1、“.....其他商铺价格参考项目商铺类型面积均价元备注玉墅林风社区底层临街商铺繁华地段锦绣江南社区底层复式商铺地段较偏远小结所以,通过以上分析,鼎成认为,价格制定应以市场事实为基础,不宜盲目比较,设定较合理投资回报率,预留均价上升空间,以租金反推方式来制定售价。根据商铺明年月推盘来考虑,以元月平均租金,以年收回投资为基准,项目商铺参考均价区间为元。三价差体系在均价基础上,衡量各套销售单位可能影响价格各种因素,通过设定价差进行调整,得出比较系统全面和详细价格体系。其中主要涉及到景观楼层户型地段及特色单位等调整因素。住宅价差体系因此,各住宅单位定价计算方式为房价基价位置价差楼层价差户型价差位置价差第级单位第三级单位第二级单位位置价差如下但同栋同楼层内最大差价不宜超过元。位置级别第级第二级第三级价差元楼层价差价差如顶层作为复式,则参考价差为元楼层顶层价差元户型价差第级户型单位,户型大小比较适合......”。

2、“.....第二级户型,户型面积较大,受客户欢迎,但内部设计不如户型合理。第三级户型,紧凑实用,但户型对当阳客户来说偏小。第四级复式户型,或复式分割出户型,结构上不够合理户型价差户型级别第级第二级第三级第四级价差元商铺价差体系临街价差第级面向长坂路临街铺位,展示面最好,人流量最多铺位。第二级面向项目主出入口临街铺位,人流车流量较大,受关注较多。第三级面向小区住宅内部商业街临街铺位。临街价差临街价差级别第级第二级第三级价差元楼层价差楼层价差楼层价差元位置价差临街价差级别第级第二级第三级价差元注层单位层高米,临街商铺可作为复式单位,因此价差将大于其他楼层六价格期营销推广策略确认期认筹期年月月第批单位还建媒体广告发布地块围墙全部圈建完毕,工程开始启动售楼处选址筹建装修完毕销售人员销售物料,销售宣传资料到位期开盘及强销期年月月第批单位还建确认开盘期媒体宣传及营销方案预售许可证到位销售法律文件到位......”。

3、“.....二期工程开始启动招商团队招商宣传资料到位同步进行期单位销售商业销售认筹登记三期住宅单位认筹登记工程期间销售周期时间起止主推楼盘具备条件三期三期第次开盘及强销期年月月第批单位套商铺三期住宅完成地面三层建设,预售许可证到位三期销售推广策略及价格体系确认专业商铺销售人员到位,商铺预售许可证到位强势媒体推广销售法律文件相关销售物料到位同步进行商业招商第批认筹登记三期第二次开盘及强销期年月月第批单位商住,套商铺前期商铺招商工作不间断进行,积累定客户资源商住部分预售许可证到位开盘期强势推广......”。

4、“.....唯的建材家居市场唯的站式经营的建材家居卖场唯提供先行赔付等统经营管理服务的建材家居市场,唯的商居综合体均创当阳之先商居项目兼具商业和居住的双重功能,宜商宜居的有机统中心建材家居市场的行业中心地位,有效带动周边地块的价值提升商居综合体的功能有效吸引客流物流和资金流的聚集市场定位㈠总体市场定位商居中心㈡住宅小区市场定位当阳次中心便利型宜家小区次中心点明项目地理位置和区位特征,给人以环境安静经济顺序推盘单位推盘数量设定推盘顺序市场依据期住宅第批还建套非销控单位,在早期推出,以平价吸引客群期住宅第批套较优质单位,后期推出,用销控提升售价二期商业第批全面招商招商是销售基础,提早积聚人气,形成商业氛围三期住宅第批部分商铺套住宅套商铺非销控单位,提早放盘......”。

5、“.....引起关注商铺销售难度大,在招商有定成果后推出第三部分项目销售策略销售总策略住宅先行,住宅带动商业,商业凸显价值在项目整体销售中,住宅与商业都会有紧密联动,前期以住宅带动商业人气回笼开发资金。后期则主要依靠商业单位创造效益,打造项目品牌。二销售周期总周期年月年月,为期年半入市时机在项目地块拆迁销售展示中心工程整体形象等工作进展顺利情况下,项目入市时机定为年月开始认购年月中旬正式开盘二销售周期划分期预热期年月月预热期主要工作以媒体宣传为主,向公众传达项目形象项目定位主体业态等,为项目即将开始认筹期蓄势。同时销售准备工作基本到位,达到可以接待客户标准。期间需要进行各项工作年月项目总规划总策略方案确认年月围墙形象广告出街,其他媒体形象广告陆续发布年月红线范围内拆迁工作完成年月地块围墙全部圈建完毕......”。

