1、“.....成熟，在经历了市场盲目开发与竞争高潮之后，开发商 将更趋于理性的态度对待项目的经营，尤其在项目开发产品设计市场定位服务水 平，营销策划等方面做细做精。 需求与购买力情况消费客户格局由外向内，由上至下，由外籍转向国内，由高端向中低端发展已经成 为趋势。客户群范围广主要是私营企业老板，民营或者是外资企业高级职员及高层管 理人员，经营实体和贸易人，与从事金融证券保险业的高收入人群，文娱界成功人 士，归国侨胞等。 需求通过我们进行调查问卷以及专家拜访的结果来看此次我们共发放问卷 份，其中有效问卷份，我们的调查者大多数为较高收入者和高收入者。约的 被调查者对本项目感兴趣他们大多为私营企业老板，认为本项目是别墅市场上的新 产品新形态新风格，在推出后会成为市场的新卖点。同时他们般自身已经拥有 套房子以上。他们购买目的大多是为了自用......”。

2、“.....被调查者中约的人选择次性付款，是各种付款方式中最 多的，这说明他们经济能力很强，同时他们选择在年内购买但前提是价格有所下降。 而也有约的人选择价格下降到他们可以接受的情况下进行购买，同时其中有的 人选择分期付款。 调查问卷见附页 存在的问题 产品层次不明晰，国外高档社区基本是高档别墅群，而我国别墅常是公寓，小户型 联排别墅，独体别墅与豪华的混在起，缺乏层次，难以形成同质社区。 私密性，领域感较差。我国的别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环 境营造，私家花园的形态等诸多方面，都缺乏空间组织的领域感和私密性。容积率过高， 导致左邻右舍间距过近，各户内外的过度空间不足等。 但是别墅毕竟是种社会中高层阶级才能消费得起的产品，要想引领中国房地产市 场潮流几乎是近年内不可能的事。再则由于政府和相关政策的打压，中国别墅市场 很难形成气候......”。

3、“.....但龙港地处县 区，处于劣势 总建筑面 积 万多占地 公顷， 万建筑面 积 占地亩其 中亩为自然 河道，万建 筑面积 万占地 亩，建筑面 积 总体规模不如锦绣 名园，而周边环境类 似。 建筑风格园林风格......”。

4、“.....很纯 朴，本项目真正采取 哪种方式意见很大 绿化率属锦绣与本项目最 高 交楼标准毛坯毛坯毛坯毛坯精装修本项目是唯带精 装修的 目标客户华侨，商人， 高收入者 高收入者， 成功人士 高收入者，成 功人士 私企业主 经商人士 投资者二 次置业 私营企业 老板，从事 金融，证 券保险业 的高收入 者，华侨等 目标群体类似，而但 本项目更期望吸引 高涵养的客户群体 入住形成宁静和谐 的人文氛围。 主力户型室厅， 房厅 卫， 别墅 双联 别墅 立体别 墅 跃层 联体别墅 跃层 相比而言锦绣是传 统意义上的别墅，而 本项目只能说是高 层高档住宅 主要卖点地段好，品质 好 生态景观......”。

5、“.....城市 花园 锦绣的卖点最大，但 是本项目也具有很 强的应召力 户均车位锦绣的车位最多，由 于住户较少 百好花园恒达假日 花园 锦绣名园新湖绿都本项目比较 主要配套游泳池，网球 场，幼儿园等 水景中心 庭院，加洲 乐园，人工 湖 协和广场，双 会所，社区广 场等 运动场所， 等 商务会客 馆，生活休 闲馆，人性 智能化设 施，英式贵 族管家服 务等 本项目的功能最完 善，档次也比较高 销售价格 单位万 ∕ 最高，最低 ，均价 万以 上套，双联 万以上 套 均价均价本项目毫无疑问是 最高的，锦绣由于在 龙港，价格还上不去 销售情况卖掉基本售完......”。

