地缘条件和区位优势等方面科学深入研究基础上。综合上述分析，本项目市场定位产品设计应遵循以下原则组合原则。从单体资源来看，本项目地资源品味景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上单打独闯，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场特色原则。特色是旅游地特殊本质和特殊运动形式。旅游产品开发必须做出自身鲜明特色，旦失去特色，就失去开发价值。因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出特色二字。市场原则。旅游开发是项经营性投资，不是单纯公益性投资，经济效益是旅游企业追求第目标，如果没有经济效应企业就无法生存，也没有存在理由。因此，旅游产品开发应结合市场需求开发适销对路产品，取得满意经济效益。自然美与人工美统原则。由于本项目地资源类型丰满度优美度和人文旅游资源知名度方面并不十分理想，因此，人造景观将成为项目地主打产品，人工美与自然美和谐统是决定项目地旅游产品景观相重要因素。开发思路依据项目地资源特质资源展布形态结构景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立了本项目地旅游开发理念与模式。开发理念为以资源为依托，市场为导向旅游开发理念开发模式为资源市场产品市场。从上述旅游客源分析可见，本项目地向性结构以区域向性和本地向性为主，区域向性主要是吸引上饶市景德镇市鹰潭市等设区市游客本地向性主要是指对本地居民及周边县市等小城市居民吸引力。从资源开发利用方式来看，本项目地应以大众性娱乐性参与性休闲性旅游产品为特色，以山水资源为载体发展娱乐型休闲度假型旅游产品。市场定位通过对项目地综合分析与论证，本策划认为应以娱作为项目地开发中心灵魂，旅游产品开发应围绕着个娱字来做文章。鉴于余源和娱园是同音词，本策划采用娱园作为该旅游地推向旅游市场正式名称。本项目地旅游产品市场定位为娱乐休闲度假型旅游产品。旅游企业名称为县娱园旅游开发有限责任公司。第五章旅游产品设计与功能分区旅游产品设计本项目地旅游景区总体规划为个区域，它们是花卉园怡情园戏水园植物园红豆园欢乐园鸟趣园迎宾园主景区旅游产品设计花卉园。随着把江西建成斗羊斗狗等表演赛。志电视户外广告媒体如霓虹灯广告牌灯箱橱窗广播包装袋等等。公共关系以宣传旅游地整体形象为主广告宣传新闻宣传社会交往等等营业推广邀请客户新闻媒体免费来娱园旅游等等，向目标市场部分客户发放优惠券，开展有奖销售活动，开展主题宣传，展销活动。促销策划促销除促销渠道有所区别外，促销方式也因人因地而异，无论运用哪种方式，都必须出奇制胜，以最小促销投入取得最大促销成果，现建议采用以下几种促销渠道方案。展开立体宣传攻势向社会有奖征集首优美娱园主题歌曲编辑娱园游览手册及宣传海报确立娱园各期促销形象主题主打娱园盛夏旅游牌采取推促销策略组建支精干推销员队伍，分散在目标市场密集社区进行定期展销，同时结合销售量给予定价格优惠，如赠送折价券特价包赠奖品等。加大广告宣传力度，采取拉战术建议在县部分公交车上刷上娱园秀丽风光，印上句生动易懂宣传语，颜色为海蓝色，公交车来来往往于闹市，流动海蓝色异常地显眼，极大地刺激久居闹市人们对娱园新鲜空气去娱园度假娱乐渴望。第七章开发效益估算景区建设规模本项目地游览景区面积约为平方公里，采用分期开发滚动发展模式，前期开发范围为三个半岛个小岛个小区座山坳个中心湖区以及渡假区有关接待设施。