1、“.....所以我们要针对这些因素，深步分析并且找出解决方法，现总结如下由于南宁房地产高速发展和南宁市城市东进步伐加快，仙葫将成为南宁市房地产眼球，仙葫开发区主管单位将会采取系列措施来完善城市配套建设和通过改造来完善仙葫开发区城市功能。目前，项目所在地路也正在扩充就是个最好说明。对于南宁市近几年房地产市场火爆，房地产商都争抢开发，特别是近来许多大型楼盘上马，使项目面临激烈竞争分析通过调查分析，近年来南宁房地产市场日益昌盛，并且是种良性高速发展，同时，每年销售面积与竣工面积基本平衡，因此，可以预测在三年内南宁市房地产不会形成泡沫，由于近年来，南宁涌现出批私营老板高级企业主管律师演员等高收入者，随着个人经济实力显著增强，这部份人已有强烈愿望和足够资金购买住宅。这部分人实际上已拥有了住房，但原有住房生活条件已不能满足他们需求，追求有天有地高质量私家住宅已将成为趋势。而南宁别墅比较少，远远还不能满足这些人需求，同时......”。

2、“.....使项目处于优势竞争中。对于仙葫开发区离市中心较远，郊区化生活模式刚刚起步，会不会得到消费者认同分析由于南宁市城市建设加快，使南宁市发展逐渐向郊区扩张，仙葫开发区将成为南宁下步投资热点，同时，项目所在地天然环境优美，所建类型为别墅，适合人们对居住环境要求，符合富人住郊区普遍现象。这点会得到消费者认同。八邕江湾项目财务指标预测规划设计别墅开发建筑面积约,。其中高档别墅栋，会所建筑面积建设周期为两年，项目有关财务指标预测如下项目投资额估算,万元土方万立方米元万元排水给水排污供电各万元万元土建元元元万元绿化景观万元智能化万元道路万元设计万元勘察消防围墙万元其他万元土地款,万元开发费用管理费财务费销售费,万元二项目销售收入成本估算销售收入估算公司销售部通过对南宁中高档别墅消费群体需求调查对已经开发别墅楼盘销售情况实地走访，经综合分析，将本项目定位为中高档别墅，销售价格确定遵循低开高走原则，第期销售分为两段定价，开盘均价,元，则销售收入为......”。

3、“.....万元第二期销售定价确定，会根据第期销售情况来确定，如果销售势头较理想，销售价格就上涨，园之称南宁市仙葫经济开发区内西区范围。项目地块呈长方形条状分布，由西北方向向东南延伸，长米，宽为米。西南面紧沿邕江江边，东北面靠南蒲大道二级公路。南宁市仙葫经济开发区成立于年，于年初南宁市规划为经济开发区区三园，封闭式管理，仙葫经济开发区升格为国家级经济开发区。仙葫经济开发区规划总面积为平方公里，分为东南西三个功能区进行开发。东区为大学园区和休闲度假城，面积为平方公里。南区即仙葫半岛为新县区，通过邕江大桥与县城新区连为体，面积为平方公里，是县城新区主体，以发展金融商贸娱乐等第三产业为主。西区为商住区，面积为平方公里，其接南宁市凤岭新区，距离南宁市区仅公里。南宁至北海柳州百色三条高速公司交汇于此。区内有湘桂线上邕宁火车站和南柳高速公路出入口，还有千吨级船队可直达粤港澳，是大西南最大出海交通枢纽，交通非常发达。仙葫经济开区有南宁市后花园之称，被邕江环绕着，依山傍水，风景秀丽......”。

4、“.....三项目占地面积邕江湾别墅园项目总占地亩。四项目现状仙葫项目用地为待开发生地，约地块为土山，最高土山绝对标高为米，高出南蒲大道约米南蒲大道绝对标高为米，约地块为低洼地和少部分为水田，低于南蒲大道约米。地块沿江水位情况年最高水位绝对标高为米，枯水期水位为米。五项目周边环境社会服务体系已形成已有较高水平东方外国语学校，农贸配套市场。超市商场医院正在筹备建设，派出所已设立。招商工作成果显著已引建项目个，开发面积超过万亩以上，协议引入资金亿，实际已投入亿。别墅项目蓄势待发，规划起点高，建设规模大，开发上档次。目前已动工有龙胤花园枫丹丽舍，丽水湾亩，海田地产亩，土佳房地产亩房产总公司亩。大学城招商取得显著成绩，由于现有大学院校大多地处闹市，地盘不大，规模难以拓展，迫切在市外寻求发展空间，可以通过置换土地方式搬迁或升为大学，同时，中国入世后，高等教育投资将成为对外投资重点领域......”。

