1、“.....项目社会效益和经济效益较好。项目建设背景宁德市位于福建省东北部沿海鹫峰山脉东南坡，约介于东经至，北纬至之间，东临三沙湾与霞浦隔海相望，东北与福安相连，北邻周宁，西与屏南毗邻，西南与古田接壤，南与罗源为邻。全市辖蕉城区福鼎市福安市霞浦古田周宁屏南寿宁柘荣县，总人口万。宁德市城区现有建设用地约，总人口约万人。改革开放以来，宁德市作为国务院批准沿海经济开放区，各项事业有了定进步和发展。年省第七次党代会又把宁德市列为全省实施三条战略通道重要行列和推进三个层面发展中第二个层面，进步突出了闽东在全省发展格局中重要地位，蕉城区系宁德市政府驻地，是全市政治经济文化中心和交通枢纽，据统计，蕉城区年国民生产总值仅为亿元，而年已猛增至亿元，年平均增长率高达，高于全国平均水平。同时，福宁高速公路全线通车，福温铁路动工建设，这些基础设施建设与完善，也将大大地改善宁德市投资环境旅游环境，促使宁德市经济发展跃上个新台阶。根据福建省人民政府年以闽政号文批复宁德市总体规划，至年......”。

2、“.....城区面积将扩大至包括东侨开发区面积为。由于宁德市现有城区三面环山，面临海，城市扩展只有向海边原有垦区即东侨开发区发展。宁德市委提出要按照向海面海临海发展战略，加快推进宁德中心城区东扩面海北展南移，并坚持以新区开发带动旧城改造，加快城市产业发展，全面壮大中心城区经济实力。东侨开发区将以此为契机，借助现有闽东华侨经济开发区和闽东工业园区这两个平台，整合优势，突出抓好工业发展城市建设房地产开发三个重点，深化华侨农场改革和发展，推进和谐东侨建设，实现经济和各项社会事业持续快速健康发展。可行性研究报告编制依据本可行性研究所有分析预测测算统计都是以现行物价水平展开，其原始数据均以年月底截止为准，测算币种均为人民币......”。

3、“.....随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然趋势。随着居民消费水平提高和住房分配方式改革，家庭住房消费支出平均比重将由上升到左右。其中中低收入家庭为，中高收人家庭为，富裕家庭占，加上银行住房按揭贷款支持，住房消费热点将加快形成。个人购房比例也由八五时期增加到年，目前这比例已超过，并保持逐步上升势头。从以上分析可以看出，未来商品房升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，世鸿伟业市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据。当前住宅市场面临矛盾和问题目前，以住宅为主体房地产市场在发展过程中面临着些深层次矛盾，结构性阶段性体制性供给过剩现象突出，市场有效需求不足。主要表现在以下三个方面商品房空臵量继续上升，消化空臵房压力加大。据有关资料统计，宁德市空臵商品房已属不低，些建设标准低，施工质量差，户型不合理，设施或福建省人民政府批准东侨开发区总体规划，近期总体规划面积平方公里......”。

4、“.....规划人口为，中期至年万人，远期至年万人。作为宁德地级市新城区，作为中心城市重要组成部分，经济发展必将带来城区拓展，必将带来人口增加，人口增加必将带动经济发展，从而增加房地产业市场容量。开发区目前商品房建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均住房面积达到平方米目标计算，开发区需要商品房面积中期至年为万平方米，远期至年为万平方米。因此，在未来年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。在未来年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年新增建筑面积还要大。故东侨开发区发展近期与远期潜在住宅市场容量巨大。目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎没有大面积可出让土地，剩余土地资源大多集中在东兰组团。东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化科教工业生活居住为主综合区，内设行政办公高尚住宅工业园区大学城等四大功能区，宁德市主要行政机关和文化设施布臵在此组团......”。

5、“.....在漳湾工业区启动情况下，原规划东兰组团中工业园区将服从宁德市新编制总体规划而易地建设。因此，随着高速公路建设通车宁德市主要行政机关和文化设施迁移福温铁路开工以及火车站建设，东兰组团将成为东侨开发区个新投资热点。精品住宅市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市商住小区开发建设要求。随着宁德市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据宁德市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类精品住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。精品住宅表现为住宅市场趋向细分化随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是自己与众不同个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场发展趋势。前两年......”。

6、“.....推出高标准多户型新型住宅，由于商住小区环境优美品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计营销管理施工质量敏感度越来越高，并要求从业人员专业水平也应随之提高。商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行。在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。在这几年宁德市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有先富者市场潜力。宁德市改革开放年来经济快速发展......”。

7、“.....据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近几年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带，是宁德市较早开发商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来人士，下步商品房更新换代，加上二三级市场放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次品牌商品住宅潜在需求转化为现实需求。商业消费潜力。宁德市是典型商贸城市，发展商贸直是宁德市经济发展重点之。由于撤地设市，提高了宁德市在沿海带知名度，为宁德市城市经济发展带来前所未有机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也将越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求，像世鸿伟业这样环境优美档次较高住宅，无论是销售或出租都有较大市场潜力。项目区位市场潜力。世鸿伟业项目位于东兰组团，环境得天独厚......”。

8、“.....加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势并蕴藏着巨大区位市场潜力。户内智能科技运用成为住宅市场亮点户内智能科技运用是目前住宅开发重大课题，它包含新型居室建筑材料运用以及居室内部智能化设施安排，智能住宅优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行。在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。在这几年宁德市房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有先富者市场潜力。宁德市改革开放年来经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高。据有关资料统计......”。

9、“.....最近几年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。蕉城老城区如东湖新村锦福城莱茵城带，是宁德市较早开发商品住宅区，区内人口密度大，聚集了众多先富起来人士，下步商品房更新换代，加上二三级市场放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次品牌商品住宅潜在需求转化为现实需求。商业消费潜力。宁德市是典型商贸城市，发展商贸直是宁德市经济发展重点之。由于撤地设市，提高了宁德市在沿海带知名度，为宁德市城市经济发展带来前所未有机遇，商贸旅游繁荣，驻市各类商业机构众多，今后私营企业也将越来越多，私营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次商品住房将形成定市场需求，像世鸿伟业这样环境优美档次较高住宅，无论是销售或出租都有较大市场潜力。项目区位市场潜力。世鸿伟业项目位于东兰组团，环境得天独厚，是开发高品质精品商住小区不可多得地段位臵......”。