6、“.....培训完毕年月销售物料沙盘户型模型电话电脑等到位年月宣传资料户型单页商业部分初步宣传资料等到位期认筹期年月月通过客户认筹情况,认清楼盘市场形势,积累客户资源,为项目开盘及以后工作提供市场依据。认筹期需要进行各项工作年月继续期住宅工程建设,开始申请预售许可证。年月与认筹配合进行媒体宣传年月认筹工作进行中年月期工程建筑达到三层以上,预售许可证到位年月销售法律文件销售合同按揭银行律师楼等确认到位年月认筹期结束,核算出各楼盘单位价位年月确认开盘期媒体宣传及营销方案期开盘及强销期年月月完成开盘约解筹率,为项目打响在当阳第仗,最大限度利用开盘期完成销售任务,回笼部分资金,巩固项目在公众中形象。开盘期各项配合工作进度年月密集广告轰炸及活动营销年月商业部分铺位划分方案及业态组合出台年月期开盘工作年月制定强销期推广及营销方案......”。

7、“.....开始招商咨询和商铺蓄客年月继续进行期升策略本案总体价格策略上采取平开高在购买本项目商铺时,签订相应条款,必须按照本项目业态规划统进行经营。优势在后期经营当中,开发商没有经营压力,客户按照本项目业态规划统进行经营。劣势客户掌握了后期经营权,在后期运营管理上存在定难度。投资性客户针对人群购买本项目商铺业主在短期或者长期不会自己经营,委托经营管理公司进行统经营,收取定收益及租金投资性客户。带租约销售模式定位为主要销售模式,销售范围楼全部及二楼负楼优质铺位面积比例推出时机全程操作方式先进行本项目招商工作,再进行带租约销售。在销售过程当中将相关招商信息用不同推广方式宣传出去,增加客户投资信心,同时在销售商铺及签订商铺合同时候直接将与商户签订商铺租赁合同作为附加合同。由于在本项目商铺经营初期为商铺培育期,在招商过程当中,租金价格和售价不能成正比关系,开发商应该做相应补偿,达到销售目。优势可以最大化保障开发商和投资者利益......”。

8、“.....因此,作为最主要销售模式存在劣势项目前期招商压力较大,招商过程当中,前期租金水平较低,为了促进后期商铺销售,开发商在租金上做出定补偿,已达到预期租金水平。返租销售模式定位为辅助销售模式,销售范围楼招商难度较大部分内铺面积比例推出时机强力清盘期操作方式街铺年返租,内铺年返租。年返租率采用逐年递增方式,即年内从,每年递增街铺年均返租,内铺年均返租在销售当中有些商铺并没有租赁出去,前两年返租金额在合同总价款中直接抵扣,以提升客户积极性,同时降低前期经营压力。返租到期后,可选择继续委托经营或收回商铺自营但对于收回商铺自营设定限制条件,如需超过业主同意优势经营权高度集中,有利于统招商和管理,项目规划和经营有了保证有利于提升商铺价值,提升了投资者信心,初期可以快速融资劣势有定政策风险,对于售后包租已有禁止政策返租合同将涉及到多个利益方开发商经营管理公司租户业主,返租到期后,可能面临各种利益分歧,难以协调开发商招商风险较大......”。

9、“.....这种销售方式已经受到广泛质疑,极少成功案例。回购销售模式定位为辅助销售模式,销售范围二楼销售难度较大部分内铺面积比例推出时机商住体化强销期操作方式在签订商铺买卖合同时候与愿意年后回购客户签订补充条款,条款内容为合同期满年后,甲乙双方就后期租金进行洽谈,如对租金不能达成直意见情况下,乙方有权解除买卖合同,甲方无条件原价退铺,但所产生费用由甲乙双方各自承担。根据会计准则条款显示售后回购是种融资行为,应该在合同中避免此话语。在项目进行销售前成立第三方公司,此公司为帝旺子公司,在与客户签订商铺买卖合同开发土地成本费用新建房及配套设施成本费用，或者旧房及建筑物评估价格与转让房地产有关税金财政部规定其他扣除项目。五土地增值税计算明细六参考案例房地产开发公司建住宅出售，取得销售收入万元假定城建税税率为，教育费附加征收率为。开发此住宅该房地产公司共支付地价款万元含相关手续费万元，开发成本万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定费用计提比例为......”。