5、“.....广西师范学院亩地已经开始报建工作。二政策及市场环境分析政策分析国家政策分析央行出台关于进步加强地产信贷业务管理通知又称号文提高购买第二套以上住房首付款比例上调高档房和第二套房贷款利率房地产开发贷款将重点支持符合中低收入家庭购买能力住宅项目，适当限制大户型大面积高档商品房和别墅等项目房地产开发企业申请银行房地产开发贷款，其自有资金指所有者权益不能低于开发项目总投资房地产企业建筑施工企业贷款得到流动资金，不能用在盖房上，买地钱也不能靠银行贷款来交。只有建筑主体结构封顶后，才能对购房人发放按揭贷款。地方政策分析广西出台政策规定有偿使用土地要进入市场。◎今后凡进行房产开发有偿使用土地都要进入市场，主要通过招标拍市住宅与房地产不仅保持着开发投资增长，市场供需两旺大好形势，而且住宅小区规模品质葫开发区离市中心较远，有住县份感觉，使消费者档次感降低市场上别墅供应量非常之高，可能导致阶段性购买力不足市场低谷大盘纷纷涌现......”。

6、“.....目前大自然新天地翡翠园龙胤花园丽水湾枫丹丽舍天池山等别墅楼盘已经成形，会成为项目强劲竞争对手。从分析中可知，项目有许多优势，但确也存在些无利因素，所以我们要针对这些因素，深步分析并且找出解决方法，现总结如下由于南宁房地产高速发展和南宁市城市东进步伐加快，仙葫将成为南宁市房地产眼球，仙葫开发区主管单位将会采取系列措施来完善城市配套建设和通过改造来完善仙葫开发区城市功能。目前，项目所在地路也正在扩充就是个最好说明。对于南宁市近几年房地产市场火爆，房地产商都争抢开发，特别是近来许多大型楼盘上马，使项目面临激烈竞争分析通过调查分析，近年来南宁房地产市场日益昌盛，并且是种良性高速发展，同时，每年销售面积与竣工面积基本平衡，因此，可以预测在三年内南宁市房地产不会形成泡沫，由于近年来，南宁涌现出批私营老板高级企业主管律师演员等高收入者，随着个人经济实力显著增强，这部份人已有强烈愿望和足够资金购买住宅。这部分人实际上已拥有了住房，但原有住房生活条件已不能满足他们需求......”。

7、“.....而南宁别墅比较少，远远还不能满足这些人需求，同时，我们将通过走差异化道路和会通过系列有效营销策略来促进本项目销售，使项目处于优势竞争中。对于仙葫开发区离市中心较远，郊区化生活模式刚刚起步，会不会得到消费者认同分析由于南宁市城市建设加快，使南宁市发展逐渐向郊区扩张，仙葫开发区将成为南宁下步投资热点，同时，项目所在地天然环境优美，所建类型为别墅，适合人们对居住环境要求，符合富人住郊区普遍现象。这点会得到消费者认同。八邕江湾项目财务指标预测规划设计别墅开发建筑面积约,。其中高档别墅栋，会所建筑面积建设周期为两年，项目有关财务指标预测如下项目投资额估算,万元土方万立方米元万元排水给水排污供电各万元万元土建元元元万元绿化景观万元智能化万元道路万元设计万元勘察消防围墙万元其他万元土地款,万元开发费用管理费财务费销售费,万元二项目销售收入成本估算销售收入估算公司销售部通过对南宁中高档别墅消费群体需求调查对已经开发别墅楼盘销售情况实地走访......”。

8、“.....将本项目定位为中高档别墅，销售价格确定遵循低开高走原则，第期销售分为两段定价，开盘均价,元，则销售收入为,元万元开盘段时间后调整定价,元,万元第二期销售定价确定，会根据第期销售情况来确定，如果销售势头较理想，销售价格就上涨，销售量万，就实现项目保本点，这个销售量只占整个项目销售量，也就是说余下销售量就形成了我们利润空间，如果说，我们销售单价定价，工程成本期间费用控制比预期要好，目标利润就会更丰厚。反之，销售定价太高，销售周期太长，开发费用就会增加，就有可能减少目标利润。财务风险预测在南宁仙葫开发区是别墅楼盘开发黄金地域，在我们项目开发楼盘周边，有不少别墅盘，这对我们销售是个压力，根据这现实情况，我们遵循财务风险预测最大可能原则，对项目风险因素作如下预测。工程成本随时存在建筑材料涨价因素，这样会降低目标利润期望值。项目开发周期太长，管理费用销售费用财务费用工程人员费用都会有所增加，也会降低预期目标利润。销售价格制定，也是影响目标利润实现又因素......”。

9、“.....则有可能使资金供应链连接不上，出现财务风险。单价确定过低，减少项目利润。总之，为了减少财务风险，公司在营销方面会随时调整价格策略，在工程开发周期开发成本及费用控制上都有整套管理办法，以保证项目利润最大化。九结论通过以上分析可知本项目具有较好市场前景，具有高投资回报率，因此项目是可行。◎建立健全供地备案制度，在今年年底前基本完成全区有形土地市场建设。从以上政策分析可知房地产发展将会越来越规范，房地产行业发展会朝着良性方面来发展，这些将对本项目起到促进作用。二国内房地产市场分析近年来，我国房地产市场呈现片欣欣向荣景象，从年开始，房地产市场经过几年调整，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取系措施鼓励房地产业发展，由此房地产业开始由复苏并进入稳定发展时期，总体上看，近几年我国房地产业正处在个快速发展阶段，全国各城市房地产市场继续保持供求两旺态势......”。