1、“.....财务内部收益率，开发企业该项目获纯利万元。 全部投资回收期年，借款偿还期年，同时可向国家和地 方财政上交税金万元，开发该项目经济效益明显。 该项目的实施，为蓝山县域经济发展创造了良好条件，增加 就业渠道，可同时解决多人就业和改善旧城区近户居住 条件，具有极大的社会效益。 该项目的实施，有利于蓝山县城的城市发展，有利于美化 亮化城市，有利于提高蓝山县城的品位。项目建设的必要性 项目建设适应城市化发展的要求 随着永连公路二广高速公路在蓝山的贯通，蓝山县城城市化 发展进程将进步加快城市的形成，经济速度发展的越来越快，城 区人口越来越多，居民消费水平的不断向高档次高质量方向发展 以及日益壮大的交通系统，迫使蓝山县城原有的商业中心地位越来 越需要提升以适应社会发展的要求，同时，居民对中高档次的住宅 需求也变得日益旺盛......”。

2、“.....与其他商业广场农贸市场遥相呼应，其建设对蓝山县城商业 中心形成有极大的促进作用，同时，其住宅开发将补充旧城区中心 住宅的稀缺。 项目建设是旧城改造和新规划的商业中心商圈建设的需要 开发地段上建筑物多为上世纪年代建筑，房屋破旧不堪，严 重影响了蓝山县城市容市貌，对它进行改造，不仅可改变旧城面貌 和改善居民居住条件，发展商业经济引领消费时尚，提高城市品位， 同时可缓解项目区内的交通拥挤状况。促进蓝山县城经济发展，为 蓝山人民创造更好的生活条件。项目建设势在必行。 项目开发条件 开发项目基本情况 地理位臵及场地概况 蓝山江财财富城位于蓝山县城城东路与规划路交汇点西北侧， 地块为二小块，位于交叉路口，场地平整，总占地面积。 该建筑为综合性商住楼，总建筑面积为，建筑层数为十二 层。 自然条件温度年平均‴，极端最低‴，极端最高‴。 降水年平均降雨量在......”。

3、“..... 湿度年平均相对湿度。 日照时间年平均。 风向年中最多风向为南风含东南风，其频率为， 其次为西北风，频率，西南风，频率。 风速平均风速，最大南风 工程地质条件 通过对项目原建筑物工程地质资料得知，该段覆土厚度为 ，以下以灰质碳岩为主，无溶洞及地质构造断裂，为良好地质承 力结构适宜建设中高层建筑。 地震根据中国地震烈度分析，项目所在地地震 基本烈度为ⅤⅠ度区，房屋应按Ⅵ级考虑抗震要求。 开发项目建设条件 原材料供应情况 蓝山县城的地理位臵较好，地方材料价格较低，砂砾石可直接 取材于县城东部河中郊区有丰富的制砖资源，确保了建筑用砖低 价供应，丰富的森林资源完全能满足建筑用木材，水泥有家中型 水泥厂，丰富而低廉的地方材料，可大大降低开发项目的建设成本。 基础设施及市政设施条件 蓝山江南财富项目，地处城市主干道城东路......”。

4、“.....无需另行投资来进行外围配套。 政策条件 在全市实行大力优化投资环境下，县委县政府明确指示城区 内各职能部门要全力支持此开发项目，大开绿灯，简化办事程序，尽快完成项目开发建设。同时为了项目顺利进行，专门指派了名 副主任进行协调，也成立了专门的协调指挥部，协调各部门关系， 确保拆迁安臵按期完成。以上措施必将大大促进蓝山江南财富城的 建设。政府相关优惠政策如下 江南财富城是县政府重点招商引资项目 江南财富城是市县二级重点商业项目 县政府多次召开专题会议，制订了系列优惠政策如税费第 年全免，第二年减半收取等等相关优惠政策对外发布。 市场分析 房地产市场环境分析 人口环境 年前，当时城镇人口不足万人，城区仅集中在老城关镇周 边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实 施后，城市建设速度进步加快，城区范围不断扩大......”。

