1、“.....该片区房价整体呈现自南至北依次降低特征。根据谨慎性原则，本项目住宅费估算表序号工程或费用名称单位数量单价元合计万元平场及土石方工程地下室土建工程地上建筑土建工程室外绿化小区道路工程总计设备及工器具购置费本项目设备价格均以中国建设工程造价管理协会颁发工程建设全国机电设备年价格汇编为主，缺项部分采取市场询价。设备及工器具购置费估算总额为万元。如下表所示设备工器具购置费估算表序号工程或费用名称单位单价元数量设备及工器具购置费万元电梯制安台高压变配电套消防系统小计安装工程费本项目安装工程费估算总额为万元。如下表所示安装工程费估算表序号工程或费用名称单位单价数量安装工程费万元室内水电安装工程消防系统安装工程外线安装工程小计工程建设其他费用本项目工程建设其他费用估算总额为万元......”。

2、“.....计取了预备费万元。拆迁还建资金需求与筹措情况略开发商自有资金万元项目土地银行抵押贷款万元销售期销售回款万元销售收入估算销售收入估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。住宅楼收入估算在住宅楼收入估算时，我们对城区住宅楼行情进行了调查情况是按销售价位统计，该片区均价在元平方米以上，按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低特征。根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按元平方。规划总用地面积平方米，其中安臵项目区规划总用地面积平方米合计亩，净用地面积为平方米合计亩鸳鸯湖公园规划总用地面积平方米。项目规模及内容征收拆迁征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共户，总征收土地面积约平方米合亩，总征收建筑面积约平方米，其中住宅房屋征收面积约平方米商业房屋征收面积为平方米......”。

3、“.....规划区内主要以高层住宅和低层商业为主，另设臵办公酒店等。开发建设规模为平方米，容积率，绿化率方案二，开发用地总成本万元。鸳鸯湖公园改造建设项目鸳鸯湖公园规划分两部分，部分为公园部分部分为创意产业及餐饮服务。用地面积平方米。总投资概算万元。项目计划建设期本项目计划年上半年完成整体征收任务，年下半年开始完成返还安臵房建设任务，征收还建期年房地产开发从年下半年起至年底完成房地产开发任务，开发建设期年。目前工程进展情况已完成安臵房项目区规划平面设计鸳鸯公园改造规划设计和概算完成被征收人摸底基本情况正在委托被征收房屋评估。项目编制依据与研究范围本报告编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目具体情况，本可行性研究报告编制依据主要有本报告编制依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版和国家现行财税制度......”。

4、“.....考虑项目建设必要性技术可行性和经济合理性，为政府有关部门审批项目建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠依据。第二部分房屋征收拆迁房屋征收必要性略征收规模及内容征收范围内，经调查摸底涉及征收个人和单位共户，总征收土地面积约平方米合亩，总征收建筑面积约平方米，其中住宅房屋征收面积约平方米商业房屋征收面积为平方米。办公房屋征收面积为平方米涉及征收个人户，总征收面积为平方米。其中住宅房屋征收面积为平方米商业房屋征收面积为平方米。涉及征收单位户，总征收面积为平方米。其中住宅房屋征收面积为平方米商业房屋征收面积为平方米办公房屋费用小计预备费本项目按照陕西省建设厅制定相关标准，计取了预备费万元。拆迁还建资金需求与筹措情况略开发商自有资金万元项目土地银行抵押贷款万元销售期销售回款万元销售收入估算销售收入估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算......”。

5、“.....我们对城区住宅楼行情进行了调查情况是按销售价位统计，该片区均价在元平方米以上，按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低特征。根据谨慎性原则，本项目住宅费估算表序号工程或费用名称单位数量单价元合计万元平场及土石方工程地下室土建工程地上建筑土建工程室外绿化小区道路工程总计设备及工器具购置费本项目设备价格均以中国建设工程造价管理协会颁发工程建设全国机电设备年价格汇编为主，缺项部分采取市场询价。设备及工器具购置费估算总额为万元。如下表所示设备工器具购置费估算表序号工程或费用名称单位单价元数量设备及工器具购置费万元电梯制安台高压变配电套消防系统小计安装工程费本项目安装工程费估算总额为万元。如下表所示安装工程费估算表序号工程或费用名称单位单价数量安装工程费万元室内水电安装工程消防系统安装工程外线安装工程小计工程建设其他费用本项目工程建设其他费用估算总额为万元......”。