涉及建筑项目包括码头停车场景点植被绿化标志性石雕通讯设备游步道桥滑索等。建设成本费用估算本项目地拟采用开发经营方式为合资开发经营，为此本项目建设成本费用是以此为依据进行估算。基础设施建设费码头码头设计为宽米，纵深米按不同季节水位建设成阶梯式泊岸，建设费为万元通讯万元停车场万元溜索万元游步道万元石雕万元木屋草亭万元综合楼迎宾园内万元娱乐设施万元景区公路大门至堤坝万元绿化工程费植物园花卉园万元坝区修古城万元山体绿化万元管理费按基础设施绿化工程费计，为万元不可预见费按基础设施绿化工程费计，为万元。表项目前期总投资估算汇总表项目或费用名称投资金额万元基础设施建设费绿化工程费管理费不可预见费合计效益分析本项目为旅游发展长期投资，其实质是产业投资，所带来效益有显性直接旅游经济收益环境效益以及隐性间接经济效益。直接效益经济收益估算参照市场上现有类似项目，结合本项目地特色和市场客源预测进行估算，按年平均旅游人次万人次计算，每人次平均门票及船费元计门票元每人，船费元每人，则年毛收入万元，扣除管理费，则年净收益为万元。外加旅游食宿旅游购物等收益，按每人次元消费水平年毛收入万元。据此计算甲方基础设施建设投水库待开发区，按旅游规划设计，由投资商进行项目单项租赁股份有限责任公司。该经营方式决定于开发资金民间筹集方式，股东按投入资金量比例，享受权利承担义务，应设立股东大会董事会，实行总经理责任制经营管理体制旅游是种市场化运作经济行为，应按市场经济规律，本着政府管理，企业经营原则调整，完善旅游经营管理体制，推动娱园旅游度假区开发顺利进行由珠山乡政府牵头，旅游开发商县旅游局等几方共同参与娱园旅游开发管理协调小组使多元化管理向元化管理方向发展依据投资方式不同，选用相适应经营模式，如股份制经营合作经营等。联系单位县招商局电话传真县计划委员会电话传真招商信息网址电子信箱者或潜在替代品生产者竞争。而这研究必须在旅游产品生命周期背景下进行。客源市场定位逗留目分析娱乐休闲本项目按区域性旅游休闲度假景区规划，其设计容时量为日。主要针对景德镇鹰潭两地双休日娱乐休闲市场。保健本旅游地可以成为区域性保健中心，其开展游泳钓鱼水上项目游园和其他相关项目对景德镇和鹰潭上饶三地相关市场将是十分有竞争力。地理来源分析交通时间般认为区域性旅游休闲度假中心吸引力范围是车行小时距离。这就决定了旅游圈沿已有交通线延伸范围。旅游者距离知觉实践中旅游者对距离心理知觉往往与实际距离是有区别，其影响因素大概有交通方便程度历史上形成行政区划方言等文化特征造成心理认同感④人民持续性往来情况出游者出游心理压力。游客嗜好分析依据项目地资源条件及旅游市场需求趋势，本旅游地拟在现有山水自然资源条件基础上规划开发为以人造人文娱乐休闲性景区第章项目背景地理位臵项目开发地余源水库位于江西省县珠山乡，地理座标为北纬，东经。北面是北源村，南部金流村，东有雩紫峰，西至江西水泥厂。库区有余源和金流两个村委会。交通条件项目所在地县位于江西省东北部，境内有皖赣铁路。公路有国道穿境而过，从县城通往各乡镇路面都实现了硬化。目前库区与外界交通联系只有条机耕道。随着县乡镇对该机耕道拓宽平整，该库区发展旅游业区位交通条件将得到明显改善。市场环境在大力发展旅游业形势下，江西省提出了生态江西，休闲花园旅游发展构想，上饶市提出了大力实施鲲鹏战略，加快旅游业发展若干意见。随着社会劳动率不断提高和城镇社会经济迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游客观需求愈来愈强烈，形成了巨大旅游客源市场。