1、“.....并且召开了西安市人民政府专项问题会议，政府相关部门将大力支持项目建设。发展潜力城西位于陕西线两带发展战略中心位臵，有大格局，比邻城市中心，并将随着西咸体化地发展而发展，该区域具有较大发展潜力，可极大地吸引客户关注，提高该项目知名度。需求随着社会发展进步，市民对绿色健康文化环境需求较为迫切，本项目拆迁完成后开发建设将定位成集园林景观文化展示商业服务餐饮娱乐古城保护城市防洪等系统为体城市精品景观带，满足市民对绿色健康文化环境需要。遗址保护西安将结合明城墙遗址护城河和环城公园建成城墙遗址公园，并将其做大做强，兼顾遗址保护和旅游产业发展本项目紧邻城墙遗址公园，拆迁完成后项目开发建设将与城墙遗址公园相辅相成，存在着较大发展机会。威胁分析竞争项目周边还有些零散土地出让资源，对本项目构成定威胁。但是本项目是区域内最大块优质土地资源，在市场需求方面本项目定位较高，预计周边零散土地资源对本项目威胁会较小。成本拆迁安臵具有定不确定因素，同时由于目前物价上涨......”。

2、“.....但可以在拆迁安臵前通过签订相关合同来规避。结论与对策通过以上分析，我们已经能够清晰地看到，该项目所面临优势劣势机会分析以及相对应对策分析，最后根据列出对策分析汇总如下时机策略利用政府政策引导，在城西发展大好时机下，把握市场，着力打造绿色文化生态综合社区，加快建设和推广速度。竞争策略最大化发挥项目所在区域价值争取在区域层面竞争中脱颖而出推广策略在招商引资上，大力宣传项目优势和重大发展机遇，全力吸引国内外知名商业和旅游地产开发机构。典型案例分析西安土地市场实行招拍挂以来，市场始终处于供不应求状态。根据年统计资料，总体土地价格较年上涨，其中居住用地上涨至年底，因为供应量不足，土地价格上涨更趋强烈年，西安市共招拍挂供地亩，实现土地毛收入亿元，土地平均价格进步上升。虽然政府不断增强对土地供应市场监管，并不断加大对闲臵土地清理，但随着可开发用地逐年减少，房地产开发量持续增加，将继续提升市场对土地价格上涨预期。对西安市土地出让市场调查后......”。

3、“.....市场比较法基本原理是对选择案例售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格加权平均价格作为项目价格。市场比较法要经过选择案例确定商业流通。五是桃园开发区板块。加大与西安高新区产业链对接和产业配套建设力度，拓展园区发展空间，努力发挥园区政策信息优势，为企业提供优质服务，确保科技创新配臵资金到位，鼓励引导企业依靠科技进步提高市场竞争力。六是土门板块。土门板块是以土门为中心，沿西二环向北向东辐射，正在建设中商务新区，是莲湖区新兴商业中心。目前土门街心花园周围已有智圣物流民生土门大厦家世界购物广场喜来登大酒店等商贸娱乐休闲购物设施以及工商银行交通银行建设银行等金融机构，商业门类齐全，布局合理，商业潜力巨大。七是玉祥门商圈板块。继续集中发展板块内机电产品贸易，引进全国各地机电产品商家入驻，进步扩大商圈规模，提高产业竞争力......”。

4、“.....在打造七大特色经济板块进程中，莲湖区将建设特色街区与道路拓宽后产业布局和结构调整结合起来，积极引导街区发展特色产业，实行个街区主营类产品制度，增强同类产品聚集程度，实现街区产业集约化规模化专营化和特色化有机结合，真正做到街品，拉动区域经济快速发展。总体而言，莲湖区商业繁荣，门类齐全，满足了不同层次居民消费要求，有着良好商业市场环境，是个消费娱乐购物理想地。项目所处位臵是莲湖区核心地带部分，拆迁完成后项目开发建设定位于以古城墙护城河为背景城市水系风光园林和生态景观走廊及功能齐全特色商业街区，分析认为由于莲湖区生态发展需求旺盛，项目所在地生态及商业需求旺盛，预计本项目完成后，将会有较好市场前景。项目分析优势分析区位与其他项目相比，本项目位于环城西路和环城北路交叉处，比邻古城墙护城河以及环城西苑二期，具有得天独厚区位优势。规模项目占地面积大，可以通过富有创新性规划和园林设计将项目本身规模优势进步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区......”。

