1、“.....目前主要存在以下几种情况酒店布局在各个城区之间不平衡，这表现在城内城南和城东三城区酒店数几乎占到西安市所有酒店数而城西城北和西高新三城区酒店数合计不到所有酒店数，可见酒店在各个城区之间分布十分不平衡。酒店入住率受旅游季节变动影响非常明显，淡季和旺季使得同个酒店或表现为冷若寒冬，或表现为如木春风。酒店所处位臵对酒店入住率影响巨大，位臵好酒店无论旺季淡季都能有相对稳定入住率，而位臵稍差酒店其入住率直上不去。④准三星级以上酒店其经营状况整体上要好于低档次酒店，但在准三星级以上酒店之中仍然存在位臵好坏所带来差异。据西安旅游局调查数据显示，西安所有酒店年平均入住率达到，与本次抽样调查结果入住率基本吻合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑但另方面......”。

2、“.....并保持较高利润，这表明尽管西安酒店业竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈竞争态势中从容获利，这无不在说明酒店业是个具有很高管理技能行业，它经营好坏不但与酒店提供硬件服务有关，而且它提供软件服务更为重要，在酒店管理上谁更为客户着想，谁提供软服务更细更周到更符合客户心意，谁就可能获得更大市场。相反，那些故步自封，不思创新酒店，自然免不了被市场所淘汰命运。因此，就整个西安酒店业发展现状看来，市场尚未达到饱和，市场可开发空间尚在，酒店业前景目前还比较看好。西安目前酒店客房数以套计算每天入住率定为，全年天西安酒店所有客房可接待顾客数为万余人次，而年西安全年共接待游客达到万人次，在这万人次中除去不需要在当地酒店饭店招待所住宿游客如部分旅客寄居在朋友所在学校和西安本市居民到西安及周边旅游区游玩人数，每年需要下榻西安酒店饭店人次不下于万人次约占所有游客，这百分比为保守估计数据......”。

3、“.....以每个酒店客房数套计算，尚需个酒店有待开发。如果以目前西安酒店平均入住率左右计算，则西安尚有个酒店开发空间，由此看出，西安目前酒店市场尚未达到饱和，可开发空间尚在，但对其专业经营背景更为看重。事实上，在以上数酒店客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店入住率尚不足，可见，酒店受季节影响是非常大。西电梯设备安装万元部部给排水设备安装元中央空调通风元房间拖式空调元卫生洁具元动力照明及弱电元消防报警喷淋元工程前期费勘查设计费建安总造价定额编制管理费建安总造价质量监督费建安总造价建筑规划费建安总造价招投标管理费建安总造价劳保统筹费建安总造价消防设施配套费元抗震设施审查费元天然气集资费元自来水增容费元用电增容费元排污费元环卫费及城市建设占道费元市政公用设施配套费元新型墙体材料专项费元室外工程费元建设监理费建安总造价项目单价指标值合计万元建设单位管理费前七项之和预备费财务费用计划借款万元，年利率......”。

4、“.....陕西省计划委员会陕西省工程建设其他费用定额。国家发展计划委员会建设部工程勘察设计收费标准土建工程执行陕西省建筑工程综合概算定额及配套费用定额。安装工程执行全国统安装工程预算定额陕西省价目表及配套费用定额。宗地图纸本项目有关技术经济指标。西安市建设项目城建费用统征收办法。第第二二节节项项目目财财务务风风险险评评价价偿还贷款本金及利息情况本项目计划贷款万元，贷款期限为年，归还贷款方式为到期后次性归还贷款本金，贷款利息按季度支付。详细情况见贷款还本付息表贷款还本付息表单位万元项目名称建设期个月第年第年第年第年贷款金额应计利息期末还本付息期末贷款余额说明贷款利率按人民银行规定标准执行，年贷款利率年息计取。二营业收入情况预测分析营销部分根据市场价格，方米计算，可销售面积共平方米，在销售率情况下，可回收资金约千万元。出租部分根据目前西安市酒店地产价格环境，按照营销率和元平方米月价格计算......”。