6、“.....计取了预备费万元。拆迁还建资金需求与筹措情况略开发商自有资金万元项目土地银行抵押贷款万元销售期销售回款万元销售收入估算销售收入估算分别对住宅楼收入估算和商铺收入估算，在收入估算中，我们参照本项目周边市场行情，并按照谨慎性原则估算。住宅楼收入估算在住宅楼收入估算时，我们对城区住宅楼行情进行了调查情况是按销售价位统计，该片区均价在元平方米以上，按房价分布走势看，该片区房价整体呈现自南至北依次降低特征。根据谨慎性原则，本项目住宅楼单价按元平方。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值变化与参数值变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。变动因素成本变动成本变动幅度对各项经济指标变化影响......”。

7、“.....假设售价每上升下降定金额或上升下降定百分比来比较，如经济指标预测售价预测售价预测售价预测售价变动因素容积率变动容积率变动各项指标变化主要指标容积率容积率容积率容积率容积率多高层比营业额总投资毛利率税后利润税后净利率总投资回报率价格波动基本不会导致项目出现亏损。投资增加，项目仍能够赢利，但也应切实作好项目管理工作，以降低成本盈亏平衡分析评价结论测算公式预测销售收入开发投资成本征收拆迁补偿价值公园建设投入项目开发盈亏。测算结果万元第五部分结论及建议结论本项目具有良好社会意义本项目具有良好经济意义综上所述，该项目建设产生现金流充裕，各项财务指标均优于相应标准，同时，该项目建设有利于改善榆林市城市面貌，营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率并对提高人民生活质量具有重要意义，具有良好社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理......”。

8、“.....建议为了使项目顺利实施，早日竣工，早见效益，本可行性报告提出如下建议政府要加强领导，落实责任。各部门需全力配合，大力支持。该项目工程量大，投资额大，拆迁量大，内容复杂。在国地住建规划财政税收上给予支持，在审批手续上给予便利。尽快做好前期工作。该项目已做了大量前期工作，但进度还要加快。尽早启动拆迁工作。尽快制定具体实施方案。第部分总论项目建设背景为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善居民居住条件和环境，依据市区总体建设规划，对鸳鸯湖公园进行改造，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案，以及实施还建房屋项目。鸳鸯湖公园改造建设的基本思路依据市区总体建设规划，在规定的范围内，对鸳鸯湖公园片区，进行征收改造。部分土地原用于公园建设部分进行房地产开发超出面积部分按市场优惠价格进行投资。安臵房屋标准设计确定就地安臵房应分毛坯房初装房。毛坯房标准为水电暖含暖气片燃气电话有线电视网络管线到位......”。

9、“.....初装房标准为在毛坯房基础上增加室内房间间隔，配设普通门卫生间地面墙面贴瓷砖，安装坐便器洗面盆淋浴喷头厨房墙面贴瓷砖，安装洗菜盆水龙头除卫生间外，地面为压光水泥地面。选择毛坯房，按调换房屋建筑面积给予被征收人元室内设施配套补助款，由被征收人自行配套。选择初装房住户，不再支付室内设施配套补助款。户型单层建筑面积要设计多档次不同面积约为如，被征收人可根据应调换面积选择。还建计划还建内容根据改造规划，对征收人采取就地返还方式安臵。返还面积为平方米，返还户数户。还建成本根据改造项目成本测算及开发规模估算。其中返还总投资为万元。还建方案实施具体第部分总论项目建设背景为加快城市建设步伐，完善城市功能，提高城市品位，切实改善居民居住条件和环境，依据市区总体建设规划，对鸳鸯湖公园进行改造，根据房屋征收相关法规及补偿补助标准，拟定房屋征收与补偿方案，以及实施还建房屋项目。鸳鸯湖公园改造建设基本思路依据市区总体建设规划，在规定范围内，对鸳鸯湖公园片区，进行征收改造......”。