1、“..... 年，武汉市商品房综合销售均价为元平方米，同比增长。其中，商品住 房销售均价为元平方米，同比增长。 年，武汉市存量房成交均价为元平方米，同比增长其中，存量住房 成交均价为元平方米，同比增长。 年，武汉市土地成交宗，同比增长成交面积万平米，同比增 长出让金额亿，同比增长。其中，中心城区土地成交宗， 同比增长成交土地面积万平方米，同比增长成交金额 亿元，同比增长。 房地产市场在系列优惠政策的推动下，刚性需求大量释放，市场迅速回暖，呈现史上最大 成交量。在市场进入繁荣阶段的趋势下，政府似乎开始采取了系列的调控政策。首先，下 半年政府在全国大力打击捂盘囤地行为，公布全国范围内闲置土地其次，月国务院 发布国四条遏制部分城市房价过快上涨的势头，增加普通商品住房的有效供给，并且继 续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房接着......”。

2、“.....规定开发商拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的之 后又明确二手房交易营业税免征年限恢复至年。此系列密集出台的政策，方面从供给源 头遏制房价攀升，盘活库存土地，另方面在开发商融资环境改善的情况下，提高其拿地门 坎，并通过增加购房交易中的支出来抑制投资投机性需求增长。 年武汉市房地产市场预测 年房地产市场的火热充分反映出购房需求的旺盛，在缓解矛盾上，中央政府方面要加大商品房供给，方面又要控制房价的过快增长带来的民生问题。在经济会议后，国务 院也对相关政策进行了调控，月日国务院宣布二手房转让营业税优惠政策终止目的在 于抑制投机性购房，月日召开的国务院常务会议上提出要求遏制房价过快上涨趋势， 同时加强保障性住房建设。继年月中央密集出台系列房地产调控政策以后，在 年月中央政府再出台国十条进步调控楼市。国十条与此前中央所有 调控楼市的政策方向脉相承......”。

3、“.....从调结构抑投机控风险明确责任 四个方面，正式确定了年中国房地产政策基调和架构，今后年的中国房地产市场变 化将难以脱离此政策的背景。国家需要房地产行业来拉动经济时，就鼓励购房行为当经济 过热或者民声齐怨时，国家只要出台道封杀命令，市场就会重归沉寂。所以年市场 行情，还是取决于中央政府稳定房价的决心和出台的具体调控改革措施。 中央政府处在各方利益的核心点上，中央的每次表态都会引起市场的波澜，因而中央出台 政策也会越趋稳重。当前，宏观经济城市化进程住房需求等驱动房价上涨的内在动力依 然较为强劲同时，土地成本上扬，拆迁成本提高，住房品质提升，原材料价格和劳动力成 本不断上扬等带动房价上涨的外在压力在不断加大此外，资本流动性过剩，通货膨胀预期， 物价持续高位运行，利率变动，投融资渠道狭窄等宏观经济不确定因素依然存在。因此，房 价温和性上涨的可能性依然很大......”。

4、“.....路途也充满了挑战。 二本项目周边主要楼盘基本情况 目前，西北湖周边在售在建楼盘主要有西北湖∙凤凰城两湖总督天润∙北湖假日新华 豪庭金利∙明珠花园华立∙新华时代美林公馆心家泊。 从目前已经开始销售的几个楼盘来看，各个楼盘的定位都不相同，但均有显著特点。 西北湖凤凰城 项目地址江汉区北湖西路号 住宅均价元 总套数套 房屋栋数栋 户型面积 总建筑面积 容积率 绿化率 开盘日期第期第二期 交房时间年 西北湖凤凰城主打户型为左右的三房两厅，该项目无论从规划设计园林景观，还 是从项目配套和户型设计来看，都能称得上是个高品质的住宅项目。绝大部分住宅为南北 通透的板式楼，也是目前西北湖片区在售的最大楼盘。期临街，户型以三房两厅为主，均 价在以下，与同地段的楼盘相比，其性价比无疑最佳二期面糊，户型以 左右四房两厅为主，可以全观景观......”。

