1、“..... 上世纪年代以来，上海作为我国最大的综合性工业基地和商 业最发达的城市，以以建成长江三角洲经济区的龙头城市和太 平洋西岸的国际经济金融贸易中心为目标，大力吸引外资，连 续十余年经济增长保持两位数以上。年，上海经济保持了平稳 健康的发展格局，全年实现生产总值亿元，比上年增长 。固定资产投资额突破亿元，比上年增长。社会消费品零售总额增长加快，增长。外贸出口继续保持年以 来的强劲增长势头，增长。城乡居民收入持续提升，城市和农 村居民家庭年人均可支配收入全年分别增长和。国际航 运中心建设取得明显成效，全年港口货物吞吐量达到亿吨，比 上年增长，首次跃升为世界第二大港。全年港口集装箱吞吐量 达到万国际标准箱，增长，稳居世界第三大集装箱港的 地位。上述数据引自年度上海市政府工作报告 年上海经济继续保持平稳较快增长的态势不会改变......”。

2、“.....但增长速度仍将保持在两位数以上。年城市基础 设施建设项目世博会建设项目将有较大增量，全社会固定资产投资 规模将继续扩大，但投资增幅将有所回落。其中重要原因是国家宏观 调控政策将继续实施，房地产投资受土地供应和信贷收紧的制约，增 幅将有所回落。 第三章市场研究 年上海房地产总体情况 房源供不应求。根据销售面积连续年大于竣工面积的情况， 上海商品住宅供不应求始于年，连续四年求大于供。 批准预售面积下半年大于登记预售面积。年上海商品住 宅全年供不应求，供求比例为。但是批准预售和预售登记 面积比例逐季下降。市场活跃存量房交易继续放大。年上海存量房交易 万平方米，同比增长。全市住宅空置面积再降， 为万平方米，占全年交易量的。 平均房价稳中有升。上海住宅商品房均价从年开始上 涨，年每平方米均价元，年均价元，均 价为元。以宏润花园为例，年报告预测均价元......”。

3、“..... 房地产投资连续年快速增长，经济地位显著。上海房地产 投资从年起进入上升通道，年住宅增速达对经 济贡献越来越大，年房地产对贡献率达。 二年房地产市场特点 住宅市场分化为投资市场和消费市场，两个市场单价元 以上住宅销售火爆。年月预售登记面积万平方米， 单价元以上占，月平均销售万平方米 供求关系地区分化明显中心城区住宅供不应求。年 月除徐汇区供求比为基本平衡外，个区的供求比在， 需求旺盛。市区楼盘多次出现排队购房现象，单价万元的金外滩花 园购房排队天夜。 外地资金和外地人成为上海房地产市场投资的主力军， 年，约有超过成的商品住宅被外地人购买，投资性高档房屋的外地 人购买比例甚至超过成。 郊区的松江宝山嘉定青浦奉贤和崇明出现不同程度 的供大于求情况，其中最为严重的奉贤区供求比为，即供 大于求比例为......”。

4、“.....其对上海的贡 献度由年的上升为年的。这是上海市政府 自年将房地产作为拉动内需主要措施，运用财政补贴吸引多 方资金营造国际大都市精心培育的结果。近年来，上海出台房 地产相关主要政策如下 年降低购房契税，个人承担年月恢复 为。 年起实行售后公房上市交易后，至今连续年不调整公房 出售价格，刺激市民买下旧公房后出售，形成上海住宅梯度消费结构。延长银行购房贷款年限至年，加大购房资金注入市场。 年实行内外销商品住房并轨，吸引国外资金购房 年前以政府担保开发商利润的形式，吸引开发商资金 投入房地产。 营造国际大都市概念年月中国入世后，上海市政 府加大营造国际大都市概念力度，由原来的三大中心增加 国际航运中心，变宏观方面年内汇率是否调整如何调整......”。

