是整体经济持续快速发展保证，良好经济发展势头必将促进居民收入提高。而国民经济持续健康发展和居民收入快速提高，是保证消费市场健康稳定重要因素，同时也是保障房地产消费市场健康发展基础。这说明，我市房地产消费市场从整体来说是健康稳定发展。消费需求对本项目影响年以来，消费明显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均呈现出快速增长态势。全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。分地区看，市县及县以下社会消费品零售额分别增长和从行业看，批发零售贸易业亿元，增长，餐饮业亿元，增长。受食品类价格大幅上涨影响，居民消费价格出现明显上扬。全年居民消费价格总指数达，比上年价格总水平上涨。八大类商品服务价格中，食品类价格上涨，娱乐教育文化用品及服务价格上涨。分析吃穿住和行整体发展和消费情况是判定居民生活水平标准，社会消费品消费快速增长说明我市居民生活水平正在快速提高，居民对市场环境持认可态度。房地产相关行政政策分析建设部关于修改城市商品房预售管理办法决定建设部下发新文件强调，开发企业在交房后天内必须为购房者办理好权属证件。这份名为建设部关于修改城市商品房预售管理办法决定文件指出，由于开发企业原因，承购人未能在房屋交付使用之日起日内取得房屋权属证书，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。分析房产证发放时间是消费者在购房后最关注问题，但除了部分实力房商能够按照合同规定时间发放房产证外，大部分开发商都不能在约定时间内拿出房产证，除了在楼盘前期资料消防验收规划实施环境施工等方面出现问题，也有很多外界不可预见因素，由此带来很多弊端。该文件出台，至少是从行业主管部门角度，对交房问题进行了强力关注。无论哪个规定，其实都要求楼盘在建筑施工工程监理建筑分步验收资料管理等方面进步提高管理水平。其中包括楼盘资料管理。同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕时间。重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法月日起，重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法正式实施。届时以划拨方式取得土地使用权转让等三种情况必须到土地交易市场实现总销售收入万元住宅按套内面积商铺按套内面积地下车库按建筑面积公共建筑合计备注表中总销售收入为项实现销售率总销售收入。可实现总销售收入指在年内按住宅销售，车库保留，商铺实现销售计算。表四开发成本计算表序号费用名称计算方法计量单位工程量单价或费率楼面造价元平米造价或费用万元计算公式或说明征地拆迁补偿费征地费拍卖价土地契税土地登记公证费地价为估算平方米按万亩当前同区域地价估算二勘察设计和前期费用建筑规划方案设计费按总建筑面积平方米总建筑面积元平米初设及施工图按总建筑面积平方米总建筑面积元平米样板房及售楼部设计费售楼部面积按平米计算，样板房面积共套共平米计算平方米平米元平米环境设计费按绿化面积平方米绿化面积元平米市政配套费按总建筑面积平方米总建筑面积元平米规划管理费按政府规定取值项框架结构政府标准取值元平方米总建筑面积环境评估报告书估算项可行性研究报告书按实际支付费用取值项招投标费用委托代理费招管理费元工程费用万元工程质量监督费按行业标准计算项工程造价工程监理费按行业标准项工程造价计算施工图审查费按总建筑面积计算平方米元平方米总建筑面积防雷施工监审费估算项白蚁防治费估算项人防费按住宅建筑面积核算平方米住宅建面元平米三工程费用施工用水用电估算项施工用电配电房土建及变压器安装及施工用水水头过户等费用合计，施工实际情况可能有所增加三通平平基土石方工程量估算立方米元平米万平米土建结构工程按总建筑面积平方米土建单价元平米总建筑面积建筑装饰参考同类项目取值，为元平方米平方米装饰单价总建筑面积水电安装参考同类项目取值，为元平方米平方米水电单价总建筑面积消防工程估算项此项成本主要为车库消防系统及住宅消火栓系统费用弱电系统估算户元户总户数机电设备估算项此项主要为车库会所防排烟系统及发电机组费用电梯设备小高层配置台电梯，高层配置三台电梯台万台电梯数量给水管网估算项雨污水管估算项污水处理估算项电管网开闭所个，项配电房个气管网户元户总户数道路网项园林景观按绿化面积平方米元平方米环境景观面积中央会所按元平米计装修及设备费平方米平米元平米游泳池按元平米计设备及装修费平方米平米元平米幼儿园按元平米计装修费不含运营设备及家具平方米平米元平米管理用房按元平米计装修费平方米平米元平米格序号物业性质建筑面积套内面积套内单价元平米销售收入万元可实现总销售收入万元项目总收益率两年内收益率住宅商铺项目总造价万元地下车位合计假定销售价格整体上升序号物业性质建筑面积套内面积套内单价元平米销售收入万元可实现总销售收入万元项目总收益率两年内收益率住宅商铺项目总造价万元地下车位合计假定销售价格整体上升序号物业性质建筑面积套内面积套内单价元平米销售收入万元可实现总销售收入万元项目总收益率两年内收益率住宅商铺项目总造价万元地下车位合计年通货膨胀率在左右。据有关研究报告分析，造成物价指数走高主要原因是农产品涨价，且具有突发性及定连动性。而粮食及其牵连食品支出般占到居民消费支出左右，粮食涨价对居民日常生活有较直接影响，很容易引发社会心理预期改变，并将这种趋势扩散到生产资料领域。