1、“.....目前北京市已经入住顶级办公物业总面积达到万平米，其中朝阳区万平米，占，平均租金水平为元平米月东城区万平米，占，平均租金水平为元平米月西城区万平米，平均租金为元平米月，占海淀区万平米，占，海淀区平均租金为元平米，目前所有在建在售顶级写字楼总体平均租金为元平米月......”。

2、“.....上述项目满足要求并不多，主要有如下项目。附表北京顶级租金及地标建筑写字楼分布物业名称建筑面积万平米城区租金月平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳区京广中心朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区华润大厦东城区东方广场东城区远洋大厦西城区数码大厦海淀合计平均以上项目总体建筑面积为万平米，平均租金接近元平米月。东直门区域及东二环沿线东直门区域及东二环沿线顶级写字楼供给面积比较小，纯粹顶级写字楼仅有华润大厦，总体建筑面积为万平米，其次是东四十条港澳中心和亚洲大酒店，纯写字楼面积仅为万平米合计万平米，目前供给量非常有限。东直门区域租金最高是港澳中心，租金为元月平米。二北京市现有甲级写字楼供给分析按照租金水平低于元月平米，但高于元平米月标准进行划分，北京市目前甲级写字楼总体存量为万平米，总体租金为元平米月。其中，朝阳区为万平米，占总体，平均租金为元平米月东城区为万，软硬件以及地标性建筑等指标来考察，符合......”。

3、“.....具有得天独厚规模优势。机场轻轨投入运营和机场高速路延伸，使本项目成为名副其实国门，诱人概念无疑将为本项目吸引更多眼球。做为奥运会配套工程，政府强有力支持是本项目区别于竞争对手最大优势所在。项目劣势本项目规模和体量堪称目前北京写字楼市场之最，在多种功能和业态并存为项目带来便利和卖点同时，能否为客户营造个舒适办公环境成为本项目大隐患。深访显示，标准层面积是国际企业集团选择物业时重要参考依据，写字楼部分做为东华广场部分，且具有地标性建筑景观同时，必然牺牲了占地面积，直接导致标准层面积收缩，不利于吸引大型集团总部入住。项目机会在房地产市场中，概念对个项目成功起着举足轻重作用，交通枢纽国门商务区第二空港概念旦推出，无疑将成为市场中亮点，加之地标性建筑景观，米高写字楼将成为屹立在国门颗璀璨明珠。在年项目落成投入使用后，庞大体量在很好营造了商业务氛围同时，附以项目三大概念，必将吸引众多国内外集团企业眼球......”。

4、“.....项目东邻第二使馆区南距外交部公里北到首都机场轻轨直达仅分钟左右，且百万平米高档社区当代万国城东方银座天恒大厦南新仓商务天地东环广场等高档物业林立，确立了本项目在日渐成熟东直门商圈核心地位。项目风险东直门地区目前商务业氛围均不够浓厚，就目前情况看，在项目未投入运营前，对招商不利。深访期间，有少数客户例如东盛科技对本项目能否按期交付使用持怀疑态度，但也说明在项目尚未动工时，已经有客户对区域表示出了定兴趣。二客群定位主力次主力潜在主力客群描述运输贸易类和金融投资类企业是最本项目接受度在以上企业，他们应视为本项目主力客群，其中金融投资类可承受售价范围在美金平米，金融投资类企业可以接受租金范围是美元平米月运输贸易类企业对本项目只考虑租赁，租金范围较为分散，但也有运输贸易类企业客户可以承受美元平米月租金，美元平米月和美元平米月租金各有客户可以接受，表明主力客群，尤其是金融投资类企业经济承受能力是非常强......”。

5、“.....我们将这三类企业视为次主力客群，广告传媒类企业客户可以接受元平米价位，元平米高价承受者全部来自咨询服务类企业，但同时剩余咨询服务类企业可以承受价格却是最低备确保安全。卫生间装修鉴于个人偏好不同，对色彩研究人员无法做出抉择，但定要明亮，且清扫安排在工作时间以外为最佳。大堂在高度和档次等硬性装修标准得以保障同时，从风水角度讲，要有活水且增加公共休息等候区域，使功能分区尽可能完善。招商在遵循产品定位部分招商建议同时我们特别提出将例如培训学校传播公司大使馆签证处等人员流动较大企业拒之门外，嘉里中心南楼英国大使馆签证处使本高档豪华气派嘉里中心大堂变得嘈杂混乱，业主非常不满意。关于沐浴房海归派和外籍人士在京创业越来越多，在国外养成晨练好习惯依然延续，但是国内写字楼尚未提供沐浴房配套设施......”。

