1、“.....整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高，现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用，可以看出本市写字楼市场供大于求。出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出租情况相对较理想，但出租率还在以下，而大部分单位选办公地点时对火车站附近区域不太认可。产品特征及功能配套标准面积段较全，从都有。大部分是简装，部分产品带卫生间。部分带中央空调，带中央空调写字楼售价普遍较高，大致比不带中央空调写字楼高元。现市场上供应写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。市场结论从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看出保定市作为二三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想影响，办公选择门脸和住宅楼较多。写字楼市场供大于求，此物业类型从市场角度出发不可行。商住公寓车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站市场供应情况及销售情况商住公寓现在市场上供应量较小，整体销售情况不错。面积在户型结构合理比较畅销......”。

2、“.....特别是跃层商住公寓更加滞销。位置处于商业氛围好交通便利周边配套完善商务公寓相对于位置较偏销售情况好。如秀兰银色星座虽然价格降到元，但仍有许多房子销售缓慢。华海大厦福星阁也属于这种情况同样处在闹市区兴远现代城财智中心恒通财富中心侨生裕华金街中小户型公寓都非常畅销，基本是在开盘后三个月就已售完。本地块附近商住公寓供应量很小，年鑫隆湾经推出销售火爆。特别是纯粹小户型商住公寓目前市场供应还是空白。价格情况商住公寓和写字楼价格相差不大，和普通住宅价格基本接近。配套好，物业管理到位商住公寓售价较高，如恒通财富中心商住公寓售价元以上。期房售价元，年月销售。出租情况整体出租情况良好。如恒通财富中心财智中心入住率达以上。产品特点及功能配套商住公寓现在市场供应产品大部分为精装修。面积段较全，都有。车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站都有电梯。个别有中央空调。高层建筑均以两层底商，小户型公寓约平方米......”。

3、“.....项目总投资为万元，税后净利润为万元。方案二地上层至地上四层做产权式商场，五层以上做小户型商住公寓项目建筑形态为高层，地上层地下二层。项目用地面积合亩平方米，总建筑面积地上约平方米，其中商业建筑面积约平方米四层商场，小户型公寓约平方米，容积率。项目总投资为万元，税后净利润为万元。方案三地上层至二层做临街底商，三层以上做酒店项目建筑形态为高层，地上层地下二层。项目用地面积合亩平方米，总建筑面积地上约平方米，其中商业建筑面积约平方米两层底商，小户型公寓约平方米，容积率。项目总投资为万元，税后净利润为万车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站元。各方案投资收益分析根据市场调研结果分析，结合本项目特点预计年初销售价格为底商及商铺销售均价约元平方米，小户型公份开始对外销售，购买者无经营权，主要购买者为投资客。现在已经售完，无其他酒店产权销售项目......”。

4、“.....不难分析出酒店管理到位入住情况就好，尤其是三星级以上酒店，如东方大都会恒通财富中心大酒店入住情况都不错。基本入住率在左右。根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由元人天元人天也不同。项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在之间。市场结论从保定酒店业经营情况来看，有星级配套和服务好酒店，入住率非常高，这种现状使部分投资客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店产权项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。第二部分项目地块分析优势分析本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路交叉口东南角。该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市配套设施齐全。紧邻火车站，人气较旺。距以保百为首城市中心商圈很近，购物方便。项目三面临街，商业价值较高。乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是城市最繁华中心......”。

5、“.....十方商贸城较近，由此带来很多商机。二项目劣势及风险分析政府规划风险和地块风险目前该地块土地规划已到期，新设计规划要求不确定因素较多。随着以客运为主高速铁路建成通车使用，而旧保定站将以货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新汽车站火车站和汽车站搬迁引起系列不确定性问题很多客流量变化商机减少商业氛围变化周边环境不确定性，可能会好，也可能会更糟。此地块不是政府规划发展方向，处于被抑制方向。保定市民对火车站区域不太认可，自住购房及购物基本不选择此区域。地块周边环境较乱，人员素质较低，周边大部分都是中低收入人群，消费能力较弱。地块附近流动人群较多，固定消费群少。此地块经过几次转手，地价较高此地块为级商业地段，市价在万亩，而贵公司拿地价格高达万亩。因此地块空置多年，大部分人都认为是烂尾项目。因项目周边无经营景气项目，好多人认为此区域附近风水不好，经营什么都不成功......”。

