础工程主体工程砌墙预售装饰工程初验室外工程竣工验收交付住户销售期项目后期维护及维修工作二期开发在本计划中，仅表示项工作开展大致时间，该时间在后期项目建设计划策划中将进步明确细化或根据项目实际工作进展情况进行相应调整。招标工作依据中华人民共和国招标投标法国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定。招标工作原则招标方式按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合该项目特点，拟采用下方式建筑设计采用邀请招标，进行资格后审全部工程施工采用公开招标，进行资格预审工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。招标范围该项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料设备采购等工程监理，勘察设计采用邀请招标形式。招标组织形式招标机构委托具有相应资质招标机构，实施招标组织工作。三期开发评标委员会招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成评标委员会。招标基本情况本项目勘察设计施工监理以及主要设备材料等采购活动，拟采用招标组织形式方式详见招标基本情况表招标基本情况表项目名称寻乌县长安商城项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计土建工程工程监理其它第十章投资估算与资金筹措投资估算依据投资估算建筑工程费本项目建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，单位工程造价采用本地周期结构建筑单位工程平均造介，经调查测算，并查阅寻乌县建设局网站公布相关造价数据指标，得出年月寻乌县六层框架建筑单位工程平均造价约为元平方米，由此估算该项目建筑工程费万平方米元平方米万元，首期投资费万元。工程建设其他费用基本预备费基本预备费是指在项目实施中可以发生但在项目决策阶段难以预料支出，需要事先预留费用，般由下列三项内容构成是在批准设计范围内，技术设计施工图设计及施工过程中所增加工程费用经批准设计变更工程变更材料代用局部地基处理等增加费用二是般自然灾害造成损失和预防自然灾害所采取措施费用三是竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要挖掘和修复费用其估算公式为基本预备费工程费用工程建设其他费用基本预备费率。根据引用公式，费率取，估算寻乌县长安商城及配套设备项目基本预备费为万元涨价预备费据公式估算。式中涨价预备费第年工程费用项目建设期物价上涨指数根据国家公布上涨指数，取值。年份。由为简化估算，设土建工程在两年中是按均衡投资，依公式估算涨价预备费万元建设期利息因本项目资金来源均为自筹资金，据相关规定，在本项目中不做建设期尤其是投资亿元，装机万千瓦斗晏电站建成发电，成为寻乌经济发展和社会全面进步提供了新动力。需求分析和项目定位市场分析年寻乌县房地产市场供给现状分析由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。年寻乌县房地产市场需求现状分析年寻乌县房地产市场需求总量大于年房地产市场依然火爆，市场呈现片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，年下半年商品房销售将有所下降。年住房二级市场日趋活跃，截止月，累计完成二手房交易大大高于年，其增长速度远远高于级市场，成为房地产市场新增长点。消费者购成情况随着寻乌县城市化进程和经济发展加快，果业连年丰收，大批农民口袋渐丰，成为在县城投资置业生力军。商品房销售价格情况年寻乌县商品销售平均价格为每平方米元，预计年价格比上年增加元平方米，年价格比上年再增加元平方米，达到元平方米。项目定位年寻乌房地产市场发展特点房地产开发投资增幅略升。房价稳中有升。商品房销售上涨速度较快。④商业用房投资势头强劲。二手房市场增长较快，带动商品房市场销售快速增长。果业丰收后农民购房成为我县房地产市场主力军。年寻乌县房地产市场存问题土地价格快速增涨与商品房价格稳步发展形成了明显矛盾。原材料价格波动不确定性加大了房地产市场风险，房地产业上游产品如钢筋水泥煤电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。受国家宏观调控影响，寻乌县房地产开发投资，销售在年下半年受到明显影响出现减缓趋势，尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高，使房地产开发企业贷款受到限制。④商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。年我县商品房开发中存存量房有定比例减少。下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了定压力。年寻乌县房地产市场预测寻乌县经济持续发展，为房地产业持续发展提供了保证。政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现，经营性土地供应将得到进步控制，政府调控与市场调节互补效应逐步呈现，经过政府对闲置土地清理，些规模不断做大，运营效益不断提高房地产开发企业，手中囤积土地数量开始下降，市场上需求已开始逐渐凸现招标拍卖土地竞争激烈现象将继续出现，而且绝大多数是在大型开发企业之间竞价。年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有定升幅。