1、“.....给三亚房地产带来了百年遇良机。年，以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是个信号。我们可以看到，三亚全方位旅游开发和各类楼盘上市，吸引了来自全国各大城市买家，包括港澳台和东南亚各国买家。在中国最好度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心默契。所有在三亚房地产商都明白了个道理时机来了。综上所述，优尼克泰德花园开发有着良好外部经济环境，社全环境和地理位置。这都是本项目面对市场基础。二市场供求分析我们先来分析老年人需求心理老年人和下代下两代由于生存环境所受教育等诸多原因，生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟。多数被访问者认为解决代沟最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。年轻人有自己生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律与老年人住在起相互干扰影响，令人头痛。老人再婚后，新建立老年家庭不易与子女完全和睦共处，分开居住是最佳选择。老年人喜欢安静淡泊朴素平静生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区工厂区......”。

2、“.....老年人怕孤独，在敬老院中，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴共同话题共同乐趣。目前三亚真正有老人社区之称目前只有清平乐家，开盘就异常火暴，说明市场需求十分旺盛。但根据调研，该社区做主题不突出，有诸多需要完善地方。由此开来，老人社区远远没有饱和，可以说是刚刚开始进入黄金时期。三项目比较分析项目地块情况项目地块约亩，位于海棠湾交通节点上，背靠起伏山岭，前面是农田与水库，养老气氛非常浓烈，是个不可多得养生之地。市场定位优尼克泰德花园是设计为高标准养老度假区，目标是来三亚养老具有较高消费能力老年群体，也包括以养生为目度假人群。比较分析目前唯竞争对手是清平乐。项目名称三亚•清平乐项目位置海南省三亚市田独镇新政府旁开发商三亚东锣岛地产有限公司开盘或预计开盘日期总占地面积平米建筑面积万平方米容积率建筑密度绿化率交通状况路路路以及双层景区游览车层数层户型平方米左右，平方米左右项目优势三亚目前唯个以度假养老为主题亲情养老社区。配套设施较完善......”。

3、“.....实用率高项目劣势周边环境施建成具有明显独特热带风格超大园林，强化其不可比性本阶段，将吸引目标区域市场有较大实力代理商介入，联合代理商集中宣传，造成项目销售轰动效应，以迅速完成销售目标。甚至可以考虑委托内地目标区域市场销售机构进行异地销售。外发式宣传策略精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念引入，描绘以自游人身份于海滨城市度假和冬季养老以及携家带口享受家庭乐趣种种优点，并详尽介绍项目周边及海南众多旅游资源，以激发潜在客户对海南购房置业和享受新生活方式渴求和憧憬。本楼书主要发送对象为到现场看楼者专门促销活动中到场客户针对性直邮客户，以及酒店客人可考虑摆放于三亚高级别酒店里供阅读。形式开铜板纸精美册子内容自游人新度假概念优点和特色描述家庭度假在三亚迅猛发展和未来家庭度假发展趋势介绍海南与项目周边旅游景点及民族风情诉求......”。

4、“.....目是为了传输项目上市信息，以较浅显化内容和形式初步引起目标客户关注，并产生进步了解销售操作细节兴趣。形式大折页设风琴袋放置插页每张插页个内容内容大折页简单介绍项目位置周边旅游资源规模配套物业管理发展商实力等内容。标题式，简洁形式为主，主要为帮助客人回顾项目优势和特色风琴袋插页平面图价目表付款方式认购流程认购须知销售方式附加值优惠。单张与大折页内容相同，但可更加简单。沙盘模型大模型固定在售楼中心使用，比例和尺寸可根据展厅空间制订小模型目标市场展销会使用，以易于搬运为原则上述模式可考虑选择有灯光形式，以加强效果。展板规格以标准尺寸为宜，可做块左右为墙挂式，轻质，泡沫材料。内容地理位置周边旅游资源介绍项目概念介绍公寓配套设施及园林规划图标准套房平面图及装修标准。销售进度目标以面积计算......”。

