1、“.....但分布呈多点式，每个点商店小而散，形不成集聚效应，也难以成市。如盛景华庭等底层，开间仅米，而进深却米，造成商铺供应同质化现象严重，而且多是沿街底商。现代商业业态占比较低目前胜浦商业中现代商业业态占比仅，其中零售业态为，餐饮为，星级酒店为。即使这占比中，仍有定水分，有业态只是名义连锁，没有实质内容，名连而实未连。如果剔除这部分因素，真正属于现代商业业态占比更低。目前，苏州全市现代商贸业态占比已经超过，市区更高占比超过。由此可见，目前胜浦镇商业发展水平总体层次还很低。商业发展缺乏亮点胜浦镇环境比较优美，也比较整洁卫生，但相比之下，胜浦镇商业比较平淡，既无亮点，更无特色。是没有亮点区域，胜浦作为个几乎新建镇，把最好地段让出来搞了商住楼，高层住宅建好了，但中心区域商业设施没有规划建设好二是没有亮点商业建筑，商业建筑大都是高楼底层沿街门面房，没有能够体现胜浦形象地标性建筑三是商业品牌也没有亮点，现有品牌店少而又少。和周边城镇相比，有不小差距......”。

2、“.....在六大门类业态中，零售类餐饮类和综合服务类门店数占比为，而旅社类文体卫生保健类休闲娱乐类占比为，这三类业态比重过低。二是规模结构，胜浦镇商业设施大都是小面积沿街门店，面积大门店比重极少，以下商业网点占，以上网点仅占。三是层次结构，胜浦商业层次偏低，缺乏中高档餐饮店星级酒店和有定档次休闲娱乐设施，无法满足企业商务接待和商务住宿需求。文体设施不足目前，胜浦镇区范围，缺乏文化设施，没有图书馆阅览室青少年活动中心。现有电影院平时很少放电影，镇上书店仅二家，面积小书籍很少，且多兼营文化用品音像制品等。二产业政策作为苏州工业园区下辖镇之，享受国家给予苏州工业园区所有优惠政策和待遇，城镇规划建设兼具合理现代超前特性。目前胜浦镇政府正在积极通过支持国有载体参与商业重点项目建设，发挥其主导和引导作用，提高国有载体项目市,客房运营费用客房税金旧镇改造全面启动，动迁房建设商业网点等工程正在快速开发。二胜浦城市发展规划在园区整体规划中......”。

3、“.....原有规划胜浦镇居住人口万，因城市快速发展，人口聚集力增强，预计至年胜浦镇人口将达万人。本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心，周边密集分布镇主要行政办公机构，成片居住小区，规划道路直通即将建设新城区，属难得城市核心商业地块。二项目所在区域政策及产业环境胜浦商业发展现状胜浦镇地处吴淞江畔，环境优美，整洁卫生，交通便利，配套完善。按照总体规划，胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新城市副中心。胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。改革开放以来，特别是工业园区开发建设以来，随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇快速转变和发展，在镇区大规模城市化建设中，胜浦商业服务业也快速发展起来，形成了多个新兴街区。近几年来，胜浦镇根据经济发展和消费需求变化，结合旧镇改造和基础设施建设，进步加快了商业设施建设步伐，商业面貌日新月异。上世纪年代末建设了邻居中心，以后又陆续建成了小商品市场和吴淞商业广场，从而使胜浦镇商业初具规模......”。

4、“.....从中胜路到新胜路，随着高层住宅区相继建成，批超市餐饮专业店专卖店陆续开业，胜浦商业总量不断壮大，逐步走向繁荣。经过十多年建设和发展，胜浦镇拥有商业建筑面积万，实际营业面积万。最近三年是胜浦镇商业发展最快时期，现有个商业项目中，有个是年后建第部分项目总论项目概况二项目研究的目的筑面积其中，地上建筑面积地下建筑面积地下层，容积率，绿化率，建筑密度最终土地面积以及规划条件以获批准规划为准，下同。项目工程总投资预计为亿元左右。本项目以商务办公酒店餐饮娱乐为经营主题，设有商务办公,各种业态商业,酒店,地下室,等，经济型酒店商务办公胜浦首家相关丰富商业业态，即可以满足周边居民日常生活所需，又可为附近工业区物流园等商旅人群提供商业服务。三项目平面功能描述指标项目采取商业商务办公酒店三种功能相结合模式商业,酒店,商务办公,四项目功能品质打造成胜浦镇商业酒店办公于体大型购物中心，时尚休闲中心商旅服务中心......”。