5、“.....平均套价在万元以上。 该项目目前基本售罄，主要购买对象为高层商务人士和私营老板。 万科城 项目地址江汉区常青路与三环线交汇处 住宅均价元 总套数套 户型面积总建筑面积 容积率 绿化率 开盘日期 三目标消费群体定位 万全城项目除了针对高端消费人群以外，通过它典型的复合型房地产特点，从全方位满 足来自全国不同地区的人们在武汉居住写字楼投资的需求 住宅 人员构成 金融证券外资企业的中高层管理人员 行业城市精英 律师医生教师等高收入人群 民营企业主个体户 外埠来汉的投资和贸易界人士。 白领阶层，政府机关工作人员企业事业单位员工。 住宅消费者特点 这些消费者都属于中等收入阶层，消费特征是平时花钱比较谨慎，希望物有所值，更多 的是选择银行按揭贷款方式买楼，因为他们手中的钱并不是很宽裕。但是其中的个体户则有 所不同......”。

6、“.....他们中有很大部分人是重复置业者， 买来的楼自住的不多，而是以出租的形式获得回报。 收入特征家庭月收入在元左右，年收入在元，能承受总价为万元，以 银行成年计，能承受万元左右的首付款，月供在元左右。 年龄特征以岁的为主 家庭结构以三代同堂和两代业不可 缺少的调控手段。通过控制货币供应量，从而控制投资，调节产业发展速度。房地产业对货 币依存度相当高，货币供应量的扩大必然有利于大量资金进入房地产市场，从而引起房地产 价格的攀升，反之，则可能导致资金抽出房地产市场，房地产价格下跌。 在资金供不应求的情况下，利率将上调，反之利率将下调。负债经营是房地产投资的特征之 ，而且还影响对房地产的需求，从而影响房地产的供应。当利率上升时，房地产投资减少， 建筑业开工率下降，房地产销售困难，反之则投资加大，开工率上升，销售好转。据统计......”。

7、“.....所以银行利息率的任何变化，都会给房地 产投资带来较大风险。 三企业风险 经营风险 当前的房地产市场是完全竞争市场，但是土地受到国家控制，政策繁多，部分区域市场操作 不规范。房地产投资者如果在经营上的不善或失误，会丧失对房地产市场的占有率，造成期 望收入与实际情况相背离的风险。经营风险还可能来源于投资者的主观因素，它包括投资区 位的选择失误对当地消费倾向不了解等等。 财务风险 房地产投资者资金来源分为自有资金和借贷资金，并且绝大多数投资者资金是借贷资金。在 利率保持不变的状态下，投资者可以充分利用自有资金和借贷资金这支财务杠杆的效应，扩 大投资利润，如果这个财务杠杆运用得不好，同时也加大了收不抵债的风险。 市场风险 当房地产供不应求时，房地产价格急速上升，利润较高，吸引大量的投资者进入，逐步增大供给。当市场供给量超越需求达到定程度时......”。

8、“.....利润下降。 消费者需求的偏好会随着时间推移和价格的变化而发生变化，其不确定性也会给房地产投资 带来极大的风险。 年从全国到武汉，商品房成交量出现大幅上涨，同时房价的过快攀升也定程度的超 出了居民的收入水平，同时也会透支了未来市场的购买力，所以行业走势需要正确的判研， 来确定自己的投资方向和力度供求变化的风险。 项目定位的风险本项目定位于高端综合物业，市场定位较高，目 标客户群为高收入人群，比较单，市场营销压力较大，风险较大。 项目投资支持能力风险本项目投资较大总投资高达亿，自 有资金约亿，银行贷款亿，资金筹措利息较大，资金回笼较 慢。 项目质量风险。包括在在项目决策阶段由于技术经济分析失误， 出现品质与价格矛盾导致的质量问题在设计阶段向设计提出违反 设计规范的标准，特别是强制性标准的要求，又通过关系关照造 成投机性质量问题施工阶段......”。

9、“..... 施工工艺工程不能通过验收，造成严重的工程质量问题，给售出 交房后造成质量隐患，因质量问题产生的纠纷冲突而形成风险。材 料采购过程中，材料不能通过验收，供应拖延供应商不能履行合 同运输中的损坏以及在工地上的损失工程试生产不合格，经过 评价工程未达到指定的标准。 项目的合同履约能力风险。由于整个项目涉及多个参与者且过程复 杂，建设周期长，与各方签订协议或合同履约过程中难免出现违约 的情况，作为开发商，应及时掌握有效信息，并进行协调沟通协 商，控制风险，防止对方提出索赔，减少索赔的费用。另外，通过 有效的合同管理，使自己不违约，处于不能被索赔的境地，防止反 索赔。 经济风险。国家经济政策的变化，产业结构的调整，银根紧缩， 项目的产品的市场变化项目工程承包市场材料供应市场劳动 力市场的变动，工资的提高，物价的上涨，通货膨胀速度加快......”。