住房条件改善上，我国已经创造了个历史性世界性奇迹。但在城市住房建设大发展同时还存在些问题，团城镇居民中还有很大部分困难群众和进城农民工居住在简易平房中，居住条件恶劣，安全没有保障市政基础设施严重匮乏和老化，道路破损严重，无天燃气垃圾随意堆放污水横流，住宅通风采光不足，不能满足居民人居需求。低矮破旧建筑形象与城镇快速发展景象不相协调，影响城市整体景观。而兵团城镇由于民生工程历史欠账多，农业人口多，居住分散，城镇化速度直较慢，城镇面貌与同类型城镇相比显得落后。更需要加大力度对城镇住宅进行重点发展，以促进团场城镇化速度。保障性住房工程，不是项简单旧房改造工程，而是项城镇改造和建设工程，更是项经济建设工程和社会改造工程，是对城镇发展重新规划，对于改善城镇低收入居民居住和生活条件，优化城镇发展环境，加快推进转型，振兴和构建和谐城区进程具有重要意义。实施保障性住房，是落实科学发展观构建社会主义和谐社会重要举措，是让中低收入居民共享改革发展成果具体体现，也是各级党委政府立党为公执政为民重要职责。项目建设必要性体现在以下几个方面解决中低收入人群住房问题，是全面建设小康社会客观需要。受诸多历史因素影响，团在团部集中建设了部分集中连片居住区，近二十年来自发流动外来人口又在镇区周边建设了部分居住建筑，约有万平方米，这些建筑均为砖木平房建筑，由于建设标准低，配套条件差，与现行城镇人居标准相比，差距太大，并且存在大量不安全因素。近年来团团部才建起了幢户多层住宅楼，但这点数量远远满足不了实际需求而且由于缺乏长远规划，采取见缝插针式建设，建筑周边环境没有实质型提高。十二五时期是全面建设小康社会关键时期，重点是要以人文本，提高普通居民生活质量。而小康生活主要标志就是合理居住条件。因此当地政府要集中制定对保障性住房建设计划，通过资金投入和改造，使居住在场部居民住房困难得到妥善解决，住房质量小区环境配套设施要有明显改善。推进保障性住房，是履行政府职能必然要求。从世界各国和地区经验来看，仅仅依靠市场机制难以满足整个社会各个层次人群住房消费需求，特主要技术经济指标居住用地经济技术指标规划建设用地面积规划总建筑面积其中多层住宅建筑面积规划公共建筑面积容积率建筑密度绿化率规划居住户数户规划人数人停车位个日照间距系数地块用地经济技术指标规划建设用地面积规划总建筑面积其中多层住宅建筑面积规划公共建筑面积容积率建筑密度绿化率规划居住户数户规划人数人停车位个日照间距系数地块用地经济技术指标规划建设用地面积规划总建筑面积其中多层住宅建筑面积规划公共建筑面积容积率建筑密度绿化率规划居住户数户规划人数人停车位个日照间距系数第二章建设必要性和可行性项目建设背景随着我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，房地产业成为国民经济支柱产业，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着我国城镇化速度加快，有部分城镇低收入家庭由于经济困难，无法在大项支出上有所提高，特别是些城镇居住区房屋年久失修配套设施陈旧且不完善环境脏乱差等问题突出，居住条件相对简陋同时还有大量农村人口需要迁入城镇，需要解决就业和住房问题。为实现国家确定小康目标，实现国民公共富裕，使更多城镇居民特别是低收入家庭共享改革发展成果，加快城镇化水平，提高居住环境水平和生活水品，党中央国务院高度重视解决城镇低收入家庭住房困难问题。近年来，国务院就低收入家庭住房问题和解决棚户区居民住房问题，做出了系列决策部署。国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发号，以下简称若干意见提出要加快集中成片保障性住房建设，加快使困难住户住房得到妥善解决，通过建设保障性住房来解决低收入人群住房问题。这充分体现了党中央国务总论项目背景项目主要内容项目名称农六师五家渠市团保障性住房建设项目项目性质新建项目社会属性社会保障事业项目主管部门农六师五家渠市建设局项目主办单位五家渠城市建设投资经营有限公司项目负责人王以胜五家渠城市建设投资经营有限公司总经理项目建设地址润邦凯旋城小区位于蔡家湖镇中西部，北为团结路，南为团有着中国甜瓜之乡之称，这里哈密瓜香甜酥脆营养安全绿色产品远销国内外，每年来收购和运输甜瓜人群为团场商贸发展增加了无限潜力。可行性研究报告编制依据国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见国发„‟号国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展若干意见年山西省对口支援新疆综合规划农六师团晋惠苑保障性居住小区修建性详细规划项目建设单位提供相关资料投资项目可行性研究编制指南试用版项目可行性研究报告编制委托书项目提出理由与过程随着我国住房制度改革不断深化，福利分房制度终结，城镇住宅建设在旺盛需求压力下持续快速发展，使得住房市场化程度逐步提高，我国居民住房条件总体上有了较大改善，目前全国城镇人均住房面积已经达到平方米指标，住房改革使国家和居民均获得了实惠。但在经济发展过程中，存在由于受地区经济发展差异教育程度和身体健康等原因所形成弱势群体，其生活状况未能实现与经济发展同步发展，其收入水平长期在低水平上徘徊，甚至走下坡路。