虽然周边地区水体旅游资源比较丰富。但同类型水库湖区旅游项目则不算太多。开发得比较好是上饶枫泽资回报期为投资回报期为年环境效益旅游开发首要工作就是环境美化道路建设与整治景观建设山体绿化基础设施建设封山育林等，这些举措都对旅游地生态环境平衡起着积极促进作用。间接经济效益本项目间接经济效益主要体现在非农业用地地价升值产业结构调整带动第三产业发展等。旅游开发会加大对土地使用量，必然带动本地非农业用地地价升值，给地方经济注入活力，带来收益由于旅游产业高附加值，旅游项目开发使部分农民弃农从旅，旅游经济收益在当地国民经济收入比重加大，产业结构发生相应变化旅游是个劳动密集型产业，旅游开发将给当地居民提供较多就业机会，有大量人充实到旅游行业中来。同时，旅游服务网点也会增多，带动当地第三产业发展。第八章实施步骤与保障机制分期实施项目分期依据对娱园库区资源状况，客源市场需求，开发资金筹集力度，策划项目安排等因素综合分析，娱园旅游景区项目实施，应采用集中力量，分期开发，滚动发展模式。具体项目开发宜划分为二期完成，年年为期年，年年为二期年，总实施期限为年。各期目标。期目标年年主要开发项目花卉园红豆园欢乐园嬉水园怡情园植物园迎宾园主体开发基本完成码头停车场通讯设施道路先期完成住宿餐饮购物水电排污配套开发。建设目标主体景区开发基本完成，形成定规模旅游接待能力，在本县主要旅游客源地有定知名度，产生明显经济效益社会效益和生态效益，为后期开发奠定坚实基础。二期目标年年主要开发项目金流名俗村古树名木鸟趣园石雕雩紫峰登山揽胜朝圣等衬托景区主体开发完成空中溜索对外营业各项目开发点配套细化完成。建设目标旅游景区开发基本完成，具有年接待游客万人次较强接待能力和良好市场吸引力，获得显著综合效益，成为上饶市品牌性水上旅游区。实施步骤坚持突出重点，集中力量，分期分批开发，滚动式发展原则政府资金重点保障道路通讯等基础设施先期工作完成理顺经营管理体制，作好旅游行业管理工作，营造适宜旅游发展软环境解放思想，勇于突破创新，加大宣传促销招商引资力度重视客源市场调研开发工作，在期建设基本完成基础上，对核心市场强化促销工作力度视环境保育为生命线，坚持走可持续发展道路。保障机制投资开发方式坚持谁投资谁受益原则，政府给予优惠政策，筑巢引凤，多渠道解决开发资金筹集问题景区租赁经营制。自四川碧峰峡景区租赁开发成功以后，租赁制已广泛运用于我国旅游开发之中。在资源所有权不变前提下，由经营管理方，租赁旅游开发经营权，般为年。租赁方按旅游规划统要求，在定监督保障之下，有权对旅游资源自主开发经营管理。亦可设计取意于海枯石烂永不变心爱情。在中心区域设计大型石柱景点，体现海枯石烂爱情主题，周边以各种奇石为衬景设计个室内奇石展厅，展示中国石文化，集观赏与购物为体，出售石艺品有工艺石和爱情石情园。此园设计目在于增加情趣，天下有情人在此种象征爱情植物，让爱情主题得到升华。并融环境美化于身，可谓意两用。提供树种有红豆杉玫瑰等。并在树上挂上认植姓名时间等。欢乐园该园由农家乐和贝贝天地组成。农家乐设臵项目有风车水车水碓磨房染坊陶坊梨田农具展示，让游人动手参与贝贝天地设臵项目有跷跷板摇椅蹦蹦床独木桥滑梯等，让游人带着孩子参与活动，找回份久远童趣。鸟趣园在库区西侧有个半岛是工字形，最窄处约有米，可人工挖掘成个孤岛，再用索桥进行连接，岛上可养如相思鸟驼鸟孔雀鸳鸯鹦鹉等鸟类，供游人观赏和喂养，还可开展斗鸡斗羊斗狗等表演赛。者或潜在替代品生产者竞争。而这研究必须在旅游产品生命周期背景下进行。客源市场定位逗留目分析娱乐休闲本项目