1、“.....第三期工程未列入本可研范围。六项目估算总投资额人民币万元，其中土地费用万元，工程费用万元，电梯设备费万元，相关报建费用万元，其他费用万元，不可预见费用万元。主要技术经济指标序号指标名称单位指标值备注总用地面积总建筑面积建筑密度容积率总投资额万元销售收入万元销售税金及附加万元所得税万元净利润万元投资利润率投资利税率建设期年第二章项目市场分析盘锦市市经济发展趋势分析国民经济社会发展计划和总体规划盘锦市城市总体规划于年月日通过辽宁省级评审。该规划将盘锦市市城市功能定位于重要商贸和现代物流中心。在市域城镇发展规划中，分别从经济区划分行政区划调整基础设施规划环境保护及生态建设规划等个方面做出详细规划。到年，实现对现有城镇体系格局初步调整到年，城镇体系空间结构初步形成网络状结构。年，形成完整市域城镇体系。年城市化水平达到，年达到，年达到。项目所在地城市化进程规划情况本项目选址所在地双台子区......”。

2、“.....增强综合服务，该地区为中高等强度开发。二盘锦市房地产发展概况房地产市场需求情况从年下半年房交会期间商品住宅与商业地产成交情况，结合年上半年房地产行业变化情况，我们从几组数据分析房地产市场需求情况变化情况。商品住宅开发情况分析年首季，商品住宅施工面积为平方米，相较年同期增长年首季，商品住宅竣工面积为平方米，相较年同期减少。商品住宅销售情况分析年首季，商品住宅销售额万元，相较年同期上涨年首季，商品住宅销售面积平方米，相较年同期下降。未来几年发展趋势近年，盘锦市房地产直保持了较快发展速度。但从去年央行号文件下发，土地挂牌拍卖，别墅高档公寓项目停止审批，到银行收缩对房地产项目贷款，开发企业自有资金率提高等多项政策调控措施出台，形成对房地产行业整体压力。在国家宏观调控加强大环境下，盘锦房地产市场未来几年发展情况，我们从两方面加以分析。从基本情况看投资继续了高位运行态势。今年月，盘锦市房地产开发完成亿元，同比增长，增速有减缓......”。

3、“.....开发投资中住宅完成亿元，下降写字楼完成亿元，下降商业营业用房完成亿元，增长倍其他用房完成亿元，增长倍。非国有投资依然强劲。今住有利投资机会，就能使企业不断盈利，在竞争中立于不败之地。本项目存在威胁主要来自竞争对手。第三章项目定位及销售预测项目定位项目市场定位定位地标盘锦区乃至全市特色商住项目定位二城市形象窗口盘锦商业形象典型代表目标市场定位目标区域由于本项目地处盘锦区，目前盘锦区人口仅万人。根据市场调研和分析得知，盘锦区消费群因为购买力不够缘故仍无法支撑万平方米大型商业设施含本项目。因此本项目定位必须为市级商业设施，吸引盘锦全市区范围甚至周边县镇消费群体才足以保证项目可行性。因此，区域市场是我们主导客户吸纳方向。同时考虑到城区较为成熟配套环境以及人们地域情结，该区域在盘锦市民心目中有定亲和力和吸引力。因此，区域外客户同样构成了本项目目标区域。目标客户详见附件功能定位商业部分功能定位现代广场由于地处建设广场，交通便利......”。

4、“.....上收县级以下土地审批权限。堵住以前土地协议出让口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖。土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。今年省级也把新征土地补偿等三项列入八件实事考核当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。是征土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿信访办结率。立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。因此，对正在建设中项目不会受到大冲击。资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入，限制对购买第二套房贷款，对购买第四套房以上投资性购房不予贷款等。在无法获得廉价充分资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链紧张......”。

5、“.....以尽快收回成本，进入新轮开发。从盘锦市房地产开发资金到位情况看，盘锦市房地产开发对银行贷款依赖程度不小。月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施工企业垫资中银行贷款预售商品房中个人住房按揭自筹资金中关联企业使用贷款等因素，银行资金占房地产开发投资比重超过五成。面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。是销售下降。截止月底，盘锦市商品房销售面积万平方米，下降，喜是预售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长倍二是空置上升。全市商品房空置面积万平方米，增长倍。从空置时间上看，年内占在年至三年内占三年以上仅占。空置类型以住宅居多，占。空置面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现空置率上升。如银苑和明珠房地产小区空置超过万多平方米就属这类情况。乐观是今年盘锦市以住宅开发为主投资速度已经减慢，同比下降，缓冲下半年空置压力......”。

6、“.....对于房地产市场情况变化趋势，可总结出以下几点城镇居民住房需求十分强劲。当前城镇居民住房需求正在从满足生存需要向舒适型转变。盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出第二位，居民有购房意向。盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。只要转变消费观念，改善住房条件愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全可以实现。加快城镇化进程将创造新住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会重要措施。根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城镇人口将从年万发展到万，新增城镇人口万。这意味着每年将新增城镇人口万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新住房需求。产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整......”。

7、“.....年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产投资比重，占比重，分别低于全国平均水平个百分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济发展客观需要。④启动汽车消费将促进住房消费。截止月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长，成为金融机构新信贷增长点。随着汽车走进老百姓家庭，人们居住观念发生了深刻变化，原有居住空间显得日益狭窄拥挤，更加向往宽敞优美现代居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长，高于去年同期增长速度个百分点。三区域市场分析双台子区处于盘锦市区东北地带，地价较中心地区低。相应商业和其他配套环境基础般，该区房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。另外布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代表中高档楼盘面世后，周边小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在长江路两厢临街。可以预计在未来两年内盘锦区商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争又沸点。盘锦区目前基本上商业发展方向以物流业为主......”。

8、“.....占零售商场总体量约现有专业市场面积平米，占现有专业市场总体量，在租在售零售专业市场面积万平米，占全市在租在售专业市场总体量。四项目利弊分析优势区位优势项目位于盘锦市中心建设广场西侧，在有序旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展。项目定时期垄断性和地块特质稀缺性是销售率有利保障。交通优势本项目具备良好区域交通条件，铁路，公路以及航空均十分便捷。景观优势从空中鸟瞰本项目，高达绿地率和户外生态绿洲勃勃生机本项目沿袭了青少年科普乐园文化气质，使本项目保持着浓厚书香还有定距离。只要转变消费观念，改善住房条件愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全可以实现。加快城镇化进程将创造新住房需求。加快城镇化进程是建设全面小康社会重要措施。根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城镇人口将从年万发展到万，新增城镇人口万。这意味着每年将新增城镇人口万。大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新住房需求。产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展......”。

9、“.....随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产投资比重，占比重，分别低于全国平均水平个百分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济发展客观需要。④启动汽车消费将促进住房消费。截止月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长，成为金融机构新信贷增长点。随着汽车走进老百姓家庭，人们居住观念发生了深刻变化，原有居住空间显得日益狭窄拥挤，更加向往宽敞优美现代居住空间，住房更新换代加快。全省个人购房消费贷款余额比年初增长，高于去年同期增长速度个百分点。三区域市场分析双台子区处于盘锦市区东北地带，地价较中心地区低。相应商业和其他配套环境基础般，该区房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。另外布局比较分散，不具备规模化。在以西湖花园为代表中高档楼盘面世后，周边小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在长江路两厢临街。可以预计在未来两年内盘锦区商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争又沸点......”。