改革开放年来，在党富民政策正确引导下，兵团农牧团场职工居住条件和环境发生了翻天覆地变化，特别是年兵团推行职工危旧房改造工程以来，随着国家对兵团团场基础设施和民生工程投入加大，许多兵团团场职工告别了又小又矮土坯房，住进了宽敞明亮，冬天有暖气，夏天有菜园新居。曾经地窝子土坯房戈壁荒滩，被如今绿树环抱高楼林立美景所代替。个个如诗如画风景秀美小城镇已经建成，兵团屯垦戍边新型团场建设成效显著。但由于兵团生产体系以农业为主，各团场又大多处于边远落后地区，底子薄，自我循环发展速度慢，由于历史上注重生产性投入，在各民生工程上历史欠账多，仍有大批团场农工居住在普通砖木甚至土木住房中，其住宅建设标准低，抗震能力差，配套条件差，周围环境处于自然状态，随着聚居人口增多，周边环境不断恶化。团场职工由于自身收入低，依靠自身难以改变目前居住状态，难以感受到社会进步所带来变化。十五以来，我国城镇化建设速度加快，兵团也提出了以城镇化加快工业化，连队农业人口向城镇集中战略发展方针，兵团小城镇基础设施建设和各项民生工程建设进入了快车道。农六师也计划在十二五期间，力争把五家渠市建成平安开放宜居城市，倾力打造有魅力有后劲自治区直辖市，师市城镇化率将由现在提升到，形成由城市中心城镇般城镇中心连队构成现代城镇体系，城镇基础设施公共服务设施功能产业聚集作用明显改善，职工群众幸福感将得到显着提升。而年，兵团与国家签订保障性安居工程工作展开，为这进程实现提供了强有力动力。因此，下决心下别月底竣工验收，实现居民入住，同时配套各类基础设施和绿化也同时完工。项目实施进度表项目建设进度计划安排表年项目实施进度期月度前期工作勘察设计开工准备土建施工竣工验收交付使用年项目实施进度二期月度前期工作勘察设计开工准备土建施工竣工验收交付使用第十章投资估算及资金筹措投资估算编制依据和相关说明相关费用说明土建工程费根据项目建设内容和工程量，依据建设部全国统建筑工程基础定额年昌吉地区单位估价汇总表计算工程量计价，根据年新疆维吾尔自治区建筑安装工程费用定额标准取费，参考当地同类型工程预结算指标进行测算。设备水暖电气工程除依据上述规定外，并参考了项目建设地区同类型同标准工程进行测算，特殊设备以生产厂商或市场现价为计价依据。室外及配套工程费参照同类项目工程费用指标测算。相关费用说明代建商管理费依据财政部有关文件，按直接工程费计取。规划设计费执行工程勘察设计收费标准修订本计费标准。工程监理费按建设部关于发布工程建设监理费有关规定通知标准计取。④地质勘察费执行工程勘察设计收费标准修订本。招标代理服务费执行新计价号文规定。基本预备费按新疆维吾尔自治区计委新计设标字号文执行。基本预备费按第二工程费计取。价差预备费根据新疆维吾尔自治区计划委员会转发国家计委关于加强对基本建设大中型项目中价差预备费管理有关问题通知通知新计设标号，价差预备费为零。土地使用权出让金依据团近期类似供应土地价格，按万元公顷计算。拆迁安臵过渡费按每户每月元，个月计算。建设成本本项目建设投资估算为万元。其中直接工程费万元，占固定资产投资，其他工程和费用万元，占，预备费万元，占。项目分年度投资计划项目分年度投资计划表序号项目年分年度计划建设投资资金筹措项目建设所需全部资金为万元，根据建设单位初步拟定筹措计划安排如下本项目建设资金中由山西省支持对口支援资金万元，占总投资额。团蔡家湖镇政府自筹建设资金万元，用于保障性住房建设，占项目总投资。第十章效益评价经济效益评价团保障性住房建设项目润邦凯旋城居住小区共计拆迁居民住房面积平方米，新建住宅及公共建筑面积平方米，共套其中保障性住房套。项目为团场保障性住房项目，主要建设限价房，用于解决团场自身职工基本居住问题。项目由政府主导进行组织建设，不存在盈利问题，不会产生直接经济效益。项目建设计划采用代建制模式，建成后由政府以限价房方式向团场职工销售保障性住房，回收建设投入资金。项目投入使用后由成立物业公司接求，是项具有重大政治意义和现实意义投资方式。项目社会效益巨大。小区建成后，将成为本区经济新增长点，既带动城区经济发展，又增加群众就业，也改善了环境，推动了团蔡家湖镇城区美化优化建设进程。综上所述，团保障性住房建设项目润邦凯旋城居住小区建设是必要，项目社会效益大于经济效益，是政府爱民亲民惜民民心工程。建议建议由团场土地规划城建等职能部门加大对团保障性住房建设项目配合力度，加快项目征迁工作。建议团场扎实做好实施前各项基础数据调查和居民住房愿望调查分析，收集愿意迁入城镇连队人口状况信息，制定有针对性政策，吸引部分职工购房资金资金提前到位，以保证工程按时如期完成，投入使用。团蔡家湖镇城镇现有建筑进行改造，进行保障性住房润邦凯旋城居住小区建设，是提升城镇整体形象改善城镇发展布局，提高人民生活水平促进安定团结局面增强城镇发展后劲有效措施，是落实兵团城镇化重要举措，是项重要民生工程，在现实具有积极社会意义。研究工作范围本可行性研究报告主要对以下几方面进行论述项目建设必要性和可行性项目区改造需求分析和规模确定项目建设资源环境社会和实施配套条件对建设内容进行规划设计，确定建设方案，完善项目区配套设施规划规划项目消防建筑节能及环境保护确定项目组织形式资金管理形式及实施进度计划编制项目投资估算，确定资金筹措方式和资金使用计划项目经济效益和社会效益分析项目概况拟建地点拟建地点位于新疆五家渠市团蔡家湖镇规划范围中西部，位于西环路团结路胜利路西外环路所包围地块。建设规模与目标建设规模规划