5、“.....年内利率是否会大幅调整或连续加息，年通货膨胀 率为，大幅加息预示通货膨胀加剧，房地产投资市场会更看 好。年内股市是否会大幅上涨，股市的财富效应会替代楼市的财富效 应。 政策方面年内高端房的按揭贷款比例是否大幅下降，若 发生，将减少部分投资人士上海市出台的期房限转政策已经开始 实施，影响了房地产投资者的热情尚在争议中的征收房产税政策虽 无确切消息，但会给房地产投资者带来心理恐慌，阻碍投资步伐。 供求关系年房地产产品的供应主要取决于年 前后的土地供应。年上海共出让住宅用地万平方米， 年上海共出让住宅用地万平方米，比年减少 万平方米，降幅为，在具体区域中，松江宝山金山 分别排在前三位，三区两年相加约万平方米。另外上海还有 万平方米历史问题遗留土地，估计多数为居住用地，主要分布 在市中心区。这些土地的去留和开发时间将对年内房地产市场产生 定影响......”。

6、“.....上海市政府将在年供应万平方米配套商品 房的基础上，再开工万平方米的配套商品房，这将会在定程度 上冲击本年内的中低端房地产市场。需求方面，由于中国目前经济的 高增长率和其他投资方式的不确定性，上海作为中国乃至亚太经济最有活力的城市之，依然会吸引欧洲美国，特别是东南亚港澳 台及周遍富裕地区投资人群的目光，中高端市场具有定前景。 四项目所在具体区域的房地产市场情况 松江直是这几年上海郊区房地产开发的热点，年市场上对 该区域开发量过大，投资比例过高，商业配套不足，入住率较低等颇有 微词。但是年以来，松江各板块中相继出现了些高价楼盘， 以松江三镇为例，泗泾镇目前个在售楼盘的销售均价为元平 方米，其中西南名苑的均价更达到了元平方米九亭镇在售楼 盘个，销售均价为元平方米，而其中知雅汇志城花苑的均价 达元平方米新桥镇在售楼盘个，销售均价为元平方 米......”。

7、“..... 均价为元平方米，最高单价已达到元平方米。普通购 房者认为目前松江的房价已经高得离谱，轻轨地铁概念反复炒 作，目前周边的生活设施并不十分完善，小区配套商铺面积太小，价格 也被哄抬。相比开发初期，松江房地产价格的涨幅已超过。但在 中高档投资者看来，因为松江自然环境优越，交通便利，又有大学城 影视基地国家旅游度假区等提升人文氛围，从而使得高档公寓别 墅有了定市场，特别是别墅，价格从万到上亿元不等，均有投 资者关注。 另外值得注意的是该项目位于松江区东部，紧接闵行区，与上 海著名的莘闵别墅区基本连成片。该区域自年以来，随着周边公建的高度成熟，高性价比的叠拼别墅或联排别墅小户型别 墅代替以往的高档大户型别墅成为该区域的热点产品 第四章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 项目地理环境 本项目位于上海市松江区东部......”。

8、“..... 松江区位于长江三角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游，距上 海市中心区公里，沪杭铁路沪杭高速公路沪青平高速公路 同三国道等干线，形成纵横交错的道路交通网，是上海西南的重要门 户。 松江地理位置优越，水陆交通发达。沪杭铁路沪杭高速公路 沪青平高速公路嘉金高速公路同三国道等干线纵横交错，形成六 横五纵的道路交通网。黄浦江横贯东西，航运繁忙，素称松江的黄 金水道。而正在规划建设中的轻轨线及地铁号线，将成为 松江连接上海市中心的重要交通纽带。 二项目用地现状 该项目用地已达到三通平标准。进驻现场后，可直接进行 施工。 三附近地区主要竞争性项目分析附近区域竞争性项目详细情况如表 项目名称位置容积率建筑形式建筑面积 平方米 平均单价 元 晶苑 四季御庭 项目以东 米，明中路与 明华路交界 处西北角......”。

9、“.....明中路与 明华路交界 处西南角， 别墅 联排及独栋 联体 独栋 未定 村上春墅项目以东 公里，明中路 南侧 双拼或四拼 联排别墅 双拼 四拼 双拼 四拼 绿洲比华 利花园 项目东北 公里，明华路 西侧 独栋别墅 乔爱花园项目以东 公里，明中路 北侧 独栋别墅左右 云间水庄项目以东 公里，春莘路 弄 独栋别墅 同润别庄项目以东 公里，新南路 弄 公寓 联排别墅 公寓 联排别墅 左右 公寓 联排别墅 绿洲长岛花 园 项目东北 公里，莘松路 弄 复式或大户 型公寓 公寓 复式 公寓 复式 通过实地查勘项目周遍地区不同形式的楼盘，进行详尽的市场调 查，我们发现项目所在区域自年以来......”。