旦这种预期变成现实，人们不禁担心会否形成新轮通货膨胀，不过在经过调整和严控之后，我国通货膨胀在年底变得以成功抑制。从物价上涨时间来看，主要在月，部分月度日常生活食品价格涨幅甚至突破了，而在这段时间内，我市房价局部涨幅区间直在内徘徊，说明日常食品价格波动与房价存在较大相关性。造成这种通货膨胀主要原因在于，部分农副产品短缺原材料生产能力短期不足市场消费结构不合理消费者对市场现象认识不足市场投机投资等失恒，从而导致物价短期内过快上涨和波动。分析任何事物发展都具有两面性，年局部通货膨胀也不例外，在产生负面影响同时，还对房地产消费市场劲力实业北部新区项目经济分析项目概况项目位于北部新区高新园人和组团标准分区，总建筑用地面积为。用地性质综合用地项目性质新建项目容积率或绿地率集中绿地约建筑密度停车泊位公建每个，住宅每个开发商名称重庆劲力实业集团有限公司项目暂定名劲力实业人和地块项目核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章宏观社会经济环境研究国民经济保持快速稳定增长据初步统计，年全市实现地区生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，增幅比年提高个百分点，也是自年以来经济增长最快年。按常住人口计算，全市人均达到元。各产业全面增长。全年第产业实现增加值亿元，比上年增长，是直辖以来增长最快年第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业实现增加值亿元，增长第三产业完成增加值亿元，增长。分析年我市经济仍然保持了健康高速和稳定发展，也只有在这种良好区域经济环境下，房地产业才能得以健电等设备用房按元平米计装修费平方米平米元平米直接费为前二三项费用加和。四管理费广告宣传费按销售总金额计算元总销售额售房部及示范环境参考同类项目取值实地样板房折旧实际支出中应扣除样板房抵价出售之收入部分套共套，每套含装修布饰家具共万元，半计入折旧销售代理费按销售总金额计算元总销售额开发管理费开发周期按月算月月万月五税费营业税及附加按销售总金额计算元建筑面积测量费按总建筑面积平方米元平米总建筑面积教育附加费按总建筑面平方米元平米总建筑面积积估算合同登记费按每户元计户产权交易费按销售总金额计算元六利息利息假定地价已付清，贷款总额为二三年按年利率均衡投入，年率按估算。七不可预见费不可预见费按直接费计元直接费间接费为后四五六七项费用加和。总造价为直接费间接费表五每季度成本支出现金流量表序号费用名称造价或费用万元每季度成本支出现金流量统计季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度建筑规划方案设计费初设及施工图样板房及售楼部设计费环境设计费市政配套费规划管理费环境评估报告书可行性研究报告书招投标费用工程质量监督费工程监理费施工图审查费防雷施工监审费白蚁防治费人防费施工用水用电三通平土建结构工程建筑装饰水电安装消防工程弱电系统机电设备电梯设备给水管网雨污水管污水处理电管网气管网道路网园林景观中央会所游泳池幼儿园管理用房配电等设备用房广告宣传费售房部及示范环境实地样板房折旧销售代理费开发管理费营业税及附加建筑面积测量费教育附加费合同登记费产权交易费利息不可预见费累计表六项目开发现金流量计划表序号项目名称合计万元第季度第季度第季度第季度总计现金流入销售收入现金流出开发投资净现金流量承上表序号项目名称合计万元第季度第季度第季度第季度总计现金流入销售收入现金流出开发投资净现金流量承上表序号项目名称合计万元第季度第季度第季度第季度总计现金流入销售收入现金流出开发投资净现金流量备注以上现金流量计算中，假定应计入开发投资项目中地价已全部付清，不在此流量表中体现。依据项目规模，设定项目分为两期开发，项目整体开发周期为三年，销售周期为两年，制定以上现金流计划。表七敏感性分析售价变动对预期收益影响基准价格序号物业性质建筑面积套内面积套内单价元平米销售收入万元可实现总销售收入万元项目总收益率两年内收益率住宅商铺项目总造价万元地下车位合计盈亏平衡点住宅销售开发企业提出了更高要求，有利于开发企业自身管理运作规范和开发行为科学合理化。总结重庆市国民经济和固定资产投资保持持续快速增长，充分说明我市经济发展健康稳定发展势头强劲，为重庆市房地产发展提供了良好经济市场环境居民消费快速稳定增长，充分说明居民对整个市场经济环境认可和对未来充满信心，为房地产消费市场培育提供了基础房地产金融政策颁布实施目是在于规范金融市场行为房地产开发市场和保障多数消费者利益，为今后较长时间内房地产业健康发展奠定了坚实基础，当然局部也会使房地产市场产生波动土地市场和房地产开发政策颁布和实施，有利于规范房地产整体市场，保障了房地产企业和消费者长远利益，加速市场整和步伐，使房地产开发和消费行为更加理性去年通货膨胀对房地产市场影响具有两面性，方面造成了局部消费恐慌发展失恒和价格失恒，另方面也加速了房地产价格上涨，让隐藏房地产矛盾得以公开化，从而促使国家年通货膨胀率在左右。据有关研究报告分析，造成物价指数走高主要原因是农产品涨价，且具有突发性及定连动性。而粮食及其牵连食品支出般占到居民消费支出左右，粮食涨价对居民日常生活有较直接影响，很容易引发社会心理预期改变，并将这种趋势扩散到生产资料领域。旦这种预期变成现实，人们不禁担心会否形成新轮通货膨胀，不过在经过调整和严控之后，我国通货膨胀在年底变得以成功抑制。从物价上涨时间来看，主要在月，部分月度日常生活食品价格涨幅甚至突破了，而在这段时间内，我市房价