1、“.....并成功 列入了省十五规划，从而下子撑开了青州物流的躯身。年，又聘请专家操 刀，对物流市场规划进行了进步修订，制定了全面翔实的市场物流发展规划即在搞 好国道益羊路青垦路三大路域四大板块的市场物流的基础上，努力做大济青 益羊铁路两侧的市场物流，并全力打造高柳东夏益都普通四大物流基地，同时高 标准配套规划建设了高柳物流园区港天报税物流中心青州现代物流中心等个大型 物流市场和项目，进步构建起了物流航母的新框架。 二大整合打造大集群。为迅速使原来分散的小市场形成拢指成拳的合力，青州 围绕大物流规划，对原来分散的钢铁市场配货物流中心进行了全面整合。结合公里 国道青州段的拓宽改造，对沿路的农机摩托车建材钢铁等原有市场进行了全面 整合并借助花博会，规范扩建了江北花卉交易中心，形成了江北最大的花卉市场，从 而把个个分散的小市场整合成了批年销售额过亿元的大市场......”。

2、“.....新建了益都钢材物流园，引进了哈韦斯特物流中心广东欧浦钢铁 物流等国内外知名企业，对原来的小物流企业进行了整合，形成了全国最大的农机市场江北最大的花卉市场摩托车市场以及辐射全省的副食水产干货建材等批专业市 场集群，使青州物流航母具备了游弋齐鲁甚至全国的强劲动力。 三亿丰宜家装饰城成功整合市场，带来巨大的社会效益和经济效益，对产业提升意 义非常 地处山东青州城东北角的亿丰宜佳装饰材料城年月日正式营业，建筑面积达到 万平方米，开业仅三个多月时间就已有家陶瓷厨卫灯饰经营业户和家五金业 户入驻，实现交易额万元。作为青州第个整合大规模物流的市场，取得非常好的 市场效果，带来了巨大的社会效益和经济效益，同时也探索出条通过整合市场提升物 流行业发展的道路。 三建设青州汽配城，将促进青州房地产尤其是商业地产的健康发展 青州自年以来，城市建设快速发展......”。

3、“.....可以说青州 城市地产发展的速度非常快，在短短年内，新建住宅面积超过万平方米，商业面 积超过万平方米，可以说城市房地产行业已经成为青州的个现象。由于发展过于 快速，房地产行业特别是商业地产业出现了些问题，临街商铺空置率较大，商铺投资 行为萎缩等。 而建设青州汽配城，立足于汽配行业，具有非常强的行业支撑，由于是整合市场的因 素，以整体商业运作来推进项目，重经营轻销售，招商为主销售为辅，首先获得项目的 经营成功，才考虑项目的销售成功。第三章建设青州汽配城的合理性 从青州汽配市场现状的来看青州国际汽配城的建设，市场潜力巨大 经过我们前期调查，青州汽配零售有很好的行业基础，青州从末年代就是山东汽 配和农机的生产基地和物流中心，经过近十年的发展，青州汽配规模已经非常大......”。

4、“.....现有商家超过家， 销售额超过亿元，辐射周边地市山东省内乃至华北区域，部分甚至将生意做到了南 部沿海甚至是国外。拥有这么良好的行业基础，建设汽配城非常可行 现有汽配市场破败，物业条件不适合经营要求，市场呼吁现代化的汽配市场 现有汽配分布在国道周边和汽车站附近，相对集中，但都是以门头房为主的，设施 相对破败，农机部分已经建设了农机市场，但内部面积太小，交通不便，停车不便，没 有好的物流仓储空间，导致物业使用很受限制。通过访谈，经营户非常希望可以整体搬 迁至个现代化的汽配市场。 二从汽配产业未来发展青州国际汽配城的建设，功在千秋，势在必行 前面我们提到，汽车行业的发展将进入快车道，随之而来的汽配产业将迎来更大的发展 机遇，青州现有市场将远远满足不了市场的需求，预计在未来年内，青州汽配产业整 体规模将翻番，销售额将上涨倍以上......”。

