1、“.....因而应该考虑宏观调控对本项目影响，其中最重要两条是宏观调控关于开发商贷款有关项目二平米以下占。这两个条款直接影响到开发商资金运作和产品运作，因而在策划过程中因重点考虑资金流问题，防止资金流连接不上形成资金断裂，还要考虑产品户型配比，方面是适合居住同时又符合政策。平米规定是针对城市总体，可以根据实际情况来对项目进行调整。未来黄石港区市场发展分析总体开发量在开发和运作项目大概在万方以上九通万，惠誉万，东方装饰城万，湖滨国际万„„开发类型主要以小高层电梯房为主市场规模黄石港区万人口市场理论规模为万方，目前大概有住房万方，缺口万方，但是市场规模与目前消费力不成正比。如果没有大动作，经济没有大跨越，市场冷清依然。产品价格黄石港区目前价格偏低，除了个别项目外普遍在左右，花湖则更低别墅洋房除外，滨都丽园起，小城故事左右市场特征开发速度太快，开发规模大，消费力不足支撑，虽然价格较市内低，但是依然很多人买不起......”。

2、“.....区内地产市场竞争激烈，目前主要有宏维丽岛嘉泰等公司在开发运山片区项目虽然比较多，但是实际并不在个片区。周边规划本项目周边规划东北面为规划中市场用地现东方装饰城已经在建设中商业金融用地昌明路临街两侧，南面为规划中住宅用地，西南面为规划中物流中心，为东方装饰城提供物流配套。项目开发条件地形地貌场地相对比较平整，标高低于道路标高约米。四至及景观场地内有大片鱼塘，西北角有山体约米左右，东南角分布有少量藕塘。生活配套项目自身可解决部分小区生活配套，大型配套需依靠黄石港老城区，但按照团城山规划，周边生活配套建设将逐步完善。商业金融规划中昌明路临街商业金融用地开发教育项目南面欲建设中学所，昌明路小学所医疗东方装饰城旁有医疗规划用地行政机构临近昌明路有市地税局人事局气象局等多家政府机构市委市政府黄石经济开发区管委会和团城山街道办位于与大泉路相连杭州路，交通非常便利......”。

3、“.....较为完善。北面紧邻万吨花湖水厂，周边管线设施较为齐全北面水厂附近规划建设变电站座。与周边成熟楼盘质素比较重点是花湖片区，和本项目共用生活和市政综合配套，对项目有定比较价值，目是借鉴其成熟项目经验和营销策略项目客户来源产品定位开发模式借鉴。项目东方装饰城航宇香格里拉九通江天城宏维山水名城福星惠誉区位规划区位昌明路振兴大道号黄石大道客运站杭州西路延安路中段区域发展趋势发展前景良好目前开始工业化，差旧城改造，前景尚可新区开发前景好旧城改造，前景般周边环境目前环境好，配套差环境较好，配套差环境较乱，配套不错环境良好环境旧乱东至东方时代装饰城，南临昌明路，西临花湖水厂，北临东方装饰城。用地指标原用地指标•建筑面积•公建面积•多层住宅•高层面积点式•高层面积板式•幼稚园•会馆面积•容积率•绿地率•建筑密度•户数户•停车率•地面车位•地下车位以上数据由原先规划提供,根据实际情况予以调整。建议用地指标说明容积率为，总建筑面积为平方米，商住比......”。

4、“.....住宅面积平方米住宅中小高层与高层面积比为，小高层面积为平方米，高层面积为平方米。根据规划要求需要在小区内配套公交车站垃圾站及公共厕所等。土地获取方式及现状现有建筑约,平米，主要为层砖结构住宅建筑。第二部分用地质素分析项目选址从黄石市黄石经济开发区团城山区规划和发展情况来分析项目优势。新城区西南移，团城山区将成为未来黄石政治文化中心规划建设黄石高新技术产业开发区大冶经济技术开发区和大冶灵成工业园区阳新富池工业园区等四个省级园区。重点抓好三大物流园区建设，完善扩大花湖物流园区，重点建设罗桥物流园区，规划建设棋盘洲物流园区。重点实施上窑综合市场改造胜阳港商贸中心区建设超市配送中心东方装饰城二期温州鞋城大冶矿山工程机械交易城阳新古兴国州商城等主要项目。花湖物流园区作为南北东西干线公路汇合点，独具优势。行政区划从行政区划来看，黄石港和花湖开发区分属不同城市主体，存在两个城市竞争前沿，但是从地理位置来看，花湖距离鄂州城区比较远，更像是黄石城区部分......”。