6、“.....在产品设计上局限性很大。二市场风险由于前段时期，保定房地产市场上供应可供投资项目比较多，随着购房者所购物业交房日期临近，今后经营出租投资收益兑现等问题会逐渐暴露，旦投资收益兑现不了，会大大降低人们投资热情，客户购买会越来越理性。本地块周边没有个成功案例。地块周边租售情况不理想，租售价格均较低。不过保定市每年商品房销售面积大概在万左右，现在保定市场上供应住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重，有部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景地方，但是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应，因此不会影响销售大局。三开发商自身风险佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该选择高风险高回报项目，不应该走赌博路子。在项目运作方面要稳妥，比如对本项目开发产品选择小户型套价较低产品对销售价格不应有过高期望值，价格要平开高走，降低风险。政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。贵公司成立时间不长......”。

7、“.....对销售回款要求较高，如果市场旦有变化，对企业发展影响很大。三规划条件车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站建设性质集商业商务公寓式写字楼等多功能综合性建筑。地块面积亩，其中城市道路占地亩，底商综合楼用地亩。建筑高度地上层以上，地下层。绿化土地费用万第三部分方案组合与投资收益分析根据第部分保定市宏观市场分析结论中已经得出写字楼这种物业形式在保定市这样二三线城市市场需求量相对较少，而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角度出发不可行底商普遍销售不错，加上此地段人气商机较旺，在产品设计合理价格定位合理基础上今后还会有不错销售市场，是可行产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未显现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报热门投资方式，在项目前期营销运，今后经营出租投资收益兑现等问题会逐渐暴露，旦投资收益兑现不了，会大大降低人们投资热情，客户购买会越来越理性。本地块周边没有个成功案例......”。

8、“.....租售价格均较低。不过保定市每年商品房销售面积大概在万左右，现在保定市场上供应住宅主要集中在高开区，此区域因产品同质化严重，有部分滞销楼盘，而本地块虽然不处于特别有发展前景地方，但是因为市场上供应小户型公寓较少，本区域内也没有此物业类型供应，因此不会影响销售大局。三开发商自身风险佰盛公司成立时间不长，在项目选择上应走稳妥路线，不应该选择高风险高回报项目，不应该走赌博路子。在项目运作方面要稳妥，比如对本项目开发产品选择小户型套价较低产品对销售价格不应有过高期望值，价格要平开高走，降低风险。政府运作风险和项目手续风险，不确定性因素较多。贵公司成立时间不长，企业处于资金积累阶段，对销售回款要求较高，如果市场旦有变化，对企业发展影响很大。三规划条件车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站建设性质集商业商务公寓式写字楼等多功能综合性建筑。地块面积亩，其中城市道路占地亩，底商综合楼用地亩......”。

9、“.....地下层。绿化土地费用万第三部分方案组合与投资收益分析根据第部分保定市宏观市场分析结论中已经得出写字楼这种物业形式在保定市这样二三线城市市场需求量相对较少，而现在写字楼供应量却较大，此物业类型整体供大于求，从市场角度出发不可行底商普遍销售不错，加上此地段人气商机较旺，在产品设计合理价格定位合理基础上今后还会有不错销售市场，是可行产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未车站建设项目可行性报告可行性研究报告可行性报告项目可行性分析报告在线分享平台文库巴巴文档下载网站第部分保定市宏观房地产市场研究写字楼市场供应情况及销售情况目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销售状况区域特征明显，象高开区恒祥北大街这样周边配套齐全商业氛围浓郁交通便利周边自然环境和人文环境良好的区域销售状况相对较好，如恒通财富中心兴远现代城不夜城本地块附近的写字楼销售情况般，如康泰大厦建基大厦金马大厦。写字楼项目销售周期均较长，为主。建筑风格简约现代。至少是有厨房厕所室厅......”。