1、“.....并成立了专门越王楼芙蓉汉城开发建设办公室，制订了绵阳市三国蜀汉城地块规划设计条件。早在前任书记冯崇泰就提出了开发思路，现任市长亲自负责，先后与多家企业商谈，但方案都不甚理想。介入时机年月成都西博会期间，游仙区副书记邹若力参观我芙蓉古城意境区后，认为我们与他们思路不谋而合，随通过绵阳市经合办邀请我公司应标。政府态度年月日月日及月日绵阳市政府相关办公会议上，黄学玖市长及市人大市政协等四大班子领导及其他相关职能部门领导对我公司表示了极大信任，希望我公司进入绵阳市场。二项目获取土地获取本项目全部用地直接从市政府市国土局获得使用权出让，不与游仙区政府发生直接关系。净地价格含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩虽然要求在月日后实行公开招投标政策，但政府表示对本项目实行特事特办。市场价格我公司已经提出全部代征地免费要求，政府目前还没有明确表态。据估计目前该地块假想土地市场拍卖价格大概在万元亩。三项目开发条件土地状况项目位置宗地位于游仙区开元片区开元村......”。

2、“.....芙蓉溪西侧。地块形状宗地形状呈狭长大刀形状，沿溪侧，地面为低洼地，高差在米左右。宗地临芙蓉溪边长约为米左右。土地面积宗地总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩拆迁情况目前地块西南部分余亩已经拆迁完毕政府承诺在签约付款顺利情况下，会在年月底完成全部拆迁。二周边景观详见项目周边关系图芙蓉溪宗地东侧芙蓉溪历史文化悠久，在唐代名为东津，溪上多渔船，杜甫曾留下多篇文章宋代两岸种木芙蓉，溪内种水芙蓉，固名芙蓉溪。仙人桥目前宗地东北后，前期若干承诺优惠政策不能兑现。政府职能部门及所谓专家委员会对本项目规划设计方案持反对意见，进而为难干扰本项目方案设计。项目工程进度缓慢由于前期项目报建程序缓慢，进而导致项目工程进展缓慢开发速度和开发节奏过快高端市场需求总量及增长幅度有可能低于本项目开发量增长幅度，不排除出现对市场盲目乐观可能，随意增加开发量。商业用房销售缓慢虽然本项目主要利润来源在商业用房上面，但是风险性比住宅更大，商业用房开发量过大，销售过程中不排除出现滞缓可能......”。

3、“.....可能会出现几家公司联手对抗我公司不正当竞争情况，竞争对手价格恶意变动，所谓强龙难压地头蛇，对此我们不要盲目乐观。市场竞争激烈，富临及樊华集团别墅项目对本项目造成分流。三项目风险规避措施及可行性项目所受风险对运作影响度评估本公司现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否如继往地赢得政府支持，这是本项目首要风险。市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。商业用房规模控制及业态形式引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。二规避对策措施建议进入前必须对项目规划设计方案达成共识，说服其接受我们方案，并形成法律文件。合理控制开发节奏，尤其是商业用房开发量和销售节奏至关重要。相对而言住宅风险小于商业用房，所以本项目在住宅上利润还可以上浮，不要把利润希望全部压在商业用房上面。垫资修建富乐市政广场和富乐桥......”。

4、“.....加大与政府现任及潜在实权人物接触力度，与游仙区书记蒋仁富市长保持直接联系。提请政府取缔现有宅基地政策。当地新招聘人员尽可能纳入置信实业人力资源中心统培训。第十章可行性研究结论正面住宅汉城项目基础支撑群体是存在，在中高档商品房市场份额还可以进步扩大。未来年内绵阳芙蓉汉城诚意客户需求总量占中高档住宅需求总量，需求总套数大约为套。这个需求数量是在没有做任何宣传情况下选择，随着本项目全面启动，本项目扬长避短，就有打破区域障碍，放大自然状态下需求规模可能。置信在绵阳已经有了要控制开发总量，开发节奏要有效调控。联合政府媒体进行引导开发特色餐饮旅游类商业形态品房成功开发，已经改变了区位弱势。中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。七风险测试风险评估本公司现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否如继往地赢得政府支持，这是本项目首要风险。市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险......”。

5、“.....是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。二价格风险测试售价灵敏度是最高，因此提高利润关键仍然是提高售价。砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润。而框架定价不符合此经济原则，定价要达到盈亏平衡点话，应达到元平方米。铺面单价敏感度分析铺面灵敏度显然低于铺面和总水平。但铺面利润对总利润贡献率达到了。八项目开发效应社会效益促进绵阳市商品房地产开发水平提高同时带动绵阳博物报告概述项目背景总占地面积亩，其中净地面积亩，代征地亩，有余亩已经拆迁完毕政府承诺年月底完成全部剩余拆迁。土地净地价含出让金报建规费及所有税费控制在万元亩代征地争取免费，估计目前该地块市场价大概在万元亩之间。周边景观有芙蓉溪富乐山公园李杜祠绵阳市博物馆。紧邻环路东段，向西南可通过东方红大桥和涪江三桥直接进入市区。本项目由黄学玖市长亲自负责。根据地块规划设计条件规定，用地性质为商贸居住用地，以商贸为主建筑高度以多层低层为主，临道层......”。