6、“.....锦绣的竞争 力最强 其他离国际会 展中心，杨 府山是位于龙港的锦绣名园，但是该楼盘由于地处苍南的原因，决定了其客户群大多数只 能是苍南本地成功人士，市区的够房者大多数是出于想参与投资的心理充当客户群。但 其在楼盘价位上对本案的冲击还是比较大的。本案今后还需将自己定的高价位理由向客 户群表达清楚。 其次市区的恒达•假日花园由于规模较大，设施建设以及周边居住环境良好，目标 客户群于本案相似，且在价格上与本案相比具有明显优势，所以就市区在建楼盘来说， 对本案的威胁也是很大的。 与此同时这些竞争对手开盘的时间都是在温州购房潮上涨的情况下进行的，且政府 政策相对来说比较宽松，加之温州经济发达，民间资本雄厚，有资金购房的人很多，当然其中不乏投资者炒楼者，所以旦开盘，大家就争先恐后的购买性价比合理的情 况，就这点来看，开发商赢利的可能性较大......”。

7、“.....也是暂时的。再 则随着人民生活水平的提高，些高收入者追求高档住宅，而这些住宅温州还是供不应 求，所以社会需求与购买力方面不存在大的风险。同时该类物业管理水平较高，客户定 位在高收入者，而他们资金来源又比较稳定，般可以在规定的年限内付清房款。 在营销策划方面，他们般是参与房展会，人脉促销，设立现场售房部，建数个 比样板房等方式进行交易。 本项目产品定位 功能定位 居住功能幢高层和小高层高绿化低密度住宅建筑，安居乐业，其乐融融 休闲功能皇家品咖啡馆美仪沙龙红酒雪茄馆音乐艺廊视听健身世界 水疗馆，室内泳池等，每天可以选择不同的休闲去处。更多的选择机会，才有更多 的生活滋味 智能化设施功能分户计量式空调智能化卡通系统全区门禁系统住宅防护系 统„„让您享受高科技式的生活，解除些不必要的烦恼 交流功能在这里拥有社区名流会所商务会议厅和五星级会所......”。

8、“.....畅所欲言 旅游功能潺潺水声，悠悠流水，徜徉在动感水景的瓯江和江心屿对岸，这里犹如诗 意中的风景名胜。 目标群体定位 基本信息分析 客户来源温州地区也包括其他地方的私营企业老板民营或外资企业高级职员或 高层管理人员，从事金融，证券保险业的高收入者以及持外国护照在大陆 做生意的华人等 客户阶层处于金字塔顶端的人士 年龄状况岁为主 家庭结构拥有子女，有着口或更多家庭成员的组合家庭状况注重家庭生活，更注重子女的生活环境 工作状态工作繁忙，压力繁重 生活方式摆脱现在的枯燥乏味的生活方式，注重对生活品质的追求 购买动机改善居住环境，追求居家生活品质，对目前温州的楼市尤其是高档住宅 发展前景充满信心 消费行为注重品质，充满理性 特征分析 他们是这个社会的高层人士，人际交往档次高，在社会上打拼多年并且有了很高 的成就......”。

9、“.....他们希望好好享受自己所创造的人生 成就。他们开始向往对生活品质的追求，开始注重对生活情调的讲究，他们有较强的 社会阅历和经验，对生活有着较为深刻的认识和领悟。 区位特点 位于近几年开发比较热的江滨路商圈内，尤其是年温州的商业航母欧洲城投入 运营使用，将极大激活这地区的商业发展。并且这带各类银行，邮局，农贸市场等 主要生活设施齐全，东门步行街的即将使用以及江心屿的独特魅力，为这地区增添了 许多活力。 该项目区域经济环境 温州近些年的经济情况 年全年实现生产总值亿元，比上年增长，达到了年以来的最 高增幅，其中第产业占亿元，比上年增长第二产业占亿元，增 长第三产业占亿元，增长。全年人均生产总值元，比上年 增长......”。