5、“.....既符合市场需要， 也提升了行业的竞争力。功在千秋，势在必行。 三从项目自身条件看青州国际汽配城的建设，建设汽配城，最大化体现项目价值 项目交通便利，是做汽配物流的绝佳位置。项目在城北规划的物流区域，国道和 青垦路交汇处。项目非常便利地辐射到青州市区每个角落，到达市区内部均在半小时交 通圈内，因此辐射市区非常便利。同时，由于项目地处交通干道，通过济青高速青州 至临沭高速十字高速公路网辐射济南淄博东营滨州潍坊威海烟台青岛 临沂莱芜泰安等地市。同时胶济铁路和高铁开通，汽配将辐射至更远的华北区域和 南方。路通财通，项目交通优势决定了项目具备建设外向型汽配专业市场的条件。 项目周边汽配行业密集，属于老码头，商气较强 项目区域原来属于青州市汽配和农机聚集地，分布着青州超过的汽配农机商家，同时 周边汇集了青州几乎所有的汽车展销厅和店，可谓是汽车汽配最集中的区域......”。

6、“.....客户心目中有很高的地位，在老码头建设工程机 械配件区 区汽车美 容服务区 区 汽 车 改 装 快 修 区 区辅助商 务服务区 区轿车配 件区四市场功能 市场实现综合功能 汽配交易中心项目首先是汽配农机的个交易平台，未来汽配商品交易集中成市。 汽配展示中心项目内部汽配品牌旗舰店，展示品牌汽配产品形象。 信息交流中心建立行业信息交流平台，达到商业信息流畅 汽配物流中心汽配物流集中地，实现交易服务仓储物流体化 总体来说青州国际汽配城建成以后，将成为青州汽配行业的行业高地，为青州汽配基 地，销售展示信息物流和服务站式行业平台。 区汽车美 容服务区第五章项目操作思路 项目价值实现之战略核心因素 市场整合战略项目作为青州市汽配市场整合平台，由政府出面整合市场，划行规 市，建立行业产业基地......”。

7、“.....以经营带动销售。项目以满足经营户为主， 先安排好经营户经营问题，招商先行，销售为辅。 客户为先的战略项目从规划到设计，再到价格策略，以及规划布局，都充分考虑 了经营客户的需求。 政府扶持策略项目作为政府形象工程项目，给予大力的支持，从行业整合到市场 整合，充分发挥政府引导作用，做到借势借力，确保项目达到良好的市场效果。 二操作步骤执行项目过程管理，建精品工程 百年建筑，质量为本。项目在工程建设方面，从规划设计，到施工图纸设计，再到 施工单位选择，到监理单位的选择，再到整个项目工程施工管理，整个工程过程通 过系统管理体系实现项目管理，确保项目工程保质保量。同时建立项目后续维护保 证金制度，由施工单位预留资金作为维护保证金，确保后续工程按照质量来实 现。 三招商和销售 招商是商业项目的核心，实现经营是项目实现价值的根本，因此招商是项目的最关 键环节......”。

8、“.....组建支强大的招商队伍，在本地和外地进行招商。招商团队均具 备良好的从业背景和丰富的从业经验，能够充分把控项目和客户之间的距离。同时， 充分利用政府整合市场的政策支持，快速整合本地商户，适当引进外地商源。 灵活的招商策略 面对经营商户，我们采取灵活的招商策略，做到大中小户情况不同，品牌商家和 般商家不同，补缺经营和市场整合不同，先后签约进场政策不同，系统的招商政策， 促进了项目整个市场的快速成型。四经营管理和物业服务 经营管理是项目后续长久兴旺的关键，我们在建设初期，就充分制订系统的经营管 理和物业管理体系，配置合适之人才以满足市场需求，具体包括 建立专门市场运营机构，按照先进市场模式全面负责市场整体运营工作。 专业市场运营公司在商户管理委员会和业主委员会的监督和管理下......”。

9、“.....配备包括由专业商场管理人才带领下，由商业管理员 营销策划师物业管理员工程师保安员清洁工组成的专业管理队伍。同时完善公 司管理体系，建立整套项目管理机构内部管理体系制度，保障各项管理工作得以完全实 施和有效控制。主要制度体系包括 企业管理手册 员工手册 人事管理手册 行政管理手册 设备管理手册 消防安全管理手册 安全维护管理手册 清洁管理手册 绿化管理手册 经营管理手册 营销推广手册 车辆管理手册 招商管理手册 收费管理手册 财务管理手册 对外经营管理手册 建立市场管理制度，规范市场 根据项目情况，考虑商场的整体利益，建立完善的商户管理制度，保障商场内部有 序经营......”。