5、“.....折现率按照计算。三项目利润情况分析利润情况分析表单位万元序号项目折现金额项目营业总收入酒店租赁营销收入商业面积销售收入二项目营销成本费用三项目净收益四营销税金及附加按照营业收入计算五项目利润总额说明根据客户与有关谈判意向，出租部分按照年总收入计算。已经考虑过出租经营成本费用，如维修管理费用等。评价指标投资利润率利润总额总投资额扣除所得税后，税后利润为税后利润利润总额万元投资利税率利税总额总投资额四项目不确定性分析盈亏平衡分析又称为保本点分析，即分析利润为零时项目成本售价或所处状态。营销率平衡点总成本营业总收入营业税及附加从该项目情况分析，当营销率为时，报率，回报期年计算，营销价格应在元平方米，也就是说营销均价在元平方米以上由此可见元平方米价格对投资者来说还有很大升值空间。从本项目日后运营来测算，其万平方米酒店面积每年营业额将在亿元以上，即每平方米年营业额在万元以上，按照利润回报率在计算，每年毛利率在元平方米，扣除元......”。

6、“.....每平方米每月租金水平也可维持在元以上，由此可见，元平方米逐年递增营销价格是合理，不但给投资酒店客户有稳定投资汇报，而且也给酒店经营者预留了利润空间。因此本项目营销风险是完全可以回避。开开发发过过程程中中法法律律风风险险房地产开发投资法律风险主要是指在房地产开发中，由于房地产开发企业自身行为或行为相对人行为与现行法律相抵触或行为失范，而使自己遭受到财产或信誉损失可能性。为避免这种风险，公司投入巨资聘请中国著名房地产律师先生为本项目法律顾问，确保项目在实施过程中规避由于法律问题而给公司带来损失。第第十十章章结结论论综上所述，我们认为本项目在定位得当前提下，首要解决定向开发问题，经济效益较好，在解决了强势酒店机构进驻问题后，项目切实可行。如果法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构未能介入本项目，则建议暂缓本项目实施。善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划唯，而是有计划地即时消费......”。

7、“.....更需要满足时尚消费需求。以上深层次消费观念变化，正在逐步演变成全国范围内广泛异地消费变迁。西西安安酒酒店店业业发发展展趋趋势势与与前前景景分分析析西安酒店业发展现状描述西安酒店业尚存巨大潜力西安市是世界著名历史文化名城和国际旅游城市，具有丰富旅游资源。独特人文景观和秀美自然风貌，使西安旅游资源在全国名列前茅。西安旅游资源具有资源密度大保存好级别高特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞等为代表著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游观光。据统计，西安每年来自境内外游客总数达到近万余人次，其中年西安共接待境外旅游者万人次，接待国内旅游者万人次，旅游总收入亿元，其中外汇收入亿美元......”。

8、“.....核准通过，归档资料。未经项目风险较低当项目营销率低于时，有定风险。可以通过减少总成本和增加营销收入来回避风险。就是说，如果项目营业收入占营业总收入包括营销和出租酒店停车场收入为万元时，即营业收入临界点为万元。高于此点后，才能保证项目赢利。如果该项目营销万平方米酒店后，才能可以保证营业收入达到万元，项目就可以实现赢利。敏感性分析按照本项目实际情况分析，营销收入变化对经济效益影响十分重要。所以，我们对该指标进行敏感性分析营销收入变化情况由于出租酒店营销收入变化对项目影响不明显，所以，我们没有考虑......”。

9、“.....相应时间成本越高反之，战线拖越长，对营销价格影响越大。营销收入变化对内部收益率和净现值影响情况价格变化内部收益率净现值第第十十章章项项目目风风险险分分析析综合以上分析，本项目最大风险是能否将强势酒店机构引进，也就是法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构入驻，直接影响到本项目实施可行性。若不能引进，我们建议暂缓本项目实施。本项目还面临如下几方面风险经过上述分析可以看出，在项目营销收入下降幅度超过情况下，该项目抗风险能力较弱。所以，在营销收入下降幅度不超过时，该项目可以接受。在计算营销收入时，已经考虑了该项目营销市场和价格环境。要规避以上风险最佳方法就是定向开发,国国家家政政策策风风险险本项目政策风险主要来自与国家对房地产行业宏观调控政策，如去年出台文件及相关土地政策金融调息政策等。若今年再出台更进步严厉调控政策，直接影响到本项目资金供应，则通过引进有实力战略合作伙伴，增加项目自有资金投入，有效化解资金风险，也是本项目实施前应该重点考虑......”。