5、“.....需要努力争取关系客户和内部客户，如果于公开认购之前就有部分面积落定，将能极大鼓舞和带动潜在目标客户跟进试销阶段春节开始至五完成。正式销售阶段年月年月完成资金计划见附件本项目建设资金自筹亿元，可保证工程主体完成封顶，按照工程进度，在没有任何外来资金包括销售回款进帐情况下自筹资金可维持至年月份。按照目标销售进度，至年月底，预计可完成销售率，约万平米，因此，可实现销售合同额约亿元，按首期款平均回款计，约可实现销售款万。至年月底，预计本，销售利润相应减少万元，即每单位成本比拟定单位成本增加，开发利润比拟定利润降低。因此，销售价格变动是影响本项目投资风险最敏感性因素，而本项目总成本费用变化也是本项目投资风险关键所在。社会效益分析本项目成功开发，可以改善该地块周边综合环境，启动社会闲置资金，增加就业率，对促进旅游及房地产消费起到双重积极作用，同时也为三亚市旅游房地产开发和运作提供了宝贵经验，为三亚房地产开创了条新发展思路。这也是本项目社会效益所在......”。

6、“.....我们发现，项目达到盈亏平衡点较低，而且，投资收益率高于行业基准收益率，具有较大投资吸引力。在项目投资和开发中，不可预测风险较少，可控性较强，因此本项目投资开发无论在市场上操作上还是在财务上都是可行。就本项目而言，市场分析和项目整体定位，以及项目投资经济分析是基于经验和经济学角度来定，具有客观性和般性，符合市场规律及投资经济原理，配以合理营销手段，实现项目销售目标，并最终实现本项目赢利目标将是可以实现。带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。在全国旅游发展大形势下，三亚旅游业步步升温。旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。年，坐落在大东海瑞海豪庭推出高档海景房，在极短时间内，三幢高层楼盘就发售空，点燃了三亚房地产春天来临信号。紧接着，碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。深圳鸿洲集团公司计划投资亿元以上进行开发时代海岸自从年开工建设至今，已完成了近万平方米工程进度。据该公司总经理张波介绍......”。

7、“.....海云阁海涛阁自年初开盘以来销售率超过，均价达到每平方米元，销售势头有增无减。经统计，三亚市年月批准预售商品房万，和去年同期相比增长。其中商品住房万,套。登记销售面积万，和去年同期相比增长其中商品住房万,套,包含产权式酒店销售万，线海景公寓别墅销售万,商业用房万。月登记销目录第章总论项目概况项目提出背景及建设必要性可行性研究依据和范围主要技术经济指标施工进度计划第二章市场调研及前景预测新时期敬老院模式度假公寓概念三亚引入度假公寓情况介绍目前三亚已经推出和即将推出可比项目分析本项目与其他项目相比较优劣势分析本项目前景预测第三章项目定位主题定位功能定位市场定位项目建设方案及规划设计定位价格定位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传......”。

8、“.....即销售面积达到万平方米，可实现销售合同总额约亿元，由于至月底，以前实现销售房屋全部按照合同约定支付了以上首期款部分采取次性付款和分期付款，付款比例更高，因此，按平均回款率计算，此时期约可实现销售款亿元。年月份至年月份，预计销售率实现，即销售面积达到万平方米，共实现销售合同额亿元，按平均回款率计算，约可实现亿元销售回款同时，由于前段已经销售面积中已经大部分顺利办理完按揭，更加丰富了项目建设资金，除了保证建设资金外，并开始随着按揭款逐步发放，项目开始实现了赢利。根据以上资料资金计划，资金使用和资金供应会出现供求矛盾，为确保项目资金流畅，可考虑吸纳项目贷款，建议贷款额度为万元见附件。故此，根据常规测算，本项目在保证自筹资金基础上，加上稳定销售回款，完全可以保证项目建设全部资金，出现资金链条断裂风险极小......”。

9、“.....共亿。消防自动系统集中供热系统万公寓内部精装修费用以元平方米计，共万小计亿元其它开发费用列项管理费用万财务费用万销售费用万开发期税费万小计亿元成本综计亿资金筹措见附件自筹资金亿用于土地成本前期及土建销售回款或银行贷款亿元第六章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析本项目可销售总面积为平方米，其中产权酒店部分平方米公寓部分平方米。按产权酒店部分实现平均销售价格元平方米计算，销售收入为亿元公寓部分平均实现元平方米计算，销售收入为亿元。别墅部分面积为平米，平均实现元平方米计算，销售收入为亿，总合计亿元。由前章分析得知本项目总建设费用为亿元，故此，本项目盈亏平衡点为盈亏平衡点总建设费用总销售收入就是说本项目如果实现了销售率就可以保证本项目总投资成本全部回收......”。