6、“.....土地报建税费等方面政策，政府同意给予优惠。二绵阳商品房地产简况年商品房总上市量面积万平方米总销售面积万平方米，其中中高档商品房占外来购房比例约占左右。绵阳年月房屋成交面积与其年同期相比增长。年销售价格表物业类型多层高层营业办公用房平均售价元商业地产开发围绕城市传统商业中心开发，由于绵阳大型中高档住宅小区尚未形成规模，社区型商业形态还没有成型。绵阳城市辖区内有万户万人，未来两年内绵阳市商品房市场定品牌溢出度，充分发挥置信房产在凭借创新文化生态和置信生活方式方面优势，加上本项目所具有综合优势，个性差异化特征鲜明，有效限制了消费者横向相比较及替代选择，构成了汉城项目有效市场区隔，使得其他开发商无法模仿和跟进，与本地同类项目相比有很大竞争优势汉城项目文化内涵在目标市场接受度很高，诚意群体占目标群体比例高消费者价值追求心理特征文化修养与本项目比较吻合，填补了绵阳市文化内涵丰富高档住宅个空白市场......”。

7、“.....购房者对汉城项目兴趣度高，可能接受购买率高。二商业房本项目商业房产位于旅游黄金线上，位于几大景点结合部，适宜开发旅游商业形态。绵阳商业房产市场销售价格普遍看好。有绵阳市民会去本项目商业场所就餐休闲，购房总群体有被访者可能会去该项目商业场所就餐，可能性指数为，介于较有可能去之间。在对商业样式选择上，有被访者选择类似于丽江古城传统风味小型餐饮小吃酒吧水景商业街，这与本项目设想是吻合。二负面住宅中高端群体比例偏小，目标群体购买元平米以上只占购房总体。与汉城项目开发规模相比，诚意群体规模不够大诚意群体只有户地段交通周边环境是目标消费者购房时最为关注首要因素。本项目处于开元片区，目标群体对开元片区现实区域环境并不看好，认为居住在本项目交通不便，距离市中心太远离上班和经商地点太远负面印象，这成为影响购房选择第障碍。价格和物业管理费用高于当地平均水平，有个接受过程。二商业房本项目目前看来地处郊区，离家太远......”。

8、“.....因此对经营商家而言存在不便于经商区域心理偏差障碍。本项目周边大型社区尚未完全形成，并且档次偏低，社区型商业形态需求量偏小。消费者对本项目概念中提到临街门面，二楼商铺兴趣认同度最低，只有对于商业步行街选择需要慎重，因为选择商业步行街偏好群体实际外出就餐次数和人均花费金额均是最低，他们只图样式好看，并不来消费，使得商业场所缺乏人气。三结论在满足了我公司提出基本条件基础上，本项目运作是可行。住宅开发总体上比较乐观，开发节奏上要谨慎商业用房首先二层设大型超市，通过东方红大桥直接进入市区，享受市区繁华生活配套。教育配套富乐实验小学剑南路小学富乐实验中学科学城中和万博公学安徽在富乐山西南角有个青少年活动中心，实际上是个动物园。医疗配套剑南路东段有市三医院富乐山有座疗养院市七医院市政配套宗地西侧环路东段已经埋设了仙城线高压分支线地块东侧芙蓉溪河滨路内侧已经埋设排污管道政府承诺将给水电气网络等管道铺设到小区围墙......”。

9、“.....绵阳芙蓉汉城处于个得天独厚地段，自然环境和人文气息具有独无二特点，同时该地块周边社区基本成熟，各类基本配套设施齐全，商品住宅开发条件已经完全具备。该地块位于绵阳市重要旅游线连接点，地段知名度高，应该说该地块具有独特地段优势，土地升值潜力巨大，开发社会效应和经济效应都将很大。四项目开发其它外在微观环境政治环品房成功开发，已经改变了区位弱势。中高档住宅市场需求总量偏低，宅基地政策对中高端客户存在分流。七风险测试风险评估本公司现行方案，特别是住宅方案是否被当地市政府及职能部门完全接受，能否如继往地赢得政府支持，这是本项目首要风险。市场需求容量有限，市场需求量偏小，这是本项目第二大风险。商业用房规模控制及业态形式引导是否成功，是本项目第三大风险。成本控制是否成功合理是本项目第四大风险。人力资源水平不甚理想是本项目第五大风险。二价格风险测试售价灵敏度是最高，因此提高利润关键仍然是提高售价。砖混结构住宅销售均价每提高，可增加利润......”。