6、“.....建议本项目在楼层内添设沐浴房，做为项目大亮点推出。其它物业管理通讯系统保安及智能化车位及停车管理是客户最关心和最不满意大因素，建议开发商遵循上述建议做好该项设施及配套服务工作。额本次访问企业年营业额主要集中在万之间，占略强，年营业额超过亿元企业占总体样本量。万以下万万万亿亿亿亿以上附图定量访问企业年营业额第二章北京写字楼市场供给分析北京市现有顶级写字楼供给分析顶级甲级写字楼划分标准写字楼等级划分标准主要是按照项目设计软硬件方面包括楼宇外观设计内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到级写字楼水平，具体指楼宇自动化系统，通讯自动化系统，保安自动化系统，消防自动化系统，办公自动化系统设备设施如电梯等候时间中央空调管式数量停车位数量配套服务设施电力负荷绿化夜间照明等方面是否与世界甲级写字楼水平同步软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒店标准。顶级写字楼除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大区别在于其商圈代表性和标志性及对商圈辐射力影响力......”。

7、“.....第四章区域竞争项目研究现有典型竞争项目描述二现有典型竞争项目满意度分析三在建在售典型竞争项目分析第五章用户需求研究潜在客群肖像分析及描述二潜在客户需求分析三本项目接受度研究第四章项目分析和结论建议分析二客群定位主力次主力潜在三产品定位四产品功能设计建议第章技术报告东直门交通枢纽简介东直门交通枢纽项目位于东二环东直门东北角，项元平米，只能表明该行业经济接受能力比较强，通讯类企业在售价承受范围都在元平米，是经济承受能力最弱次主力客群企业......”。

8、“.....我们将这两类企业定位于潜在客户，详见下表附表潜在客群特征企业类型接受度主力售价承受范围所占比例主力租金承受范围所占比例汽车工业类美元平米月制造类美金平米美元平米月三产品定位米双塔写字楼汽车工业类通讯类国际通讯巨头驻华亚太地区办事处运输贸易类企业，可自由分割空间整层出售将地标性米双塔写字楼定位于国内外大型企业集团总部办公区。米中庭式生态写字楼金融投资类咨询服务类企业，主推生态概念和中庭式概念，打造成具有舒适创作空间和惬意办公环境纯生态写字楼。小户型写字楼传媒类企业，尤其是全球知名媒体驻京联络处特殊政治因素和历史背景使境外媒体记者站直入住在外交部指定涉外公寓楼内办公，且对该类企业有严格人员控制，租金水平也在美元平米月以内，历史习惯使该类企业钟爱于在小户型写字楼内办公且该类企业对交通与外交部距离扎堆成规模要求非常之高，项目距离机场交通方便南距外交部公里......”。

9、“.....所以只需成功吸引家记者站，就会有家闻风而动，从而顺利将最不被人看好鸡肋小户型写字楼，缔造成最具特色最具卖点国际传媒港。四产品功能设计建议电梯以每万平米部分区电梯高标准配置，将电梯间做宽敞明亮，使等候空间高档豪华在招商时出注意调控大企业楼层安排与分区电梯合理性，例如，嘉里中心北楼英特尔公司位于层，分区电梯为层，导致层客户对电梯不满意度加剧。因此，最好将大企业安排在分区电梯顶层。空调采取每天小时分户计量单层调控，出风口分散，避免自由组合空间后导致个别出风口位于办公区域出入口位置带来制冷效果不佳。尽可能采用四管式中央空调。物业管理以深访中口碑最佳美国汉斯物业管理公司为例，做到人性化对刚入住企业实施多项优惠和关照对公共部位维修要及时宁可多收美分物业费，也要避免单独收取材料费手工费等附加费用，业主对每月多付千余元物业费不是很在乎，但对元元单项收费十分反感。停车管理调研涉及北京市顶级写字楼中，多数入住年多业主仍不能分清地下停车场布局，建议在提高服务质量同时......”。