1、“.....如东方大都会恒通财富中心大酒店入住情况 都不错。基本入住率在左右。 根据各个酒店装修配套标准不同，标间价格由元人天 元人天也不同。 项目周边酒店普遍经营不够理想，平均入住率在 之间。 市场结论从保定酒店业的经营情况来看，有星级的配 套和服务好的酒店，入住率非常高，这种现状使部分投资 客户非常看好这种物业形态，但保定房地产市场，销售酒店 产权的项目极少，酒店做产权销售市场前景不错。 第二部分项目地块分析 优势分析 本项目地块位于老城市中心火车站附近，建华路与裕华西路 交叉口东南角。该地段属于城市级地段，交通便利，各项城市 配套设施齐全。 紧邻火车站，人气较旺。 距以保百为首的城市中心商圈很近，购物方便。 项目三面临街，商业价值较高。 乡镇进城人较认可此地段，在他们印象中火车站附近直是 城市最繁华的中心。距建华批发市场，十方商贸城较近，由此带来很多商机......”。

2、“.....新的设计规划要求不确定因素较 多。 随着以客运为主的高速铁路的建成通车使用，而旧保定站将以 货运为主而汽车站也将在年月份所有短途和长途车都迁至新 汽车站火车站和汽车站的搬迁引起的系列不确定性问题很多 客流量的变化 商机的减少 商业氛围的变化 周边环境的不确定性，可能会好，也可能会更糟。 此地块不是政府规划的发展方向，处于被抑制的方向。 保定市民对火车站区域不太认可，自住购上今后还会有不错的销售市 场，是可行的产权式商铺市场供需两旺，在后期投资风险尚未显 现出来之前，此物业仍将成为投资者追求高额回报的热门投资方 式，在项目前期营销运作成功的情况下，销售前景仍比较乐观，也 是可行此地块紧临火车站，流动人群较多适合做酒店，如果聘请 专业酒店经营公司，后期管理到位今后会有不错的入住率，加上酒 店投资能被本市投资客看好......”。

3、“.....此物业类别从市场角度分析可行。鉴于以上论述得出以住宅为 主的小户型商住公寓底商产权式商场酒店都可行，为此我们 对四种物业类别分别进行价格预测，并提供以下三种方案组合并分别对其进行投资收益分析 价格分析 以住宅为主的小户型商住公寓 市场供应商住公寓价格情况表 项目名称销售日期和售价项目位置现售价 鑫隆湾年底元火车站西北角售完 侨生裕华金街月元保百东侧新推出座元 兴远现代城月均价元高区法院东侧售完 恒通财富中心年月元高区图书馆北侧售完 根据上表价格情况，年本地块项目小户型住宅售价 元。 底商 市场供应底商价格情况表 项目名称销售日期和售价项目位置现售价 建基大厦本地块东侧元 康泰大厦本地块东侧元 十方商贸本地块东南侧元 上表的三个项目定此售价销售周期均较长，结合甲方对本项目 速战速决的意图，建议售价元，可以低开高走。 产权式商场 目前市场供应价格在元不等......”。

4、“.....均价不超过元。产权酒店 市场价格略高于商住公寓，基本在元较合适精装修。 供选方案 方案地上层至二层做临街底商，三层以上做小户型商住 公寓项目建筑形态为高层，地上层地下二层。项目用地面积 合亩平方米，总建筑面积地上约平方米， 其中商业建筑面积约平方米两层底商，小户型公寓约 平方米，容积率。项目总投资为万元，税后净利润为 万元。 方案二地上层至地上四层做产权式商场，五层以上做小户 型商住公寓项目建筑形态为高层，地上层地下二层。项目用 地面积合亩平方米，总建筑面积地上约平 方米，其中商业建筑面积约平方米四层商场，小户型公寓 约平方米，容积率。项目总投资为万元，税后净 利润为万元。 方案三地上层至二层做临街底商，三层以上做酒店项目 建筑形态为高层，地上层地下二层。项目用地面积合 亩平方米，总建筑面积地上约平方米，其中商业建筑 面积约平方米两层底商......”。