5、“.....并获得主管部门认可年月胜浦镇负责项目上建筑物拆迁清场年月公司与胜浦镇下属集体企业联合参与土地挂牌竞拍并取得土地年月成立苏州工业园区胜浦项目公司暂定名年月设计方案报批通过年月月施工图设计完成年月年月桩基工程年月月地下室工程年月年月地上工程建设年月项目开业六项目开发方式项目开发主体地块将由胜浦镇政府下属集体企业苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司共同成立苏州工业园区胜浦项目公司进行项目开发建设，公司全资子公司苏州工业园区融鼎资产管理有限公司负责项目建成后运营管理。注册资本,万元。出资比例公司以现金投资,万元，占注册资本苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司以现金投资,万元，占注册资本。合作期限年项目名称金苑邻居中心项目暂定。项目地理位置胜浦镇兴浦路中胜路交界口东北角。项目规模占地面积可建建筑面积约,。地块权属胜浦镇负责以旧镇改造申报等方式，设置相关条件，促成地块挂牌上市。随后，由胜浦镇下属苏州工业园区胜浦镇集体资产经营管理公司与公司联合投标获取土地......”。

6、“.....土地使用费按国家有关规定缴付。项目功能设置根据项目规划限制以及周边住宅商业现状，作以下功能设置在招商项目上满足胜浦镇商业配套要求，在业态布局上除邻里中心项必备功能和项商业配套功能外，还设置商务办公连锁经济型酒店连锁院线影院，以填补胜浦镇在该方面需求。项目运营方式项目实施销售租赁相结合经营方式商务办公部分实施转让，确保项目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营商业部分实施租赁，确保项目整体销售成本,销售税金折旧与摊销大修费用所得税每平米租赁运营成本每间酒店运营成本项目净收益考虑到本项目每年运营成本费用主要是财务费用现金流回笼等因素，全部出售商务办公房,。年按商务办公房全部实施销售，销售收入计提税金，商铺全部出租以及酒店自主经营计算。预测商务办公房销售价格为,元第年租赁能产生元净收益，以后每年租金以递增，按租金价格计提税金。预测酒店房价收入单间以元估算，每年以增长。地下室半以上也用于商业出租......”。

7、“.....注,第七部分项目财务分析项目测算期本项目预计开发期为年，从年至年。项目预计从年初正式营业，项目经济测算年限从开始营业起年，即年至年。二项目投入估算本项目投入成本分为两部分，即项目开发成本和项目运营成本。项目开发成本估算项目开发成本包括土地成本和工程投资成本。土地成本本项目地块将于年月公开挂牌出让，经与胜浦镇政府协商未来该土地公开挂牌价拟定,万元,万元之间。楼面价格在元左右，公司有能力参与本项目地块竞拍。工程投资成本项目工程投资成本包括工程建设费装修费管理费等，项目工程投资成本在建设期内分期投入，预计不含资本化部分,万元。项目总建设成本预计为亿元左右。项目经营成本估算项目营业后运营总成本根据现有公司项目，主要包括物业管理人员人件费保安保洁费消防维保费以及大修等费用。根据目前公司已运营项目，商业每平米经营成本元年左右，酒店每间经营成本,元年左右。以后租赁每年以递增，酒店前年每年以增长，以后每年递增。具体收入成本税金现金流量等估算见附件......”。

8、“.....鉴于本项目投资资金来自商业贷款以及未来商铺只租不售，公司财务费用支出较大，经营压力明显，因此商务办公房建成后全部出售，减轻公司财务压力。商务办公房销售收入假定本项目地块建成并取得预售证后，商务办公房,实施全部销售，预计销售价格为,元，实现销售收入,万元。商铺租赁收入商铺可租赁面积,以及部分地下室可用于租赁。年每平米商业租金收入为元，实现租赁收入,万元，以后每年递增，商业出租率为按照公司目前运营模式此出租率没有问题。酒店经营管理收入本项目酒予充分重视。本项目未来商业部分只租不售，投资回报周期长，收益率偏低，公司经营压力较大。只有确定合理租金水平，承租期不宜过长，对主力店项目应适当让利。前期租金水平应稍低些，以后项目成熟后可逐步提高租金水平。另外，也可考虑出售部分商业。考虑到项目所在地目前商业规模比较大，商业竞争激烈，如能取得本项目地块，在项目运作过程中，精心组织规划设计功能定位......”。

9、“.....抓好宣传策划和营销工作，其经济效益显而易见，且市场前景十分广阔。目投资资金回笼，减轻公司财务压力并支持后期运营商业部分实施租赁，确保项目整体服务功能完善稳定酒店部分由公司负责经营管理，以便公司酒店连锁发展。七项目地块初勘等情况规划条件注相关规划条件是与胜浦镇政府协商后拟定上述规划条件作为未来该土地公开挂牌规划限制参考，具体规划条件以规划局公告为准。红线图地块上现有建筑金苑邻居中心，投用年代为年。占地面积总建筑面积,。胜浦镇承诺将其拆平，以便于公司与胜浦镇下属企业成立项目公司进场开发建设。八项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策参照园区相关规定执行。第三部分区域分析项目所在区域发展情况胜浦镇发展概况胜浦是个新兴集镇，与中华人民共和国同龄。年撤乡建镇，属吴县。这年，胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。胜浦镇位于苏州工业园区东部，规划面积平方公里，下辖个社区......”。