1、“.....卖方市场特征。为真实反映市场情况，我们调查了地块周边区域已售和正开发楼盘，见附表。地块分析优势点交通配套优势项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。地块距离市中心区仅分钟车程，有等多条交通线路通达。地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在分钟以内。另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。周边景观优势项目地块项目概况地块情况葭芷地块地块下称本地块本项目位于台州椒江区葭芷街道，地处新老城区交界处，具体四至范围为西侧为天然河道东侧为阳光国际期南侧为葭芷公园北侧为规划待拆迁低层民房。地块建设用地总面积平方米，计亩，地块规划要求如下本地块规划要求如下建筑容积率建筑密度绿地率。地下停车位个，地面停车位不得少于。本地块原属石油公司下属久益房产公司单独法人单位，于年月拍卖取得产权。因石油总公司不同意开发房产......”。

2、“.....按照当时久益房产签订土地出让合同规定，地块总建筑面积为核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。算后者根据调整面积与土地管理部门确定，暂按平方米商铺计算。建设费用按照正常工程造价估算，没有考虑由于特殊结构材料以及特别不利地质情况所需增加成本基地各项成本构成建设总投资万元，其中土地转让费用万元，补交土地出让金万元，共计万元。总建筑面积约万平方米，其中地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米。单方建筑面积为元平方米。具体见附表项目开发成本估算表。五项目开发实施计划根据本项目具体条件和特点，本项目从土地招投标开始至全部工程建成并取得大产证交房，共计需要个个月含春节。总体进度为前期工作开工准备月土建安装月总体绿化配套工程月竣工交付使用月销售周期月根据各项工作搭接进行，项目总开发周期为个月，具体安排计划详见附表项目开发实施进度计划表。第六部分经济分析销售收入估算根据已受楼盘情况看，住宅销售速度比较快......”。

3、“.....并集中在开盘两周后个月中。但考虑宏观调控，未来市场将在楼盘品质竞争上愈演愈烈以赢得客户认可。销售速度减缓，卖方市场特征弱化自年月份市场震荡回调之后，房地产市场升温步伐开始趋缓，今年宏观调控更是对房地产市场销售带来了较大影响。但由于先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到个新水平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大情况下，市场供需比例将发生结构性转变，卖方市场特征。为真实反映市场情况，我们调查了地块周边区域已售和正开发楼盘，见附表。地块分析优势点交通配套优势项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。地块距离市中心区仅分钟车程，有等多条交通线路通达。地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在分钟以内。另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。周边景观优势项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。南侧紧邻葭止公园和台州市文化长廊......”。

4、“.....对提升房屋品质有较大帮助，在设计策划中均可借景造势。场地条件优势项目所在椒江区老城区拆迁已经全部完成，已经没有同品质地块出让。今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区可转让开发地块。由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备，水电等基础设施均可在地块附近接入。场地已经拆迁完毕，并已平整到位。地块周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件。④公司品牌优势通过云顶佳苑项目开发，公司在台州已有相当知名度和美誉度，高品质高水平形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼盘比较满意，品牌溢价已经初显，价格比同类产品高出约元平方米。公司也与当地相关职能部门建立了良好关系，拥有了定社会资源。劣势点噪音影响项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对开发项目会有定噪音影响。要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植被覆盖来达到目。环境影响目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段整体环境。而且由于临近渔码头，鱼腥气较重......”。

5、“.....北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西路，周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进步得到改善。机会点需求机会根据规划要求，葭止街道近几年后续拆迁改造力度大，强制性自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来住宅改善需求二次置业需求也较大，可以预见该区域房产市场需求将持续旺盛。成本控制和利润转移机会由于公司在台州运行已经有段时间，在当地积累了定社会资源和开发经验，都会转移为新开发项目成本节约。同时，新项目启动也有利于云顶佳苑项目部分利润转移，降低了项目开发成本。配套优化机会按照台州市市政建设步伐，项目地块西侧中心大道即将在近期开始改造，将进步加强地块和中心城区联系。威胁点调控威胁由于国家宏观政策调控影响，目前台州区域房地产市场呈现疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。后续宏观调控政策走向仍不明朗，房地产整体走势对项目将造成定影响。竞争威胁目前椒江区房地产市场新开接地带，基础设施较为成熟。地块距离市中心区仅分钟车程，有等多条交通线路通达......”。

