1、“.....那么从全部现金流量表情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好方面。但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。并密切关注目标客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹集计划中......”。

2、“.....如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，建议首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目收入因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目销售工作，加强营销宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展中部崛起战略实施武汉写字楼市场逐渐升温等等。以上这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境和机遇......”。

3、“.....压之势。周边环境分析整洁周边环境为中高端物业提供良好基础，但自然景观资源匮乏又使得顶级物业面临先天条件上缺陷两侧高层建筑挤压，要求项目建筑外观上有定突破，方能脱颖而出。较小建筑间距，对私密性产生定影响，同时设计时在视觉通道应有所考虑。商业氛围商业氛围描述项目立地所在金融条街基本为商业真空带。商业氛围分析由于历史原因造成目前商业真空，对商业运作要求有较长市场培育期，规模和产品针对性将是缩短市场培育时间有效手段。周边规划周边规划描述市政府对建设大道规划为金融条街。江汉区对区域规划为商务区。港澳台路段政府规划为港澳台特色风情街。项目立地周边拟建万商业综合体中华城项目。周边规划分析商务与商服将是政府大力支持物业发展方向，与之相匹配住宅与商业也会拥有定机会，但很难于近期实现。路网交通公共交通描述区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达武汉各个城区。地块周边没有人流据点，且车流速度较快。公共交通分析发达公共交通网络有利于各种物业发展......”。

4、“.....车流速度较快也不利于聚集人气。市政水电气电视通讯宽带等基础设施完备。分析完备市政配套对各类物业均是有利支持配套区域典型商务属性使得满足商务功能金融业和餐娱等配套十分充足，且品种齐全。而作为城市核心地段，生活配套也比较齐全，相比只是范围要稍大点。分析比较而言，地块周边满足生活便利性商业较少。消费特征商务类供给与需求都很旺盛。分析人口特征实际上就已经决定了区域内需求特征。经过多年培育与发展，金融条街商务发展已经进入相对良性循环状态，由于需求增长使得区域供给更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟环境又将刺激更多需求。因此我们也需要把提供产品做得更具有差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高获利空间。商业氛围金融条街上商业真空带。分析由于历史原因造成目前商业真空，对商业运作要求有较长市场培育期，规模和产品针对性将是缩短市场培育时间有效手段。小结项目所处地段属传统商务和商业黄金地段，发展成熟，是发展商务型及附属商业型物业理想之所......”。

5、“.....作为基础性先导性房地产业更是如此。因此，对宏观经济及写字楼市场环境把握，是每个开发决策者所关注首要问题。武汉写字楼发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级年写字楼发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向发展，主要满足中小企业第三代商务楼已经不能完全满足实际市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。从武汉写字楼近十年发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第会促进武汉商务写字楼高端市场发化等因素都有可能影响到项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响。目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大下降幅度不会太大。项目全部资金现金流量表当销售收入减少时序号项目建设经营期年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本含土地转让费销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表情况来看......”。

6、“.....不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好方面。但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。并密切关注目标客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹集计划中，绝大部分是通过销售收入来实现，如果这计划不能实现......”。

7、“.....如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，建议首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识，且在具体实施各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目成本与收入敏感性分析情况，项目收入因素更为敏感，因此，在项目开发经营中，要认真做好项目销售工作，加强营销宣传力度及相关工作。以确保预期目标实现。第十章结论与建议项目拥有较好投资环境与机遇国民经济持续稳定发展中部崛起战略实施武汉写字楼市场逐渐升温等等。以上这些基本方面为本项目提供了个较好投资环境和机遇。二项目在经济上具有较强可行性项目总建筑面积平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率三项目具有突出优势与摩根中心相同档次竞争对手较少......”。

8、“.....写字楼内部公共装饰元写字楼外立面装饰元写字楼公共部分中央空调元写字楼办公智能化元写字楼消防工程自动喷淋感烟报警元电梯购置部进口三菱裙房工程部分裙房土建费用裙房按元结构转换层考虑在内。裙房外立面装饰元裙房中央空调元裙房消防工程自动喷淋感烟报警元电梯购置两部客梯，部货梯六开发管理及后期房地费用管理费用按工程总造价估算房地产交易费住宅按建筑面积元非住宅按元计算房屋测丈费按建筑面积元计算七营销费用营销费用按总销售额考虑八财务费用财务费用按项目贷款亿元，年期考虑估算，九成本总合计及分类分析住宅总价及楼面单价写字楼总价及楼面单价商网总价及楼面单价电梯。典型代表为政府机关办公楼单位改建出租商务楼。第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间......”。

9、“.....第三代商务楼住商物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。住商楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良性价比使物业能以旺销，受到投资买家青睐。典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流趋势......”。