5、“.....鄂州面临被武汉黄冈黄石三个城市瓜分命运，其中花湖和杨叶两个建制镇划归黄石，如果这种情况在未来年内能够出现，那么黄石港和花湖片区将构成黄石北部新。该市场由于政府因素和城市发展走向因素而呈上升态势。目前本区域开发量大概在万方左右，但是很多开发报建还在酝酿中，后期应该有较多楼盘出现。市场特征开发速度逐步在加快，消费主体为城区人口较多，价格相对其他区域略高。花湖片区区域市场分析花湖片区属于鄂州管辖，其地价便宜而导致房价能够以低价冲击黄石市场。受其影响，花湖聚集了大批开发商，即便是产品做不错但方式前期先支付，其余款项在年后支付未考虑外墙节能产品增加成本，约元。财务费用见筹资计划说明流入加上在每期末发展新型墙体材料专项费用返还款按黄石市标准，企业所得税征收从项目确认第笔收入开始按月预征收，预征比率为销售收入，在项目所有销售确认收入后，再按税前利润核算，对于前期预征所得税多退少补，为计算方便......”。

6、“.....根据企业自有资金情况，考虑于第年第二季度向银行贷款万元，为期年，单利年利率现行贷款利率上浮，第二年第二季度次性还本付息利润预计总体利润预计分期利润具体体现情况项目分产品类型收益现金流量分析现金流量图现金流量表及资金峰值占用情况预计总体经济效益分析重点考虑指标内部收益率销售净利率参考指标财务净现值单位面积净利销售毛利率资金峰值比例地价支付贴现率各年资金占用回报率等等。第六部分项目开发经营风险分析盈亏平衡分析项目静态投资总额为,万元，销售盈亏平衡点为价格盈亏平衡点为,元,元。,累计销售率累来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。另外，在充分考虑开发商资金情况下，利用该项目特殊性，由政府部门协助......”。

7、“.....企业风险敏感性分析成本和销售收入对项目影响，找出企业运作需注意问题成本敏感情况下，企业需在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作，同时也要加强销售宣传力度及相关工作。收入敏感情况下，企业需加强营销策略，搞好强势宣传工作，打造品牌效应，努力提升项目附加值。第七部分综合评价及建议项目良好投资环境和政策支持项目突出优势项目实施难点需重点注意问题湖北大项目投资可行性分析报告第部分项目概况第二部分用地质素分析第三部分市场分析及项目定位第四部分开发策略第五部分经济效益预计第六部分项目开发经营风险分析分考虑这些目标客户对物业要求。具体来说，有两方面需注意方面，在项目设计中，如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合这些目标顾客要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现出本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场亦是如此。从产品定位方面考虑，该片区同区位物业供给量较多，竞争对手就相对较多，这是不好面。另方面......”。

8、“.....项目周边有相当大潜在居民，即对该项目同档次物业需求量较大，这是好面。因此，本项目须在同档差异变化中体现个性以谋求市场。并随着团城山和花湖地区发展各项设施兴建，将大大促进项目所在地区周边环境改善，促使目标顾客量增加，密切注意目标顾客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹资计划中，绝大部分资金是通过销售收入来实现，即上期销售收入用于下期项目投资，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果所超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，首期项目建设过程中，小区配套设施建设最好同步进行，让购房者对本项目有足够信心。同时，在首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。另外，在充分考虑开发商资金情况下，利用该项目特殊性，由政府部门协助，进行相关融资活动。企业风险敏感性分析成本和销售收入对项目影响，找出企业运作需注意问题成本敏感情况下，企业需在项目开发经营中，要认真做好项目成本控制工作......”。

9、“.....收入敏感情况下，企业需加强营销策略，搞好强势宣传工作，打造品牌效应，努力提升项目附加值。第七部分综合评价及建议项目良好投资环境和政策支持项目突出优势项目实施难点需重点注意问题湖北大项目投资可行性分析报告第部分项目概况第二部分用地质素分析第三部分市场分析及项目定位第四部分开发策略第五部分经济效益预计第六部分项目开发经营风险分析第七部分综合评价及建议核准通过，归档资料。，周边规划有物流中心。北面距沪蓉高速公路约米北邻昌明路，转入湖滨大道黄石大道，连接老城区西邻大泉路，转入磁湖路杭州路，连接开发区东面和南面为规划道路，连接黄石港区基地距离武黄高速入口，距离长途客运站，昌明路上有路，迎宾大道上有路路路，延安路延长线上有路车经过。基地交通便捷，可迅速到达武汉黄石市区开发区下陆大冶等地。周边区域现状临近花湖片区开发项目较多，但普遍定位为高端低密度住宅，本项目与其形成差异项目所在团城山片区项目虽然比较多，但是实际并不在个片区。周边规划本地内有大片鱼塘，西北角有山体约米左右......”。