1、“.....项目是可行的，具有较好的 开发前景 从动态的环境因素来看，国家宏观金融政策的紧缩，人 民币利率提高......”。

2、“..... 从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑 战并存，只要能采取定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核 心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其 正常的财务效益。 第章项目提出的背景及必要性分析 项目提出的背景 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十 年前全国人均消费仅为元，目前，这个数字已经达到元在国内 发达地区人均消费已经达到元。我国是世界鞋业产销第大国， 现有多个制鞋企业，已形成广东福建温州成都重庆等 五大鞋类生产集散地，在我们这个年产亿年消费亿双鞋的国 度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。 武汉位于我国腹地，素有九省通衢之称，是华中地区的中心 城市，长江中游最大的流通中心之，为内陆最大的交通枢纽，其铁 路公路水运航空交通网络十分发达。全市总面积平方公里......”。

3、“.....居民人口多万。武汉市周围公里范围 内有个中等以上的城市，亿人口，占全国人口总数的。 武汉在历史上直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的 商品集散中心。改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断涌 现，以汉正街为代表的各类综合性或专业性市场更是蓬勃发展，市场 交易活跃，成为华中地区最引人注目的商品集散地。据统计， 年武汉市实现社会消费品零售总额亿元，居全国个省级城市 第位，各类批发市场交易额达多亿元。著名的国家级汉正街小 商品市场，有多个室内专业市场，经营万余种商品，日均客流 量万人次，年销售额亿元，占全市批发零售总额的。 深厚的商业文化底蕴独特的区位优势巨大的消费市场良好 观光娱乐休闲大型购物的现代化都市商务区和高尚的滨江生活区。该鞋业批发市场商品单附加值低人流物流大，市场布局和经营 混乱，不仅自身生存发展受到严重制约......”。

4、“.....因此，迁建鞋业批发市场，腾出黄金地段，才能改善城市环境， 提升城市品味。 是江汉区实现城市新区商业化改造的需要 本项目建设拟选址在城乡结合部的姑嫂树村内，该地区为市区城 中村，按江汉区城市发展规划要求，是应重点拆迁改造建设成商业 区，由于该区域民居密度高拆迁量大，区域内还有家集体企业， 濒临破产，缺乏资金进行企业改革，增加了这地区的改造费用， 般项目无法承受其土地开发成本，致使这地区的城市改造问题迟迟 不能推行。本项目的建设为这地区的拆迁改造和企业改革提供了契 机。老市场的搬迁与新商贸城的建成，将使两地彻底告别污水横流 垃圾遍地空气混浊的生活环境，有利于促进城市区间协调发展，满 足城市管理和发展的需要，综合效益明显。 是江汉区乃至武汉市加快发展第三产业的需要 加快发展第三产业，改善三产业结构是武汉市十五计划的重 点，物流业是第三产业的重点......”。

5、“.....商贸业是江汉区的支柱产业，根据江汉 区政府加快发展第三产业，改造提升传统市场，创新商业形态的要 求，项目建设实施后，将显著地改善招商引资的软硬环境。本项目臵 业的业主绝大部分是外地客商，使这些客商从租赁房屋经营，到购买 商铺住宅，把家安在武汉，把事业基础留在武汉，并以商引商，加快武汉引进市外资本起到重要作用，预计会给新区内引外联投资 多亿元。同时，吸纳大兴路地区鞋业批发市场群以外鞋类鞋料经营 户入驻。使华中鞋业商贸城真正成为立足于武汉，辐射湖北及周边华 中地区的鞋业及鞋料批发零售级市场，增加市场集聚及辐射能力， 大幅度扩大市场规模。并在此基础上，吸引外国品牌进入市场，将境 外先进的管理模式及资本与现代化的经营场所和市场资源相结合，促 使武汉市重整鞋业市场资源，拓展功能，提升品味，高位发展......”。

