1、“.....对主次干道两侧重点 窗口地带城市出入等实施绿化美化亮化，切实改变面貌。 十五期间，连云港市加快了产业结构调整和产业升阶，培植产业 优势。为了更好地改善人民居住条件，十五期间，该市进步结合旧 城改革和新区开发，建设规模住宅小区，住宅竣工面积万平方米。同时，推进住宅产业化进程，把房地产业培育成新的消费热点和投资热点， 带动相关产业发展。以此为发展前提与思路，从年开始，城区改造 地快和新建小区，律由连云港市规划局统规划，连云港市国土资源局 对土地使用权公开进行进竞标拍卖。 第三节项目建设的必要性 本项目开发建设的地块地处海州区锦屏路，新浦区是老城区，历史悠 久，既有独特的区位优势，又有便捷的交通优势既有丰富的自然资源， 又有充足的人才资源既有悠久的历史文化，又有现代的城市风貌目前， 该地段周边现有商业用房和居民住宅，由于其原有布局杂乱无章......”。

2、“.....供电给排水设施不配套，直接影响着居民的生活，有碍于人 民群众生活的改善和生活质量的提高，不利于我市建设现代化国际化港 口城市的进程。因此，对该地块的改造性建设已似在必行。根据连云港市 城市总体规划连云港有限公司按照城市总体规划要求，拟将该地块建设成 为建筑布局合理配套设施完善环境优美的新型商住区，为该地段居民 提供个良好的现代生活环境和较舒适的居住条件，与周边环境形成个 有机整体。该项目的开发建设，是连云港市进行老城区改造的个重要组 成部分，无论从改善地段居民的居住条件，还是从美化市容改善城市面 貌来讲，都是很有必要的。 第四节可行性研究的范围 本可研报告是对秦王府小区这项目，在市场需求市场分析及 建设规模经济效益等诸方面的可行与否研究，并作出结论......”。

3、“..... 该项目总投资万元，建设期个月，销售期为个月包括 建设期，投资回收期个月，投资净利润率，故我们认为该项目 是可行的。 第二章市场需求与市场分析 第节区域概况 连云港市位于江苏省东北部，东临黄海，与韩国日本海相望，西与 新沂市相连，北与山东日照市莒南县相邻，南与宿迁市的沐阳县相邻。 地理坐标为北纬东经。连云 港是我国年进步实行对外开放的十四个沿海城市之，是新亚欧大陆桥的东方桥头堡垒，是我国沿海中部重要的工业商贸科技文化 旅游综合发展的海港城市。全市现辖县，拥有个国家级经济技术开 发区，全市总面积平方公里，年全市总人口万人，其中市 区面积平方公里，人口万，城市建设用地平方公里。至 年底连云港先后与日本韩国澳大利亚新西兰等国家的部分城市以及 国家沿桥个省区的个地市洲缔结了友好城市关系......”。

4、“.....城市采用市双城式布局新海城区作 为政治经济文化中心，集中发展地方工业连云区域作为港口开发 区保税加工区临海工业区，是城市涉外贸易旅游窗口。 优越的地理位置，丰富的自然资源，广阔的经济腹地，不断改善的投 资环境，使连云港市的经济迅速发展。同时，由于这两年国家加大了对基 础设施的投资力度，连云港市也在进行大规模的旧城改造建设，加快城市 化进程，增强城市的规模效益和综合功能，坚持重点发展质量，不断提高 城镇化水平。因此，这在客观上需要大量的商业用房和商品住宅。据此， 我们认为，盛世嘉缘的开发建设在经济上前景是光明的，可行的。 第二节市场需求与市场分析 连云港市国民经济社会发展和城市建设概况 改革开放以来，连云港市的经济有了飞跃的发展。年，经济增长 创近几年最好水平，全市的国内生产总值即达亿元，比上年增长 财政收入亿元......”。

5、“.....但整个房地产市场发展相当平稳，供需基本平衡。进入年连云港房地产市场由于受到多种因素的影响而发生较大波动，开发量剧 增，从年的万平方米猛增至年的万平方米，但是需求 量的增幅远高于供给量，市场出现供小于求的局面。从各年的增幅来看， 年较年开发量和需求量分别为和，年较 年开发量和需求量增幅分别为和，增长幅度较大，超出了其 他城市房地产正常的发展水平。 另外，商业开发面积也由年的万平方米增加到年万平方 米，将近翻了番。由此可见，连云港市房地产市场发展迅猛，市场发展 潜力巨大。 三连云港市历年房地产价格走势分析 年末，连云港市商品房住宅均值元平方米，到年 月末，连房住宅均值元平方米，较年房价上涨个百分比 百分点，到年月末，住宅均价急剧上涨到元平方米，较去 年涨幅高达。 四连云港市房地产市场现状分析 年下半年，连云港市房地产市场异常火爆......”。

