1、“.....房地产开发投资完成亿元，比上年增长。其中住宅投资完成亿元，增长。全年商品房施工面积万平方米，比上年增长房屋竣工面积万平方米，下降房屋销售面积万平方米，增长，其中，住宅销售面积占商品房销售。经过几年快速发展和几年宏观调控，进入年中国房地产市场和房地产企业受全球经济危机影响，不少城市如深圳上海杭州北京等部分房价回落，部分热钱开始寻找新投资区域和渠道。而受奥运会世博会等利好因素影响，在人民币升值预期下，境外资金流入逐利，更是搅动了并不平静楼市，给中国房地产市场发展带来新复杂性。对于少数房价较高地区，不少专家认为，房价适当回落是正常。楼市走向理性回归步伐有多快，主要取决于宏观经济总体走势。第季度，国内生产总值增长城镇固定资产投资在今年前个月完成万亿余元，同比增长夏粮连续年丰收已成定局经济运行依然总体向好，无疑为房地产市场逐步走向理性回归创造良好环境。与此同时，我们也看到，国内系列困难和不确定因素冲击......”。

2、“.....自有资金严重不足目前全国房地产开发企业大大小小超过万家，但有资质实力强企业并不多，在万家开发企业中，只有多家上市，即使是上市房地产公司，面对个地产项目动辄数亿元甚至多亿元资金缺口也显得杯水车薪。只有少数企业自有资金能达到银行贷款要求，相当部分开发企业自有资金不足。盲目开发建设，房产供需不衔接是总量上在定时期不衔接。在国家信息披露制度不健全不完善情况下，开发商缺少政府宏观有效指导，味追求大社区大项目，住往使定时期内形成供给大于需求，形成总量暂时过剩二是房型结构上与广大居民需求不吻合。些开发商刻意追求超前消费，开发高标准小区，目标锁定在白领或富有阶层，以至出现高价位房子多，中低价位房子少状况，形成了房产结构性过剩，由于这二个问题共同作用造成大量房产空置，使开发商资金不量大生产环节多社会影响大等特点，同管理优势，充分结合本区域人文环境，构筑整体布局合理各项生活设施配套完善管理科学规范现代住宅新居......”。

3、“.....该建设工程项目实施不仅是适应市场需求，而且能使企业获得良好资金投向及回报率，有利于提高企业市场声誉，对企业持续健康发展有利。综上所述，建设工程项目建设符合国家及地方社会经济发展规划和产业政策，有利于推进市现代化进程，满足人民群众日益增长住房需求，促进和谐社会建立，同时还提升了该项目地区经济地位和整体环境，因此，该项目建设具有良好社会效益环境效益和国民经济效益，是可行且必要。项目概况建设场址该项目位于市东路南侧，河以东,原山东第机械厂地块内。建设规模项目期占地平方米，期总建筑面积平方米，其中宅建筑面积平方米层阁楼平方米，地下车库面积平方米，绿化用地余平方米。项目投入总资金及效益情况经估算，该项目期投资万元。其中，建筑工程费万元，设备购置费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费万元，建设期贷款利息万元。经分析估算项目期可实现销售收入元，实现税后利润万元，预计税后投资回收期为年。主要经济技术指标经测算，该项目期投资利润率为，利税率为，财务内部收益率......”。

4、“.....均为税后项目期各项经济指标详见表项目期各项经济指标汇总表第二章市场预测我国房地产市场现状我国房地产市场概况房地产业是切经济活动基础和载体，国内外经济增长历史和理论反复证明，房地产业总论项目背景项目名称期建设工程项目建设地址市东路南侧原市第机械厂地块内承办单位市房地产开发有限公司房地产业供求状况良好，发展健康有序，已成为山东省房地产业发展最快城市之。在这样背景下，市房地产开发有限公司充分利用特有土地位置优势，提出在市新市区与老城区之间投资建设建设工程项目，公司将依靠企业正规专业开发管理模式，结合本区域人文环境，进行房地产开发建设，以获取较好经济效益社会效益和环保效益有机统，并树立品牌。项目提出理由符合国家社会和经济发展规划及产业政策房地产业是国民经济中关联度较高先导性基础性产业，它发展对扩大内需拉动经济增长具有重要作用。房地产业除能够带动建筑建材机械加工装饰家具家电等直接相关产业外，还将极大地促进市政基础设施完善......”。

