1、“.....不再仅仅是原来辅助交通工具种。从商业方面分析，轨道交通可以很好扩大辐射半径带来有效消费群体，同时也可以弥补常规交通存在不足，购物物品运输方式便捷度，交通管制影响都是地面公交系统存在问题。望京区域已知建成并投入运营轨道线路有地铁号线，周边规划和在建轨道交通线路还有线地铁号线，地铁号线途经望京西站，地铁号线是连接东直门望京顺义区规划线路。线则是自东直门至机场线机场快速轨道线路，但目前规划为机场线，通过望京东南侧，望京区域不设站点，未来也存在规划调整可能。望京地区现有轨道交通系统较为匮乏，部分地铁线路尚处于规划中，其对望京地区影响有待观察。地铁作为辅助交通工具，引流比重越来越大，其对人流疏导作用十分明显。如未来规划地铁线路竣工通车后，将大大改善望京地区现有轨道交通状况，对望京地区辐射可能形成新延展。望京地区道路组成状况外部公路系统望京地区位于北京城区东北部，在机场高速与京顺路和京承高速之间，南至北四环，北到京包线，外部交通网络比较完善......”。

2、“.....东北五环路，京顺路，北四环东路。发达外部公路系统可为本地区带来充足人流车流物流支持，便于商业项目后期经营及组织运输。北四环东路道路状况良好，其较宽双向车道每天承载着较大车流，是望京主要交通干线之。东北五环路道路状况相对较好，其承载较大车流人流，基本上是连接东部地区和北部地区交通干线，是望京主要交通干线之。京承高速公路与四环五环相交，道路状况相对较好，是进出昌平区主要交通道路，加之连通承德，是本地区西部重要交通干线。京顺路以及机场高速路是北京东北部最重要交通干线，与东北四环五环相交，是望京地区非常重要交通干线，主要起引导交通作用。内部城市道路系统望京区域内道路在建设之初为了与社区东南京顺路首都机场高速路平行，因此出现了些非经纬向道路。但是望京北部等新型区域内道路，却是经纬向，于是望京内部道路走向便变得错综复杂。总体来说，望京主要道路大体可归结为两纵环线。两纵指是广顺大街和南湖北路花家地大街中环南路广顺大街是整个望京地区中轴线......”。

3、“.....与广顺大街平行，是连接望京西部和花家地建成区重要干线......”。

4、“.....望京区域公交站点呈区域性集中特点，多分布于城市主干道附近，处于望京边缘地带住宅及商业项目地面公交客运系统相对匮乏，尤其是在城铁望京西站附近没有直接延伸到望京中心区公交线路，且现有线路车次少拥挤不堪，造成地面公交客运系统与轨道交通系统脱节，由此也滋生了诸多交通及安全隐患问项项目目市市场场调调研研区域总体环境分析望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。按照北京市政府对望京地区城市副中心的定位......”。

5、“.....望京区域整体居住环境有了明显提升。产业交通配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过点发展目标之就是把望京打造成个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京过程中，这种跨国企业研发总部效应也极大促进了望京地区商务氛围提升。随着望京地区产业高速发展，望京地区将凭借区域产业经济核心竞争力，以及整体环境日趋完善，成为北京另个具有复合功能城市中心地。望望京京区区域域写写字字楼楼物物业业状状况况及及分分布布望京写字楼物业供应情况望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进发展。在望京高科技产业园区建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业需求......”。

6、“.....望京地区写字楼面积含未来规划整体供应量超过万平方米此数据不包含外资企业自建物业面积。单从现有物业面积来看，此体量办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地办公面积需求。单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。望京写字楼物业分布状况从望京地区写字楼物业分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业支持，在园区优惠政策吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内纯写字楼或是选择成熟地块自建物业......”。

7、“.....基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密集区且交通便捷商住公寓。望京地区写字楼及跨国企业总部分布图望京写字楼物业市场发展趋势从望京区域现有写字楼物业整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成定商务气候。但随着望京区域产业发展，人口密度逐步提高，以及跨国企业进驻过程中。区域未来写字楼物业供应体量逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域商务环境，并促进望京地区高新科技产业稳步发展。在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯生活型消费为主向生活型与商务型消费互补方向发展。周边写字楼对本项目影响从现有写字楼物业分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区办公人群。基于以上客观条件，未与北四环东路构成了个环线，将望京核心区于京顺路北四环紧定比例。在此招商阶段性工作过后，转向宗地销售周期，销售推广工作应紧跟招商进度。在此阶段......”。

8、“.....有利于树立投资者信心，该阶段销售率预计达到。资金回笼可能性由于本宗地采用带租约销售模式，通过前期进行招商工作，商户已对部分位置签订租赁合同，该部分资金来源组成为商户订金及租金而进入随后销售阶段，租金回笼会产生定灭失即由租金收入转变成为销售收入。在整个租售过程中，招商初始工作要提前于销售工作，这样可以为后期销售创造良好条件。另外，宗地也考虑了考虑全部自持资金回笼状况，具体数据说明可见经济模型部分。六经济模型部分成成本本部部分分核核算算总建面,内容取费基础费率金额元土地费用楼面熟地价建筑面积,建安费建筑面积,管理费先期成本财务费先期成本销售费用总销售额其他费用建安费用不可预见费两税费总销售额总成本未含两税费单方成本,销售价格,销售收入,所得税前利润所得税后利润所得税比例销售收入利润率成本利润率面积盈亏平衡点静态,价格盈亏平衡点静态,依据对于宗地状况及其他开发成本预期，初步界定宗地楼面熟地价为元建筑平米......”。

9、“.....配合其他经营及管理费用初定项目单方成本为元建筑平米。表中销售价格为元建筑平米，后续现金流对冲模型将以上述指标为评估基础。额额度度比比例例核核算算项目计费基础资金额元占总投资比例土地费用楼面熟地价,建安费,管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费总成本未含两税费项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用不可预见费两税费租金收入税前净收益值税前现金流租租赁赁现现金金流流分分析析静静态态注静态静态静态回收周期年租租赁赁现现金金流流分分析析动动态态项目开发年第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年总计开发总投资土地费用建安费管理费财务费销售费用其他费用所项目年期租售结合回流分析该部分测算是指本项目进入销售期后同时发生租赁及销售现金状况分析。其中招商周期为年月年月暂定，销售周期为年月年月暂定。销售方式初步考量为带租约销售，在财务分析中具体体现为物业面积销售同时......”。