6、“.....市场上部分优质项目度脱销。目前市场上仍存在着巨大的销售潜力。 从不同区域来看 东区处于城市规划发展方向，小区无论从规模配套环境户型等 方面较以前都有了较大改观，致使该区项目销售良好，现在该区在售项目 基本进入清盘阶段。香益世纪花城，去年推出约平方米，年三 月份开盘到十月份销售已达，开盘时均价元平方米收盘涨到将近元平方米。 南区是连云港市经济房重点发展方向，近两年开发量较多，今年在售 的有玉带新村和鸿港花园，至今已全部售空。 西区近两年供应量较东区南区小，但由于城市东迁造成成本区在前 两年不是很受欢迎，但由于今年东部价格飞涨，与西部价格形成极大反差， 故而在今年下半年西部房产基本销售完毕。园林小区刚刚盖到两层，已被 抢订空，并且其价格高出紧邻的新海花园元平方米，达到元 平方米。新海花园总建筑面积约四万平方米，去年开盘销售直比较平 缓，但是下半年后......”。

7、“..... 北区由于是老城区，人气较旺，总开发量不是很大，可开发地块稀少。 随着旧城改造步伐的加快已形成供给量不足，需求量逐步加大的趋势，现 房已脱销，房价上涨已成必然。 中心区可以出让的地块越来越少，总供应量不是很大，有纳比克小区 飞翔公寓兆隆新村等，基本销售完毕给海州地区房地产开发提供了良机。 今年房地产市场之所以出现上述情况，我们认为主要是以下几方面原因 政府导向和东部市场的带动。政府在九八年就确定了东区为城市 行政教育中心，导致近几年东部房地产开发速度加快和价格的急剧上 扬，进而又带动全市的房地产价格上涨 旧城区拆迁改造力度的加大。据有关资料显示年全市总拆迁 户约户，而按照新的江苏省拆迁政策，所有拆迁户给予货币安置， 这样极大的刺激了房地产需求市场 房地产开发水平和营销水平的提高。今年开盘的些小区，如溢世纪花城等......”。

8、“..... 较以前有了很大提高再加上开发商大力度的推广使今年的房产享受形式 片大好 供需不平衡。由于些大规模中高档小区的出现，极大地刺激 了中高收入阶层的购房欲望同时大量拆迁户需要重新购房。虽然今年开 发量较去年有所上涨，但总体供应量不足。产品结构发展不平衡，中高档 次的供应量比需求量大，而面向拆迁户和中低收入人群的供应量不足，以 致下半年出现了在部分地区有钱买不到房的局面，这样必然导致房地产价 格的整体上扬。 五未来房地产市场竞争状况分析与预测 根据目前连云港房地产市场现状，可以看出 连云港市产市场在未来年内，价格依然会走高，但涨幅会趋 缓开发量还会增加，但市场前景依然看好 中价位住宅在未来三年内供不应求 从区域上来看，未来两年内东部高档开发面积将会过量而高收入 阶层的客户群毕竟有限，部分楼盘可能造成销售周期拉长西区北区地 价较低......”。

9、“.....未来西部区域总体供应量低于需 求量，所以西部区域北部区域的房地产市场前景看好，价格增幅空间较大。 从各区域来看 东区在未来两到三年内将有万平方米的开发量，其中，万平 方米以上的住宅楼盘有香溢万润连通市房开等项目，其开发规模大， 配套齐全，档次高。部分房价已突破元平方米以上，主要客户群为政府机关工作人员，效益好的企业职工以及个体经营业主。但是因为价格 太高，所以销售情况不定很好。 南区基本上没有住宅用地储备，预计明后年开发量仍不会太大。 北区是老城区，各项市政配套随着旧城改造的步伐均加快已逐步完 善，明年供应量仍不是很大，但由于价格低，其价格上涨空间较大。 中心区今明两年将有位于步行中街南侧市房开开发小区见开盘，开发 量不是很大。 海州地区除经济适用房外，现在可无具有定的规模的小区，给我们 房地产的开发提供了良机......”。