1、“.....西临行政中心北为县中心城市重 点初中中学，正东为浙江省重点中学县中心城市第高级中学周边有君 越华府新城丽景风铃绿州为首的等高档生活社区有浙北大厦大型商 业卖场西面为市民广场和行政中心，东临长水港，草木繁茂。项目所在地的 自然环境优越，区位条件良好。 新轮发展规划为项目提供了无限想象空间 根据县中心城市的发展战略，在沿龙山大道明珠路将建设大型的商场 星级的宾馆高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。 建设条件 建设场地范围及环境 项目选址四周城市道路或规划道路管网地形等标高，排水方式等该地 块位于县路以东，周边有城市规划道路。项目拟采用市政自来水管网水 泵站及水池联合供水。场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。场区周围有高 压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。污水收集干管与周边道路污水干管 连接，可进入城市污水处理厂集中处理......”。

2、“.....环境优美。周边配 套的市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。 地形地貌水文气象工程地质条件 地形地貌 项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角 为，地貌类型属于冲湖积平原，周围环境良好。 水文气象条件 气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是光照充足气候温和降 水充沛四季分明雨热同季温光协调，适宜农作物的生长。环境优美，大气 质量达到国家级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。 历年平均气温，气温年际间变幅在之间，年际气温极差为。 历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以月份气温年际变差最 大。 年降水量年均。其中月是全年降水集中期，占年雨量的以上。 降水季节分布特点夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。年平均雨日为天， 占全年天数的。由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异......”。

3、“.....基本无降雪。 年均日照时数小时，历年平均日照百分率为，光照分配较均匀。年耕 作熟。水文地质项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对 建筑物基础无腐蚀性。 县属亚热带海洋性季风气候。 场地位置北纬，东经之间 多年平均风速 年遇最大风速 最热平均相对湿度 全年雷暴日数 全年主导风向北偏东方位，夏季以西南风为主 年平均相对湿度 当年最小湿度三月 多年来平均日照时间小时 雨季为当年的 多年来年平均降雨量毫米 降雨量最多年平均雨量毫米 最大降雨量毫米最小毫米。 年霜雪期为当年的月至次年的月初，约为天。 工程地质条件 通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚 均匀，性质变化大，岩土层的工程地质特征依序分述如下 杂填土灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎......”。

4、“.....该层全场分布，层厚为。 淤泥灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。该层上部局部为有机质土， 有机质含量极高。该层全场分布，层顶埋深，层厚。 粉质粘土上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光 滑，任性中等。该层全场分布，层顶埋深，层厚。 粉质粘土褐红色，棕红色，硬可塑硬塑，局部含有约的砾石， 成分为石英砂岩，粒径。该层全场分布。层顶埋深层厚 中风化灰岩灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。单轴饱和 抗压强度可达，属硬质岩。层顶埋深，最大揭露厚度。 交通运输条件 建设场地周边都是新建的市政道路，分别是场地北侧的忻湖路，南侧为齐山西 路。周边交通状况良好。现正在建设的到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之 后，交通运输条件会有更大的改善。 防洪防涝设施条件 本项目建设用地周边有天然河沟，防洪防涝情况良好......”。

5、“..... 综上所述，项目区内地形气候地质水文市政设施等建设条件良好，能 满足项目建设的需要。 市场分析 县中心城市写字楼市场分类研究 酒店连体项目 此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为 商务目的的招租，并与酒店物业统管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店的 写字楼项目，以及四星级酒店的写字楼项目。 开发商持有项目 房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括利时建设开发有限公 司的利时广场等。 非专业房地产企事业单位持有项目 这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的写字楼 项目，比较具有代表性的是明珠大厦南方大厦等。 项目影响因素分析 由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。本 文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳......”。

6、“.....而价值的形成则是由 人这主体完成的。在这过程中，人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不 可忽视的。 影响房地产需求和价值的心理因素主要有购买与出售心态欣赏趣味消费时 尚攀比心理价值观念等因子。 六国际因素 房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。国际政治环境国际经济状 况地区紧张或军事冲突贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国的房地产市 场需求和房地产价值，随着全球经济体化，这些影响因素将更直接更明显。 区域因素 区域因素是指写字楼所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响 因素。相对于般因素而言，区域因素的影响范围要小，般影响到个城市或城 市的部分，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围的卫星城镇。影响 写字楼需求和价值的区域因素主要有商圈规模商服繁华程度交通条件等......”。

7、“.....市民商家所公认的商业集中区域，确定为商圈。商圈规模的大小 将直接影响商务客流量的大小，进而影响其价值。商圈确定是商业房地产投资中非 常重要的个环节。影响商圈规模的因子有商圈范围的大小级别总体规划 发展历史商圈内居民的消费水平人口数量等。 二商服繁华程度 商服繁华程度是指个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影 响程度。商服繁华程度与个城市的城市性质规模人口数量经济发展水平等 直接相关，并影响所在城市或地区的物质流信息流和人流通量，从而影响到所在 地区的商业房地产价值。影响商服繁华程度的因子有商业街的道路类型所有商 店的总营业面积商店的档次商店的数量及经营业态大型购物中心的个数名 特商店的家数金融机构数量娱乐中心的数量及档次人口流量治安状况等。 三交通条件 交通条件是指个城市或地区的交通通达程度......”。

8、“.....明显影响人们的出行，从 而影响商业房地产需求和价值。影响交通条件的因子有交通流量公交站点密度 公交线路数道路通达程度等。 个别因素 个别因素指具体影响宗写字楼需求和价值的影响因素。这类因素对房地产市 场的影响程度和影响范围最小，但对具体商业房地产的影响却是最直接最具体。 影响写字楼需求和价值水平的个别因素包括物理因素和交通便捷度。 资源因素 资源因素是写字楼宗地本身的条件，包括所处地段地块位置地块规模临 街宽度临街深度容积率建筑密度建筑物面积层高层数停车场状况 基础设施状况等。 二交通便捷度 交通便捷度有别于区域因素中的交通条件，它主要指具体宗写字楼地产的交 通便利程度。影响因子有地块距地铁车站主要公共站点的距离及便捷程度。 项目分析 分析简介 是种分析方法，用来确定项目本身的竞争优势，竞争劣势 ，机会和威胁......”。

9、“.....因此，清楚的确定项目的资源优势和缺陷，了解项目所面临的机 会和挑战，对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义。 其中，是内部因素，是外部因素。按照项目竞争战略的完整概念，战 略应是个项目能够做的即组织的强项和弱项和可能做的即环境的机 会和威胁之间的有机组合。 分析的步骤 罗列项目的优势和劣势，可能的机会与威胁。 优势劣势与机会威胁相组合，形成策略。 对策略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取的具体 战略与策略。 图分析步骤 优势 项目地块正处于路西侧。目前，龙山附近的星级宾馆有国际大酒店维多 利亚大酒店，随道沿明珠路龙山大道的总部经济园的建设，未来的商流客流量 将十分巨大。县龙山新区将据此打造发展潜力巨大的龙山商贸圈。 地理位置优越 新区商务楼工程位于路东侧，是城市交通内环线的主干道......”。