1、“.....以当前商业大厦股份有限公 司实际经营及发展需要为基础，对建设东方物流配送中心及超 市项目进行可行性研究。项目可行性研究的主要内容包括 项目建设的必要性和意义 项目市场分析和预测 项目主要经营内容和规模 项目主要建设规模和功能 项目投资估算 经济效益分析及评价。 第二节研究结论 主要研究结论 物流中心是现代商品流通领域发展的必然结果，是提 高经济效益的新型业态和第三利润源，符合当前我国重点鼓励发展 的产业政策，因此本项目投资方向是正确的......”。

2、“..... 是苏南地区的经济中心和交通枢纽城市，是商品 流通重要的集散地，具有发展商品市场经济的区域优势。建设物流 中心及大型超市，将为推动及周边地区经济的发展起到重要作 用。 投资建设现代化物流配送中心及超市，将促使商业大 厦股份有限公司由大商场经营进步涉足连锁经营超级市场无 店铺销售等业态，推动股份公司由传统物流商业企业向现代物流商 业企业的发展。优化企业内部资产资源整合，集中采购，集中配送， 建立商品供应保障体系，不仅可以大大增加企业进货价格竞争力， 还能更有效地降低商品流通总成本，从而使企业的规模经济效益得 以大幅度提高。同时物流配送的发展将成为股份公司新的经营服务 产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空间和利润 增长点......”。

3、“..... 项目方案包括年经营额约亿元的大型超市和物流配送 中心。其中物流配送中心年货物流通量达到彩电万台空调 万台，其它家电万件，其它大宗商品万件，般商品万 件。 工程建设内容包括物流配送中心和超市，其主体工程及辅 助配套设施工程总建筑面积，其中超市卖场面积 ，仓储及配送面积，其它用房面积。项目 总投资万元，其中固定资产投资总额为万元，铺底 流动资金万元。 经综合测算，本项目在投入运营达到预期收支情况下，全 部投资财务内部收益率为所得税后，高于基准收益率， 以为折现率计算的全部投资财务净现值为万元所得税 后，大于零。全部投资回收期为年所得税后，含建设期， 符合投资回收的期限要求，能够按时收回投资。结果表明，该项目 在财务上可行，有较好的经济效益。 二主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标详见表......”。

4、“..... 仓储及配送面积 辅助配套设施用房包括冷冻机房变电室泵房锅炉房发电机房等用房 建筑密度 容积率 续上表 序号指标名称单位数值备注 绿化率 建设周期年 劳动定员人 二主要经济指标 项目总投资万元资金来源全部为股票上市募集资金 固定资产投资总额万元 铺底流动资金万元 营业收入万元正常年 营业税金及附加万元正常年 总成本费用万元正常年 经营成本万元正常年 利润总额万元正常年 所得税万元正常年 税后利润万元正常年 未分配利润万元正常年 投资利润率 投资利税率 主要财务评价指标 全部投资财务内部收益率 所得税前 所得税后 自有资金内部收益率 全部投资财务净现值评价基准 所得税前万元 所得税后万元 自有资金财务净现值万元 全部投资回收期 ......”。

5、“.....建议在项目的建设经营过程中注意加强工程 建设管理，制定切实可行的营销策略，控制项目的运行成本，以避 免项目的固定资产投资营业收入和成本支出出现较大的负面波 动，而影响项目的预期效果。 物流配送中心建成后，应首先将股份公司现有内部商业储 运尽可能统纳入其中，集中强化内部采购体系，实现购销分离， 同时积极开拓周边市场，争取形成辐射江浙以及华东地区的区域性 物流配送中心。 第二章项目建设必要性及意义 我国及省物流事业发展的需要 物资流通是由多种要素组成的大系统，它为适应社会化大生 产既深度分工又广泛协作的要求应运而生，通过加速实现商品流动 社会化与现代化......”。

6、“.....从而在国民经济中占有重要的地位和作用。 现代物流体系包括把消费品从生产线终点有效地移动到有关 消费者手中，以及将原材料从供降低商品流通总成本通过完善的信息处理 和交换网络将上游产品制造供货商和下游销售客户连接成体，将 物流与信息流有机结合，可以实现商品流通信息的集中化，同时可 利用等手段全面掌握市场需求信息库存信息，建立 商品供应保障体系，从而使企业的规模经济效益得以大幅度提高。 第二组建现代物流配送中心，可以解决制约股份公司东方百 业电子商务网进步发展的物流瓶颈。 目前，过慢的物流速度过高的物流成本以及低质量的物流服 务，大大削弱了通过电子商务网瞬间完成的电子商务所节约的时 间费用和顾客对所提供服务的满意程度。旦突破了这物流 瓶颈，建立高效快速的物流配送体系，真正满足在线用户低成本 高质量的服务需求......”。

7、“..... 第三投资兴建现代物流配送中心，将促使股份公司的物流业 务向社会化专业化方向转变，推进股份公司经营业态由企业物流向 社会化专业物流的转变，使物流配送最终发展成为股份公司新的经 营服务产业第三方物流产业，为股份公司拓展新的业务空 间和利润增长点，实现股份公司在降低物质消耗提高劳动生产率 以外的第三利润源。 第四乃苏南地区经济中心与交通枢纽，历来是著名 的商品集散地，有着得天独厚的水大运河长江陆公路 铁路车站码头港口空机场立体交通网络和地理位臵 优势市区及周边地区经济发达，大众消费水平较高且需求多样化。 因此，股份公司投资建设现代物流配送中心具有极大的地域优势。 总之，顺应市场流通规模不断扩大流通集约化程度日益提高 的趋势，投资建设现代化物流配送中心，将促使股份公司由大商场 经营进步涉足连锁经营超级市场无店铺销售等业态......”。

8、“.....未来的物 流配送中心不仅可以承担股份公司自身整个营销体系的物流业务， 满足内部的物流配送需求，还可以开发社会化物流配送服务，使股 份公司既为上游企业提供高效率物流业务，又能满足下游客户日益 上升的多品种小批量多次数的物流需求，从而实现发展成 为市乃至苏南华东地区物流配送基地的战略目标。 第三章投资环境及市场环境分析 第节投资环境分析 股份公司所在地是座著名的商都，由于地处长江京杭 大运河之畔，历史上自然形成了货物集散商贾云集的繁华之地。 明清以来，更以米市布码头著称于世，成为苏南地区重 要的商品贸易中心。解放后，特别是改革开放以来，贸易业作为第 三产业的支柱之，获得了日新月异的长足发展。古老的商都焕发 出青春与现代的气息，步入了全国十五个经济中心城市行列。 水陆空交通便利，太湖景观闻名......”。

9、“.....市作为苏南地区重要的商品贸易中心，社会经济文化水 平较为发达。据统计资料，年，市经济呈现出快速发展 的态势，经济增长速度和经济总量规模跃上新台级，运行质量明显 提高。全年实现国内生产总值亿元，比上年增长，增 幅比全省平均水平高个百分点，比全国平均水平高个百分 点。人均国内生产总值元，比上年增长。市居民 消费购买力十分旺盛，市区城镇居民人均可支配收入元全 国城镇居民人均可支配收入则为元，农民人均纯收入 元，城乡居民储蓄存款余额亿元。年全市人均城乡居 民消费支出元，比上年增长，共实现社会消费品零售 总额亿元，比上年增长。恩格尔系数由年的 降低到年的，居民耐用消费品逐渐向高档化发展，轿 车等高档消费品也逐渐进入高收入城镇居民家庭。市 年主要年份国民经济主要经济指标详见表。年市财贸 经济主要指标完成情况见表......”。