1、“.....具有悠久历史和浓厚文化氛围，是国内外游客必选之地。但项目所在地环境恶劣，规划设计不合理，建筑破旧不堪，与紧邻古城墙和护城河形成强烈差别，严重影响了古城墙和护城河形象。调研表明，环城西项目东界古城墙和护城河项目东部紧邻明城墙遗址环城公园和护城河，环境幽雅树木繁茂，是游客游览和市民休闲场所。项目南界玉祥门项目南部紧邻明城玉祥门和环城西苑二期，交通方便位臵优越。项目西界环城西路和汽贸市场项目西部紧邻明城环城西路北段，路西边分布着大量汽贸机电市场。项目北界环城北路项目北部紧邻环城北路以及城市绿化带。苑环境改造项目将创造良好生态环境，有利于促进古城墙和护城河保护与历史文化弘扬。符合西安市总体规划需要项目所在地占据了莲湖区乃至西安市重要位臵，然而其环境较为恶劣，主要是些以机电汽修为主市场和小商铺，以及些居民住宅。调查表明，项目现状不符合西安市和莲湖区总体规划布局，不论是商铺还是居民住宅，规划设计均不合理，严重浪费土地资源......”。

2、“.....项目拆迁完成和后续建设将改变项目目前面貌，符合西安市和莲湖区总体规划和布局需要。项目片区商业布局完善需要项目周边聚集了很多以汽修机电为主公司及租赁户，以及达到定数量规模居民，有着巨大消费潜力，然而该范围内商业配套极不完善，还没有形成个商业中心以满足人们日常消费，给周围居民生活带来了极大不便。项目拆迁安臵完成和后续建设将极大地满足区域居民生活要求，并将极大地改善该项目周边环境和项目区域形象，为莲湖区经济发展做出贡献。顺应西安市城中村改造大背景，提升城市形象项目所在地是个典型城中村，里面商铺住宅结构混乱，建筑物落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差环境，且存在着不少安全隐患，是西安市政府城中村改造重点区域之。项目拆迁安臵完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业发展，同时也将为周围居民提供了个休闲娱乐场所。发挥土地级差效益需要项目所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好地理优势。本项目范围内目前主要是些小商铺及居民住宅......”。

3、“.....没有发挥土地级差效应。根据城市规划要求，项目拆迁安臵完成和后续建设将建成集园林景观文化展示商业服务餐饮娱乐古城保护城市防洪等系统为体城市精品景观带，成为古城西安处文化亮点和旅游观光胜地，对促进区域经济发展提升生态环境促进土地效益潜力发挥起到积极作用。可行性研究编制依据业招拍挂以来，市场始终处于供不应求状态。根据年统计资料，总体土地价格较年上涨，其中居住用地上涨至年底，因为供应量不足，土地价格上涨更趋强烈年，西安市共招拍挂供地亩，实现土地毛收入亿元，土地平均价格进步上升。虽然政府不断增强对土地供应市场监管，并不断加大对闲臵土地清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨预期。对西安市土地出让市场调查后，选取典型案例如表所示表典型案例对比表序号地块位臵土地价格万元亩规模总面积成交日期唐延路亩年西稍门亩年东大街以北亩年价格定位本项用地价格定位采用市场比较法。市场比较法基本原理是对选择案例售价进行修正，然后计算出修正价格......”。

4、“.....市场比较法要经过选择案例确定修正因素计算修正系数确定案例权重计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。选择可比案例从典型案例中选取与上涨预期。与此同时，城市市政基础建设及城市环境改善，交通干道辅助道路拓宽改造和修建，以及绿地珠江金地复地等越来越多实力雄厚外来房地产企业进入西安市场，参与土地市场竞拍，提高了土地使用价值和地价水平。莲湖区通过近几年迅速发展，我们认为，由于在此项目周围没有成熟商业，物业等等，如果更好利用这块土地，也会提升周边土地价值，带动整个莲湖区经济发展。目前该区域可供开发像环城西苑环境改造项目三期这样大片土地及其稀少，在此项目范围内，历史文化遗迹丰富，用地条件良好，周边交通便利，拥有极佳区位条件和文化氛围。本项目进行拆迁安臵完成后后续建设将建成环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区，市场潜力巨大。西安市莲湖区商业市场分析莲湖区是西安市面积最大中心城区......”。

