿元，利税亿元。城铁建立，必然带来城市产业重组，城市价值和等级将发生本质提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产租赁和出售价格会有定幅度提升。重要指标全市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长全年在岗职工平均工资元增长。城市居民人均建筑面积平方米。恩格尔系数居住价格指数上涨。固定资产投资完成亿元，比上年增长相关指标外贸进出口总额完成万美元，下降出口万美元，增长。全市金融机构各项存款余额年末亿元，比年初增长。其中，单位存款亿元，增长城乡居民储蓄存款亿元，增长。元，按可比口径比年初增加亿元，同比增长。全市财政总收入完成亿元，比上年下降。地方财政收入完成亿元，下降。其中，公共财政预算收入亿元，下降。全市财政总支出亿元，增长。其中，公共财政预算支出亿元，增长。全年规模以上工业经济效益综合指数，提高点......”。

7、“.....增长。实现利税总额亿元，增长。其中，实现利润亿元，增长实现税金亿元，增长。消费增长主要特点今年季度收入三升降，工薪收入增长占主导地位人均可支配收入构成中，工薪收入扣除个人所得税个人社会保障金等同比增长人均经营净收入同比增长倍人均财产性收入同比增长倍转移性收入下降。工薪收入增长是去年底和今年初行政事业单位职工增加工资和企业发放效益工资及奖金所致。二是随着国企改革深入进行，部分改制成功企业，生产强劲恢复,职工收入较改制前普遍大幅提高。说明计划经济带给了市民稳定收入增长。消费支出快速增长，特征各异消费倾向消费与收入比例略有变化。季度消费支出占可支配收入，比上年提高个百分点，消费支出增幅高于可支配收入增幅个百分点。居民消费心理正在悄然转变，类似住房按揭贷款超前消费形势已经为人们接受。服务性消费增幅较大，消费观念转变。季度，城镇居民人均服务性消费支出元，同比增长，高于人均消费性支出增幅，其中，人均在外饮食家庭服务交通与通信服务居民服务等支配收入元......”。

8、“.....比上年增长全年在岗职工平均工资元增长。城市居民人均建筑面积平方米。恩格尔系数居住价格指数上涨。固定资产投资完成亿元，比上年增长相关指标外贸进出口总额完成万美元，下降出口万美元，增长。全市金融机构各项存款余额年末亿元，比年初增长。其中，单位存款亿元，增长城乡居民储蓄存款亿元，增长。元，按可比口径比年初增加亿元，同比增长。全市财政总收入完成亿元，比上年下降。地方财政收入完成亿元，下降。其中，公共财政预算收入亿元，下降。全市财政总支出亿元，增长。其中，公共财政预算支出亿元，增长。全年规模以上工业经济效益综合指数，提高点。实现主营业务收入亿元，增长。实现利税总额亿元，增长。其中，实现利润亿元，增长实现税金亿元，增长。消费增长主要特点今年季度收入三升降，工薪收入增长占主导地位人均可支配收入构成中，工薪收入扣除个人所得税个人社会保障金等同比增长人均经营净收入同比增长倍人均财产性收入同比增长倍转移性收入下降......”。

9、“.....二是随着国企改革深入进行，部分改制成功企业，生产强劲恢复,职工收入较改制前普遍大幅提高。说明计划经济带给了市民稳定收入增长。消费支出快速增长，特征各异消费倾向消费与收入比例略有变化。季度消费支出占可支配收入，比上年提高个百分点，消费支出增幅高于可支配收入增幅个百分点。居民消费心理正在悄然转变，类似住房按揭贷款超前消费形势已经为人们接受。服务性消费增幅较大，消费观念转变。季度，城镇居民人均服务性消费支出元，同比增长，高于人均消费性支出增幅，其中，序言年初到年月初，中铁二十三局集团第二工程有限公司营销部门深入齐齐哈尔市房地产市场继续调查，我们分门别类，采取宏观普查分类立项普查重点调查入户访问随机抽样调查分类抽样等方式，对齐齐哈尔市商业和住宅房地产市场进行了全面的调查研究，并形成初步的调研报告。在对大量的调查数据调查信息统计基础上，形成了本可行性研究报告。本可行性研究报告从项目的产品组核准通过，归档资料。市区面积......”。