寻乌县房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商开发行为和购房者消费行为都趋理智与成熟，房价稳中有升应该是年及今后段时间总趋势。④二手房屋市场交易将继续保持畅旺。建设规模确定本项目计划征地约亩，预计分三期实施，总建筑面积约万平方米，容积率。沿长安大道开发两层商铺，其余为商品房。第三章场址选择第节场址现状项目地理位置本项目位于寻乌县城城北开发区长安大道中段与寻乌河之间区域。附近已建好有寻乌县第中学，左岸香桂住宅小区。寻乌县农资及摩托交易市场。在建项目有寻乌县体育馆，拟建三星级宾馆，场地区位优势明显，配套设施较齐全。场址土地权属类别及占地面积场址土地权属类别为寻乌县城镇建设规划区内国家储备土地，原为城效农村集体所有土地。县政府于年完成土地征用，并经批准办理了与开发商用地交易相关手续。项目性质与主要特点本项目土地规划为商住用地。其项目用地较大。地块呈长方形，面临长安大道，面临寻乌河。项目周边时制度等有关国家环境保护政策法规和原则。以科学公正客观态度开展分析工作，在保证分析质量前提下，尽量利用现有资料，缩短分析周期，满足工程进度要求。工程建设要符合寻乌县教育发展规和加强。第九章项目实施进度与招标方案前期开发计划项目可研分析规划设计条件方案总图设计总图报批地勘方案报批地勘审查施工图设计施工图报批监理测绘建设工程许可证施工招投标开工工程质量监督施工许可证工程建设计划首期开工施工图审查基础工程主体工程砌墙预售装饰工程初验室外工程竣工验收交付住户销售期项目后期维护及维修工作二期开发在本计划中，仅表示项工作开展大致时间，该时间在后期项目建设计划策划中将进步明确细化或根据项目实际工作进展情况进行相应调整。招标工作依据中华人民共和国招标投标法国家发展计划委员会招标公告发布暂行办法七部委联合发布评标委员会和评标办法暂行规定。招标工作原则招标方式按照江西省发展和改革委员会有关要求，结合该项目特点，拟采用下方式建筑设计采用邀请招标，进行资格后审全部工程施工采用公开招标，进行资格预审工程施工监理采取邀请招标，进行资格后审。招标范围该项目全部工程施工实施公开招标，招标内容包括建筑安装，建筑材料设备采购等工程监理，勘察设计采用邀请招标形式。招标组织形式招标机构委托具有相应资质招标机构，实施招标组织工作。三期开发评标委员会招标代理机构按国家和省政府有关规定随机抽样组建由多名专家组成评标委员会。招标基本情况本项目勘察设计施工监理以及主要设备材料等采购活动，拟采用招标组织形式方式详见招标基本情况表招标基本情况表项目名称寻乌县长安商城项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计土建工程工程监理其它第十章投资估算与资金筹措投资估算依据投资估算建筑工程费本项目建筑工程费估算采用单位建筑工程投资估算法，单位工程造价采用本地周期结构建筑单位工程平均造介，经调查测算，并查阅寻乌县建设局网站公布相关造价数据指标，得出年月寻乌县六层框架建筑单位工程平均造价约为元平方米，由此估算该项目建筑工程费万平方米元平方米万元，首期投资费万元。工程建设其他费用基本预备费基本预备费是指在项目实施中可以发生但在项目决策阶段难以预料支出，需要事先预留费用，般由下列三项内容构成是在批准设计范围内，技术设计施工图设计及施工过程中所增加工程费用经批准设计变更工程变更材料代用局部地基处理等增加费用二是般自然灾害造成损失和预防自然灾害所采取措施费用三是竣工验收时为鉴定工程质量对隐蔽工程进行必要挖掘和修复费用其估算公式为基本预备费工程费用工程建设其他费用基本预备费率。根据引用公式，费率取，估算寻乌县长安商城及配套设备项目基本预备费为万元涨价预备费据公式估算。式中涨价预备费第年工程费用项目建设期物价上涨指数根据国家公布上涨指数，取值。年份。由为简化估算，设土建工程在两年中是按均衡投资，依公式估算涨价预备费万元建设期利息因本项目资金来源均为自筹资金，据相关规定，在本项目中不做建设期量减少对周遍居民日常生活影响，处理好由此产生各种矛盾，以避免由此产生社会风险。社会评价结论根据建设项目对社会影响分析项目所在地区互适性分析和社会风险分析，可以看出，本项目建设具有较好社会效益，必定备受多方关注和支持。综合多方面调查研究和客观分析得出结论，本项目具有较好社会及经济效益，项目社会评价可行。第十二章研究结论与建议结论项目地块所属区域在寻乌县城城北开发区。随着城区土地供应量减少及土地成本增加，目前该区域已有多家房产商在投资开发，使得该区域成为房地产开发个新热点区域。根据项目开发成本及利润估算表分析，土地成本万是个固定因素，其土地成本适中。影响本项目最终利润最主要可变因素为房屋开发费用和销售价格，房屋开发费用已依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，随着政府加大城市土地供应监督和土地市场化运作，以及项目周边商住氛围进步凝聚，其销售价格在估算价格基础上有定上浮空间，即结果将增加开发商利润。从项目预计销售情况分析来看，其项目开发后发商完全有能力进行二三期开发。因此就本项目而言，作为开发商，由于土地摊消成本适中，其开发商利润相对较好。因此其项目进行住宅小区开发是可行。存在问题及相应建议由于本宗土地距现有县城闹市中心尚有定距离，在定程度上影响到人气延伸。就项目地块区域现状来看，开发项目较多，总体开发体量较大。从目前在建和销售中低端住宅产品来看，普遍存在户型面积控制不合理与户型设计不合理缺陷。作为本项目，在住宅部分决策时，应尽量优化户型设计，并控制好面积，以合理价位合理户型设计以及小区完善配套设施和好环境去赢得市场认同。该区域同规模楼盘园林景观左岸香桂比较高档，因此在本项目中必须加大园林景观方面投入，用