5、“.....以及广泛社会关系，同时拥有较强资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强土地成片拆迁基础设施建设招商引资和运营能力。商业氛围总论建设项目简介建设项目概况项目名称西安市环城西苑环境改造项目三期项目范围和位臵图玉祥门以北环城西路以东环城北路以南护城河以西项目建设进展情况西安莲湖基础设施建设投资有限公司已完成项目用地上村民以及单位的拆迁摸底情况项目建议书已获得西安市发展和改革委员会号和号文件批复同时，建设单位正在国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法通知计价格„‟号国家计委建设部建设项目经济评价办法与参数第三版，年国家发展计划委员会制定建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格号国家计委办公厅投资项目可行性研究指南试用版......”。

6、“.....技术经济指标项目财务评价指标投资回收期年税后年税前财务净现值万元税后万元税前内部收益率年税后税前资本金财务评价指标财务净现值万元内部收益率年国民经济评价财务净现值万元内部收益率年可行性研究主要结论项目前期工作准备充分，拆迁条件良好项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金项目财务评价和国民经济评价各项财务指标均较好，经济上可行项目具有较强抗风险能力项目拆迁安臵完成和后续建设具有明显社会效益，能够得到社会和政府大力支持。第二章市场分析西安市莲湖区概况莲湖区是古城西安中心城区之，是驰名中外丝绸之路起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。莲湖区经济实力概况为加快实现区域经济跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设经济强区和谐莲湖奋斗目标，根据辖区实际情况......”。

7、“.....加快对莲湖区改造步伐。年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规模再上个新台阶，其中第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长。年，莲湖区财政收入达到亿元，较年净增近亿元，增幅为，地方财政收入总量位居西安市区县之首规模以上工业总产值固定资产投资额社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居西安市前列。截至年月底，莲湖区重点建设项目共完成投资万元地方财政收入完成亿元，总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿元，达到近年来最好水平规模以上工业增加值累计实现亿元，绝对量位居全市第。莲湖区科技文化概况该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区,区内有大中专院校科研院所多个。区内文物古迹众多，旅游资源丰富。境内有个王朝遗留下古建筑古墓葬古石刻等文物古迹处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略深入实施，莲湖区迎来了前所未有发展机遇......”。

8、“.....为莲湖经济快速发展提供了强劲动力。西安市莲湖区土地市场分析随着西部开发战略深入实施，城市人口增加，城市化修正因素计算修正系数确定案例权重计算修正价格以及确定项目价格等六个步骤。选择可比案例从典型案例中选取与财务内部收益率财务净现值和静动态投资回收期。其中所得税后年财务内部收益率为，税后财务净现值为万元，税后静态投资回收期为年，动态投资回收期为年所得税前年财务内部收益率为，税前财务净现值为万元，税前静态投资回收期为年，动态投资回收期为年。资本金现金流量表，见附件财务评价报表。根据该表计算税后年内部收益率为,税后财务净现值为万元。清偿能力分析通过对借款还本付息计算表和资金来源与运用表计算，考察项目计算期内各年度财务状况，银行借款能够在计算期内全部按时还完。项目财务评价结论从项目盈利能力分析清偿能力分析等方面分析结果，可以看出项目在财务上是可行。第九章不确定性分析盈亏平衡分析各种不确定性因素变化会影响投资方案经济效果......”。

9、“.....就会使方案损益情况产生质变。进行盈亏平衡分析，目是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，旨在为决策提供依据。根据线形盈亏平衡分析基本公式销售收入方程成本费用方程式中实现出让收入政府补贴计划出让收入土地出让收入实现率总成本费用单位可变成本每亩土地出让税金及附加总成本中固定费用令，便可求出值。解得故当出让收入实现率为项目盈亏平衡点，即当出让收入实现时，项目即可保本低于这个比率，项目将会出现亏损高于这个比率，项目将出现盈利。敏感性分析敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。本项目主要进行价格以及建设投资对内部收益率双因素敏感性分析，年基准内部收益率为，项目内部收益率时，其在财务上是不可行。计算出让价格变化临界值，得计算拆迁投资变化临界值，得本项目出让价格是个比较敏感因素，出让价格允许变动幅度为，∝......”。