6、“.....使武汉真正成为华中 地区鞋类商品的集散地，进步巩固和提高武汉在华中地区鞋业物流 的龙头地位，推动整个武汉市鞋业市场的可持续发展。 是适应现代商业物流业发展趋势的需要 鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，武 汉市鞋类鞋料批发市场从无到有，从小到大，到现在，经营户从不 足户发展到余户，这些市场集中了来自温州广东江苏 上海等国内外知名品牌，众多知名企业纷纷在此设有总代理总经销。 这些市场立足于武汉，辐射湖北全省及周边个省市，年销售额约为 亿元人民币。成为了华中地区最大的鞋类商品销售集散中心。同 时，也成为武汉市重要的专业批发市场。据预测，今后十年，武汉鞋 业交易市场的发展速度将大大超过前十年，其进出交易规模将达到 亿元，成为武汉市最具潜力的商品交易市场......”。

7、“.....现有大兴路地区鞋业批发市场以及武汉其他鞋业市场的经条件均离此要求相差甚远，市场环境和服务功能完全不能适应今后武汉鞋 业市场发展的需要。 综上所述，建设华中鞋业商贸城项目是广大鞋业商户的迫切需要，也是进步调整市场布局，加 速发展城市经济，改善城市面貌的重要举措，建设是十分必要的。 第二章项目市场研究 武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析宏观 武汉市鞋业市场现状 武汉市鞋业批发市场主要分布在大兴路及汉正街等地区。大兴路 鞋业批发市场位于汉口中心区，该市场立足武汉辐射湖北全省及周 边个省市包括湖北湖南四川重庆安徽江西等地区， 年销售额亿元，涵盖人口亿人。经过十余年的发展，已成 为周边地区鞋类商品的集散中心。 但随着鞋业市场的飞速发展以城市功能的提升，市场对城市交 通形象方面带来了较大影响......”。

8、“.....主要表现在 符合城市规划布局。武汉市两江四岸工程即将改造 大兴路以南的市场用地为商贸城已挂牌出让，正在拆迁，个市 场中的个市场拆迁在即，需要另觅经营场所。 交通运输受到限制。由于几个市场均位于中心城区，周 边居民高度集中交通流量大，境外大型货车进入市区受到严格的交通管制，外地货物无法及时进入城区，内部货物也不能及时输出到周 边省市，市场交易已无法适应现代专业批发市场流通速度的日益提高 的要求物流不畅。 市场规模小，发展受到制约。因建成年代较早，受当时 各种条件限制，市场容量较小，经营面积及仓储面积较小，难以形成 规模效应。同时大兴路市场的货流主要通过米宽的道路停车卸 货装货和疏散，并和市内人流混杂，物流及疏散用地严重不足，不 能适应日益发展壮大的需要。 市场硬件设施差，市场安全隐患严重。现在经营场所经 营条件十分简陋，人货混居......”。

9、“.....消防 隐患严重，被列为武汉市重点消防隐患地区。 配套服务设施不完善。市场管理混乱，配套设施不足。 基于上述诸多方面的矛盾与问题，加之中心区租金年年上涨，经营成本增加，已严重制约了现在 大兴路鞋业批发市场的进步规范与发展。 武汉市主要鞋业批发市场分布于大兴路以外的还有汉正街清芬路等地区，鞋料市场分布在汉西 乔口等地区，由于这些批发市场均位于老城区中心地段，也面临着和大兴路市场类似的问题，市 场规模小且分散，设施简陋品位低下管理落后，已严重制约了市场的扩大与发展。在市场经 济下，市场的集聚与发展，专业市场的创新整合，是市场发展的唯出路。同时从武汉市的商业 市场分析，实现商品交易市场合理布局，创新商业形态，提升市场功能与品位，实现可持续发展， 已成为建设国际性大城市的必由之路。 鞋业市场的发展趋势 通过对全国有名的小商品城浙江义乌的考察研究......”。