5、“.....城区人口增至多万人，流动人 口近万。蓝山作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进 了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较 快，市场规模容量不断扩大。随着住房制度和企业改制力度加大， 对房地产商品的需求进步加强。 经济环境 近年来，县委县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经 济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为，国民经济 收入不断增加增长达，国内生产总值年亿元，其中 第产业亿元，第二产业亿元，第三产业亿元， 年财政总收入亿元。社会消费品零售总额万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。 政治环境 本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委县政府的重 要工作目标，享有系列的招商引资优惠政策。县政府要求各职能 部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率......”。

6、“.....特别是对新增土地的政策 调整及对土地交易市场整顿规范，房地产开发逐步规范化市场化， 不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区展，这问题将更加 突出，势必要得到解决。 缺乏现代商业形式 虽然有个号称蓝山商业步行街的项目，但是该项目名不符实，并不是真正意义上的步行街。县城目前也没有 等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无商核。 缺乏上档次的卖场 目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品，缺乏品牌商品， 也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场。 缺乏餐饮娱乐和休闲场所 餐饮娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发展，恩格 尔系数将进步降低。居住餐饮娱乐及休闲的支出将进步增 长，而目前县城明显缺乏这类场所。 房地产市场刚刚起步 房地产行业刚刚兴起，市民对房地产的概念还处于由拒绝到慢 慢接受的过程中。 缺乏开发理念 目前所开发的两个房地产项目证明......”。

7、“..... 开发商对于房地产开发还没有明晰的概念，对于如何进行产品定 位推广等也还缺乏经验。 开发水平低，开发规模小 目前所销售的商品房项目都明显没有适应市场需求，开发规模也极 小。 住宅产品市场需求量大 蓝山有毛织产业基础，有万多人的外来人口，市场需求量大， 而目前市面上商品住宅供应量有限，市场需求并没有得到释放，所 以蓝山住宅产品市场潜力巨大。蓝山商业步行街住宅产品的销售成 功也证明了这点。 商业物业需要精心定位蓝山毛织产业从年兴起，经过年的发展，造就了批毛织 行业的老板，这些人无疑是商业物业的主要消费者，所以蓝山的商业 物业市场具备潜力。但是蓝山商业体系紊乱，基本无规律可循，之前 仅开发了蓝山商业步行街的个商业项目，销售情况也不理想，基本 无参考价值，所以发展商业物业更需要精心的定位，细心操作......”。

8、“..... 总商业面积超过。 综合性商业体。 统操作，互相借势，互为补充。 优势 避免定位重复，形成恶性竞争。 避免价格战。 项目销售价格预测 按照年的投资回收期确定项目的销售价格，比照周边门 面的租赁价格，可以确定本项目的租赁价格也为元平米月。 按照年的投资回收期计算，则项目临街门面的平均销售单价是 元平月月元。 如果把半年的免租进入，则应该是元 约等于元。 商铺抛出市场的价格区间 层临街门面元左右 层内部元左右二层商铺元左右 三层商铺元左右 项目周边环境分折 本项目位于蓝山县城城东路成熟地段，但偏离城市核心商圈， 不能依托已形成的商业氛围。周边的城市核心商圈以城东路和塔峰 路两条道路交叉点为核心，西至湘粤路，东至城东路零售商业集 中，主要有蓝山步行街实惠多超市仙东超市。不存在恶性竞争......”。

9、“..... 市场调查结论 当前商场及商品住宅市场状况良好，消费基础稳定，有着相当 多的优势条件，有利于本项目开发，具体分析如下 有利因素 经济持续增长，居民生活水平不断提高 成熟商业核心区，得天独厚的绝版地段，无需大量宣传即 可得到消费者认可 独特的设计，打破现有商铺与多层住宅模式，易于制造热点 政府政策扶持，加大培育市场力度同时对国有土地的严 格控制，使地价与房价在近期内得到飚升 旧城区的整合与改造，使旧城商业环境与居住环境得到了 相当大的改善。 不利因素 土地开发成本较高，存在定竞争压力，开发周期要短。 项目位于旧城中心，施工场地较小，要加强施工管理，进 行文明施工。 商业定位发展理念城市商业引擎，自由消费体验 让蓝山进入第四消费时代，这个时代的精神就是自由与体验。 人们在这个商业建筑里自由穿梭，或购物或游憩，或美食或玩 乐......”。