1、“..... 产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又 可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进步发展。 政策优势中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。 环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发 过程可以充分利用这些自然资源。 办公及工业物业市场 供给特征 高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国 内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物 业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。 南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素 质较高。 目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租......”。

2、“.....楼宇素质普遍较高，以 上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高 新产业办组织兴建。 中区办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷 纷改造，成为市场补充者。 中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科 技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷 于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办 公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租，将是本年中区写字楼市场主要供应 者。另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求， 周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代， 外表较为陈旧，目前约出租为办公使用......”。

3、“..... 工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业混杂。 其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期，软硬件设施相对较好普通厂房普遍 较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造，分 割成小面积单元用于出租。总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋势将 得到有效缓解，这也导致本项目将面临更为激烈的市场竞争。 北区多为小型园区，内部建设有办公楼和高科技厂房等多种物业。 北区多分布小型园区，主要有清华同方信息港长城计算机集团和酷派信息港等， 成园的园区普遍建设有办公楼和高科技厂房等多种物业，满足企业自身办公和生产需求 的同时，对外进行租赁。 需求特征 科技园办公物业市场需求坚挺，出租率普遍维持在较高水平。 深圳写字楼市场受金融危机和楼市低迷影响......”。

4、“.....科技园区办公 物业虽也出现少量企业退租的情况，但整体而言，需求仍然较为旺盛，这主要是由于进驻科 技园区的公司均为高科技产业企业，普遍具有自主创新的能力，故其抗击风险的能力较强， 支撑了科技园办公物业的市场需求。另据市场调研，目前园区办公物业的出租情况普遍较为 理想，其中表现最好的为性价比较高的高科技厂房和办公楼。例如所调研的生产力大楼清 华同方信息港综合楼和科技生物谷等出租率均达到以上。 办公物业租金水平依照南区中区北区依次下降，其中租金水平最高的南区达 元月。 科技园内办公物业因区域的不同形成了租金梯度，其中南区由于聚集众多较高档次办公 楼，故租金全包水平最高，为元月，中区办公楼的租金全包约为元月 左右，工业物业的租金约为元月北区因地理位置的原因，租金处于最低水平， 约为元月左右。 从办公物业类型来看，办公楼租金最高，高科技厂房和普通厂房次之......”。

5、“.....科技园办公物业主要分为办公楼高科技厂房和普通厂房，租金水平 因其物业类型的不同而有所差别，办公楼的租金最高，约元月以上，高科技厂房 的租金在元月之间，普通厂房租金则为元月。 强劲的市场需求对办公物业的发展起到了有效的支撑作用，园区办公物业的租金水平与 年基本持平。 根据租金调研，在金融海啸席卷全球的背景下，强劲的市场需求依然能够支撑科技园区 内办公物业的发展。目前市场的租金水平基本保持了年月的水平，虽有少量物业租 金出现小幅下跌，但大部分物业的租金与年基本持平或小幅上涨，表现出了较强的抗 跌性。市场未来趋势 科技园区未来办公物业的新增供应量较为有限，将继续维持现状，保持三级市场的活跃 度。 年，南山科技园共成交宗土地，主要集中在南区，均为工业用地，总面积约 万平方米，均用于企业建设自用生产基地和办公厂房等，预计将有少量物业用于对外出租......”。

6、“.....科技园区内的办公物业未来新增供应量较为有限，维持现状的可能性较大，三级 市场将继续保持活跃。 受金融危机影响，未来市场对中低端小面积隔间办公物业产品需求将进步业类型 片区未来新增办公及工业物业较为有限，市场将主要是存量物业竞争。 判定结论 项目应顺应市场发展，以建设办公物业为主 项目作为的小型园区，应建设多种物业类型，满足自身发展需求的同时，也可降 低市场风险 完善项目的相关配套，增强市场竞争力。 项目产品定位拟为 地块建设栋层高科技厂房 地块建设栋层的科研办公楼，定位中端 地块建设栋包括高科技厂房和员工食堂的层建筑。 基于上文分析，认为项目产品定位符合市场需求，具有良好的发展前景。 客户定位 根据项目已建建筑和中区办公物业整体客户情况，判定本项目的客户定位为核心客户 电子信息生物医药科技类企业重要客户软件机电体化类公司偶得客户咨 询服务类企业......”。

7、“.....建成后出租经营，目前周边同类物业三级市场租赁较为活跃，在市场 上有可供参照的出租案例，故我们采用市场比较法来确定本项目的客观租金水平。基本原理根据市场比较法的替代原理，选择与估价对象处于同供需圈内的物业作 为比较案例，结合本估价对象的现状，经过交易情况修正市场状况调整和房地产状况的修 正，调整确定个客观的租金水平。 市场案例 根据市场调查，科技园区办公物业的租金与年基本持平，中区的办公楼目前租金 约为元月左右，近年新建设的高科技厂房租金为元月左右，出租情况普遍 较为理想。我们选取以下市场案例作为本项目的比较案例 表项目周边办公物业基本情况表 租金确定 结合周边物业交易案例，运用市场比较法求取租金，并充分考虑现有市场状况和未来市 场发展的不确定性，采取保守原则，不考虑市场营销产品创新价格增长等方面的溢价因 素......”。

8、“.....且不具备较好的通达性，也不配备中央空调，故依照保 守原则，最终确定科研办公楼的租金为元月，高科技厂房租金为元月。租 金增长方面根据市场调研，目前办公物业的出租般年起租，合同期内租金不变，合同期 满后根据市场情况定价故本项目的租金增长也假定年内租金不变，年后租金以每年 的幅度增长。 另据市场调研，目前科技园区的车位租金普遍在元个月以上，故确定本项目 个车位的租金为元个月，不考虑价格增长。 经营模式 项目将采用出租方式经营。 二项目发展设想评估意见 通过项目以上分析，从长期来看，项目拟建设科研办公楼和高科技厂房，符合科技园及市场未来发展趋势，将具有较好的可实现性和良好的市场前景。 五项目经济效益评 项目开发建设进度安排 项目共包括三块土地，计划保持同步建设开发，现已于年季度初开始 土方及前期工程，计划于年第季度末完成竣工验收，共约年......”。

9、“..... 二投资估算与资金筹措 总投资估算 项目建设期总静态投资，万元。 构成如下 土地成本分两部分深圳市通讯工业股份有限公司以年月日于市国土局 签订的深地合字号和号深圳经济特区土地使用权出让合同书确定 的编号为，地块折价冲抵所欠深圳市特发信息股份有限公司债务，上述土 地作价人民币，万元，其中地块作价，万元。公司次付清地价款万 元。因此得出土地成本共万元。 前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期深圳市建筑工程价格信息和区域同类开发项目的实际情况。 建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情 况，结合工程施工进度计划投入。 ④管理费用管理费用是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开 发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费 房地产税等......”。