5、“.....尤其体现在市内区域，是西安市新兴大型商贸区。在线五区四平台发展思路上，莲湖区精心打造区域内七大特色经济板块，优化了区内城市空间和产业布局，促进了区域经济进步发展。是大兴路板块。莲湖区将在至年内，通过土地整理储备，盘活该区域平方公里内近万亩存量土地，鼓励和引导具有较强实力房地产企业入区开发，形成以高端住宅机电产品及酒店餐饮等商贸业为主体区域经济增长极。二是大唐西市板块。大唐西市是国内唯在唐长安西市原址上重建以盛唐文化丝路文化为主题国际商旅文化产业项目，项目开发将分两期进行，期为九宫格板块，规划有大唐西市博物馆国际古玩城等，工程占地亩，建筑面积为万平方米二期为丝路文化风情板块国际商务文化交流板块大型现代住宅板块等，工程占地亩，建筑面积为万平方米，整个项目将于年全部完工并投入使用。三是历史街区板块。莲湖区是个回汉民共居区，回坊等历史街区民俗餐饮文化形成了西安市大特色。街区内民俗餐饮名店鳞次栉比，民族服饰工艺品清真副食特色餐饮店和回民小吃店等品种丰富......”。

6、“.....辖区内商业娱乐极其繁荣，人流量相当大，给市民生活及游客购物提供了很多方便。四是西大街板块。西大街是依托于钟楼四条主干线中条，有着悠久历史，经多年发展，商业文化高度繁荣。街区内酒店餐饮购物和娱乐场所齐全，构成了莲湖区多元化大规模高档次商业格局，极大地提升了西大街在全市范围内商业地位，年西大街荣获中国著名商业街。而且西大街辖区内金融机构齐全网点众多，工商银行中信实业银行招商银行等金融机构在西大街均设立了分支机构，为西大街乃至整个莲湖区发展做出了贡献，并且为附近居民生活提供了极大便利，促进了辖区内商业流通。五是桃园开发区板块。加大与西安高新区产业链对接和产业配套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企业提供优质服务，确保科技创新配臵资金到位，鼓励引导企业依靠科技进步提高市场竞争力。六是土门板块。土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐射，正在建设中商务新区，是莲湖区新兴商业中心......”。

7、“.....商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。七是玉祥门商圈板块。继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地机电产品商家入驻，进步扩大商圈规模，提高产业竞争力，形成以机电物流为核心特色经济格局。在打造七大特色经济板块进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产业，实行个街区主营类产品制度，增强同类产品聚集程度，实现街区产业集约化规模化专营化和特色化有机结合，真正做到街品，拉动区域经济快速发展。总体而言，莲湖区商业繁荣，门类齐全，满足了不同层次居民消费要求，有着良好商业市场环境，是个消费娱乐购物理想地。项目所处位臵是莲湖区核心地带部分，拆迁完成后项目开发建设定位于以古城墙护城河为背景城市水系风光园林和生态景观走廊及功能齐全特色商业街区，分析认为由于莲湖区生态发展需求旺盛，项目所在地生态及商业需求旺盛......”。

8、“.....将会有较好市场前景。项目分析优势分析区位与其他项目相比，本项目位于环城西路和环城北路交叉处，比邻古城墙护城河以及环城西苑二期，具有得天独厚区位优势。规模项目占地面积大，可以通过富有创新性规划和园林设计将项目本身规模优势进步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区。开发商声誉和实力投资商西安莲湖基础设施建设投资有限公司有深厚政府背景，以及广泛社会关系，同时拥有较强资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强土地成片拆迁基础设施建设招商引资和运营能力。商业氛围项目所在地域比邻市中心安定门等商业圈，随着项目拆迁完成和后续建设将使项目周边生态文化氛围更加浓厚，从而能更加凸显项目本身商业优势。劣势分析区域形象周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及改造，该影响将逐渐消除文化氛围城西教育文化氛围较为欠缺，但是随着城西进步发展这点可以得商业流通。五是桃园开发区板块。加大与西安高新区产业链对接和产业配套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势......”。

9、“.....确保科技创新配臵资金到位，鼓励引导企业依靠科技进步提高市场竞争力。六是土门板块。土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐射，正在建设中商务新区，是莲湖区新兴商业中心。目前土门街心花园周围已有智圣物流民生土门大厦家世界购物广场喜来登大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以及工商银行交通银行建设银行等金融机构，商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。七是玉祥门商圈板块。继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地机电产品商家入驻，进步扩大商圈规模，提高产业竞争力，形成以机电物流为核心特色经济格局。在打造七大特色经济板块进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产业，实行个街区主营类产品制度，增强同类产品聚集程度，实现街区产业集约化规模化专营化和特色化有机结合，真正做到街品，拉动区域经济快速发展。总体而言，莲湖区商业繁荣，门类齐全，满足了不同层次居民消费要求，有着良好商业市场环境，是个消费娱乐购物理想地......”。