6、“.....步行在分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在分钟以内。另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。周边景观优势项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。南侧紧邻葭止公园和台州市文化长廊，地块内视觉景观较好，对提升房屋品质有较大帮助，在设计策划中均可借景造势。场地条件优势项目所在椒江区老城区拆迁已经全部完成，已经没有同品质地块出让。今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区可转让开发地块。由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备，水电等基础设施均可在地块附近接入。场地已经拆迁完毕，并已平整到位。地块周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件。④公司品牌优势通过云顶佳苑项目开发，公司在台州已有相当知名度和美誉度，高品质高水平形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼盘比较满意，品牌溢价已经初显，价格比同类产品高出约元平方米。公司也与当地相关职能部门建立了良好关系......”。

7、“.....劣势点噪音影响项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对开发项目会有定噪音影响。要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植被覆盖来达到目。环境影响目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段整体环境。而且由于临近渔码头，鱼腥气较重。根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西路，周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进步得到改善。机会点需求机会根据规划要求，葭止街道近几年后续拆迁改造力度大，强制性自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来住宅改善需求二次置业需求也较大，可以预见该区域房产市场需求将持续旺盛。成本控制和利润转移机会由于公司在台州运行已经有段时间，在当地积累了定社会资源和开发经验，都目内容根据规划要求，久益房产曾经做过初步设计方案并已获批复见设计方案总平面图。总建筑面积容积率绿化率车位均按土地出让合同设计，但在建筑面积分配上进行了调整，并获得了规划部门通过......”。

8、“.....商业建筑面积，配套建筑面积。地下建筑面积建筑容积率建筑密度绿地率。地下停车位个，地面停车位个。目前我们基本依据这设计方案进行测算分析。二市场分析和市场定位经济背景分析从国家宏观经济环境看，中国经济自改革开放以来飞速发展，取得了令人瞩目成就。从年到年，我国剔除价格因素后年均增长，是同期世界经济增速倍强，位居世界之首。总量年间增长了倍。而根据国家统计局预计，十五期间我国年均增速将超过九五时期水平,年人均可能达到美元。由于工业化速度加快市场经济不断成熟等因素存在，我国经济增长速度还将持续相当长段时间。从台州经济发展看，台州是座充满生机和活力城市。由于历史上是国家投资缺乏地方，反而造就了台州人自力更生敢于闯荡顽强精神，多年蓬勃发展被经济学家比喻为草根经济。目前，台州民营经济占经济总量以上，经济市场化已经非常成熟，民营经济成为台州迅速崛起强大动力。近年来，台州以平均以上高速度持续增长，台州综合竞争力已在全国大中城市中名列第位。年全市达亿元......”。

9、“.....农民人均纯收入元。年，经国务院批准，台州市确定为浙江省城市化格局中大城市和上海经济区级经济亚区中心。可以预见台州经济还将随着长三角体化推进有更长足进步。从椒江经济条件看，椒江区是市政府所在地。今年来随着台州港台州市经济开发区开发建设，椒江区经济发展突飞猛进，年后国内生产总值增幅位居台州全市三区之首。年人均生产总值为元。同时，椒江区居民收入水平也在不断提高，年人均收入元，高于全市平均水平元，位列全市首位。市区城镇居民可支配收入在年达到了元，人均家庭消费支出元。按联合国评价标准，椒江区房屋品质有较大帮助，在设计策划中均可借景造势。场地条件优势项目所在椒江区老城区拆迁已经全部完成，已经没有同品质地块出让。今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区可转让开发地块。由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备，水电等基础设施均可在地块附近接入。场地已经拆迁完毕，并已平整到位。地块周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件......”。