5、“.....容 积率。项目总投资为万元，税后净利润为万元。 各方案投资收益分析 根据市场调研结果分析，结合本项目的特点预计年初的销售 价格为 底商及商铺的销售均价约元平方米，小户型公寓的销售均 价约元平方米，产权式酒店的销售均价约元平方米。 方案 项目投资 项目数量费用费用合计 土地费用亩万元 配套费及其他工程费平米元平米万元 建安费用平米元平米万元 城市配套不可预见费用平米元平米万元 合计万元 销售收入 项目单价数量合计 高层公寓元平米平米万元 商业元平米平米万元 地下层 合计万元 税费万元 利润万元 考虑项目的实际上市销售期为年下半年至年上半年，考虑 市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨元平米。因此项目的实 际销售额大约为万元，利税万元，税后利润大约为万元......”。

6、“.....考虑 市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨元平米。因此项目的实 际销售额大约为万元，利税万元，税后利润大约为 万元。 方案三 项目投资 项目数量费用费用合计 土地费用亩万元 配套费及其他工程费平米元平米万元 建安费用平米元平米万元 城市配套不可预见费用平米元平米万元合计万元 销售收入 项目单价数量合计 高层酒店元平米平米万元 商业元平米平米万元 地下层 合计万元 税费万元 利润万元 考虑项目的实际上市销售期为年下半年至年上半年，考虑 市场上涨因素，实际销售价格大约有上涨元平米。因此项目的实 际销售额大约为万元......”。

7、“.....税后利润大约为万 元。 由于以上投资收益分析为估算，因此以上数据仅供参考 第四部分结论与建筑设计建议 结论 方案从市场角度出发目前以住宅为主的小户型商住公寓市场 需求量很大，特别是在商业繁华市政配套齐全生活便利的地段这 种物业更具吸引力，而目前本地块附近乃至全市此物业都比较稀缺， 销售出租潜力很大，底商的销售市场也直不错，销售风险很小。 通过投资收益分析此方案也有比较可观的利润，同时又易于推广，产 品定位简单，销售前期准备时间短，年后很快能开始进入销售阶段， 第部分保定市宏观房地产市场研究 写字楼 市场供应情况及销售情况 目前保定市写字楼市场供应量较大，整体销售状况不理想，销 售状况区域特征明显，象高开区恒祥北大街这样周边配套齐全 商业氛围浓郁交通便利周边自然环境和人文环境良好的区域销 售状况相对较好，如恒通财富中心兴远现代城不夜城本 地块附近的写字楼销售情况般......”。

8、“..... 写字楼项目销售周期均较长，般销售周期都在两年半以上。 价格情况 本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距，平均只有二三百 元左右的价差，与其它线城市两千甚至几千元的价差相比这 样的价差很小。 无论个项目自身相比还是不同项目之间比较，现房与期房 的价差较大。但现房基本上是有价无市。如高区的恒通财富中心 销售初期元，而现在的二手房出售价达元兴远 现代城期房现售元，而发展大厦现房元。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,出租情况 项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况，后期 管理到位的出租情况比较好。如高区的恒通财富中心采用四星 级酒店管理模式出租率较高，而本地块附近的建基大厦金马大 厦十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。 整体出租情况均不理想，写字楼内比较萧条，空置率极高， 现在还有三四家房产写字楼项目还未交付使用......”。

9、“.....出租状况区域特征明显，部分高区写字楼出 租情况相对较理想，但出租率还在以下，而大部分单位选办公 地点时对火车站附近区域不太认可。 产品特征及功能配套标准 面积段较全，从的都有。 大部分是简装，部分产品带卫生间。 部分带中央空调，带中央空调的写字楼售价普遍较高，大 致比不带中央空调的写字楼高元。 现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求。 市场结论从整体写字楼市场销售状况及租赁状况分析，不难看 出保定市作为二三线城市外来企业较少，加上本市公司保守思想的 影响，办公选择门脸的和住宅楼的较多。写字楼市场供大于求，此物 业类型从市场角度出发不可行。 商住公寓市场供应情况及销售情况 商住公寓现在市场上的供应量较小，整体销售情况不错。 面积在户型结构合理的比较畅销，面积在 以上的相对销售缓慢，特别是跃层的商住公寓更加滞销......”。