5、“.....在解决就业繁荣地方经济刺激消费增加财税收入等方面所发挥作用是其它产业难以替代。自年以来，房地产业迅速崛起，国家把房地产开发作为新经济增长点加以培植，特别把住宅建设列为房地产开发重点，并陆续出台了系列政策措施加快推动商品住宅建设，住宅建设投资占全社会固定资产投资比重逐步提高，对经济拉动作用越来越强。中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要提出按照保障供给稳定房价原则，加强对房地产二级市场和租赁市场调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。目前，我国已进入全面建设小康社会加快推进社会主义现代化新阶段。建设部提出全面小康社会居住总体目标为到年，居住数量与质量全面提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理文化特色突出，配套设施齐全现代，居住条件舒适方便安全，居住区内外环境清洁优美安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本充分满足发展需要小康居住目标。到年......”。

6、“.....城镇人均住宅建筑面积达到平方米农村人均住宅建筑面积达到平方米，最终实现以人为本发展目标。因此，该项目建设符合国家社会和经济发展规划及产业政策，对于改善城市居民居住条件，推动投资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面将起到积极推动作用。符合山东省国民经济和社会发展规划市场经济巨大能动作用，使我国很快消除了计划经济时期资源短缺现象，市场需求不足转而成为了社会经济发展主要矛盾之。作为房地产重要内容住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重作用，宏观经济政策要求住宅产业在新形势下要有个大发展，为中国经济快速增具有较高经济风险。市场风险市场是影响项目预测收益最大风险因素之，尤其在市场经济体制下，产品竞争能力和销售能力直接决定该项目生存与发展。般来说，市场风险来源于三个方面是市场供需实际情况与预期发生偏离二是项目产品市场竞争能力或竞争对手情况发生重大变化三是项目产品和主要原材料实际价格与预测价格发生较大偏离。规避市场风险主要策略通过降低开发成本相应降低销售价格，赢得市场......”。

7、“.....结合周围人文环境，做好方案要规划。准确定位，找准目标市场。经营管理风险主要是投资者因经营管理不善而导致预期收益不能实现，取决于投资者及职员自身素质，包括对市场预测能力和在设计施工营销服务等环节中经营管理水平。减少该风险，可采取以下措施加强市场营销工作做好产品销售，加大促销力度，多渠道，多种方式促销，在找准市场同时，只有尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。在项目实施中不断优化设计，采取切实可行工程技术措施和工程方案，在施工管理中，控制各种开发经营成本费用，降低投资成本。做好物业管理和售后服务，树立消费信誉和品牌信誉。建设风险本项目工程建设施工阶段风险主要包括自然条件新工艺新技术带来挑战工程变更等风险。自然条件风险主要表现在两个方面，是由于自然条件复杂多变，容易发生严寒酷暑多雨塌方等对工程质量进度和投资影响。二是当地出现异常地质气候水文等不可抗拒自然灾害......”。

8、“.....财务与金融风险主要是指靠贷款或其他融资方式获得资金所面临风险。减少该风险，可采取以下措施用正在投资房地产做抵押获得贷款，承担不能按时不能还清本息而使正在投资房地产变成他人财产风险采取预售房地产形式获得投资资金时，面临不能按期交付使用而支付赔偿金或承担其他经济责任风险争取自有资金投资按期回笼以及预售房款资金回笼，以化解利率风险。外部环境风险外部了自然环境社会环境经济环境和政府相关政策等因素变化也可能引起风险，导致房地产价格波动，从而给投资者带来风险。如目前全国对房地产过分炒作，已使房价出现虚高。对此，国家将可能出台抑制过分炒作行为政策，平抑房价。最近高速银行房贷利率和提高首付比例，方面抑制了房地产过分炒作，但另方面也提高了购房者成本，使些正准备买房者犹豫不定，甚至望房兴叹。另外出现通货膨胀，使房地产建设成本加大，随之级置业顾问人。公司经过五年发展，汇集了各类高素质人才，并聘有高级政策研究顾问项目策划顾问法律顾问等......”。

9、“.....在这样背景下，市房地产开发有限公司决定在市东路南侧路北侧建设建设工程项目。现委托贵公司根据国家有关规定，编制建设工程项目可行性研究报告。市房地产开发有限公司年月日建设，对促进经济增长具有举足轻重作用，宏观经济政策要求住宅产业在新形势下要有个大发展，为中国经济快速增长做出贡献。山东省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要在提到增强消费拉动能力时提出发展新消费方式，拓宽消费领域。根据国内市场国际化和消费结构升级新形势，不断拓宽服务消费空间和领域，大力发展购房耐用消费品汽车贷学金等信用消费。该房地产项目建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适应，符合山东省国民经济和社会发展规划。符合市城市发展规划，有利于满足市民日益增长住房需要市立足良好区位优势和环境优势，紧紧围绕建设国际水准滨海城市富有特色精品城市目标，坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，高水平经营，精心打造生态城市品牌......”。