1、“.....均创历史新高。据海关统计，昆山 年进出口总额达亿美元，是年的倍，比上年 增长，增幅比上年提高个百分点。其中出口 亿美元，增长进口亿美元，增长。出口 增速分别高于苏州江苏和全国和个百分点。 在不到全国万分之的土地千分之的人口创造了全国 江苏苏州的出口总额。活跃的经济和宽 松的投资环境吸引了大批高学历人才投身高新技术企业，该类 企业属于知识密集型产业，员工普遍收入高，特别是三资企业 薪酬福利制度完善，员工收入处于长三角的中高收入层，从而 产生了强大的消费购买力。 潜在购房者区域分布广数量庞大 本项目地处长三角都市经济圈中心，产品定位于居住休闲度假型别墅，客户来源以上海市为主，本地的富裕阶层 台商外资企业高层管理人员占相当的份额，同时覆盖 苏杭等周边地区具体较强购买力的投资者，客户来源区域分 布广数量庞大......”。

2、“.....周边高尚生活配 套设施众多 以绿州江南园丰泽湾海源别墅康桥水乡别墅为代表 淀山湖板块，这些项目的宣传推广及客户定位直接面对上海， 并打下了定的市场基础，目前已基本上形成了淀山湖别墅 板块，而极有可能成为继佘山板块之后上海的又高尚别墅 区，而且周边高尚生活配套设施众多，如高尔夫游艇会等， 加上日趋完善的便利交通丰富的江南水乡古镇的旅游资源， 淀山湖别墅板块已日趋成熟。 二项目劣势分析 周边生活配套欠成熟 本项目由于距离昆山市中心约分钟车程，而周边的生活 配套设施明显缺乏，生活的便利性舒适性不够，势必将加大本项目社区配套建设的压力。但由于本项目为低密度社区，人 口稀少，而且度假型投资型业主占定比例，太多面积的社 区商业配套又会造成商业经营上的压力......”。

3、“.....开发较为 成熟，水景别墅的概念在此已经被发挥得淋漓尽致。该区域的 产品档次规划较高，目前独体别墅的单价已经超过元， 总价也在万元以上，联体别墅的单价也在元以上。 阳澄湖区域是未来高档别墅的聚集地，交通比淀山湖便利， 而且具有闻名世界的大闸蟹这丰富的旅游资源，成为了很多 成功人士购买别墅的首选地，此类别墅以度假型别墅为主。目 前区域客源以上海等地的投资客和休闲度假人士为主。 太湖板块区域价格较高，平均售价在元平方米以上 在售项目都有西山和太湖这两大稀缺资源，同时由于太湖区域 年起停止别墅用地开发，区域内的别墅成为稀缺资源。因 此，区域新推的别墅呈现高品质高单价高总价的特点。同 时太湖板块和古城区板块由于稀缺性均被认为是最具有投资潜力的别墅板块。而淀山湖板块的别墅项目在昆山不多，知名 度和影响有定局限，市场接受程度相对较低......”。

4、“.....楼盘素质高具 有明显的竞争优势的项目为数不多，加上宣传推广手法较为单 ，没有形成板块的规模及品牌效应，在上海市民心目中，西 郊佘山带浦东板块构成了高档别墅的主流市场，对淀山 湖带居住投资度假型别墅认知度相对较低，特别是位于 昆山市境内的淀山湖畔的别墅，上海市民的认知度和接受度较 上海其它别墅板块低。而昆山人对淀山湖周边度假型别墅的认 知和接受度同样很低。 本地市场的容量较小 从本司的市场调研分析来看，无论是阳澄湖太湖周边 的别墅板块，还是环淀山湖别墅板块，本地客源的数量较小， 绝大多数购房者方面来自上海市中心的新富阶层以及温 洲杭州等地的投资者，另方面来自昆山工作多年的外企 高层管理人士政府公务员等，本土人士的购房消费能 力不强，不能构成消费的主流市场......”。

5、“..... 三项目机会点分析 国家继续加强作空间，令其在白热化的以湖景为主题度假别墅市场 竞争中创造出规模优势。 同板块别墅开发水平较低，竞争性不强，有利于本项 目竞争优势快速形成 长期以来淀山湖板块的房地产开发较为平淡，特别是度假 型别墅相对于阳澄湖太湖区域处于个弱势区域，直游离 于主流市场之外，从本司的市场调研的情况看，具有高品质竞争力强的大型楼盘屈指可数，以往开发的项目设计缺乏新 意，园林景观楼盘素质开发水平仅相当于年代中后期的 水平，为贵司项目的迅速崛起提供了定的空间，如果以长三 角流别墅品质在淀山湖畔进行规划设计和开发，很容易从区 域板块市场脱颖而出。 长三角不断产生的富豪阶层的迅速崛起推动了别墅 高端物业市场需求的持续增长 随着新经济时代长三角经济的飞速发展，新的富豪阶层不 断涌现并发展壮大，对社会整体的高端消费刺激很大......”。

6、“.....而且做为有 车族，他们的活动范围较大，对郊区别墅的接受力渐强。不 断增长的别墅产品这高端物业的市场需求，与有限的市场供 给形成了剪刀差，势必推动别墅市场继续增长。 在以上海为中心的长三角经济圈，大批新经济时代的富 豪阶层聚集，本项目离上海市中心约分钟车程，同时项 目环境优美交通快捷，既享都市之繁华，又享自然田园之风 光，非常适合新经济时代的新富豪阶层居住度假商务休闲， 养精蓄锐。 淀山湖板块有望成为第二个佘山板块众所周知，上海西郊已形成个顶级的别墅板块，即佘 山板块，这个板块借小小佘山的环境与自然景观的优势，聚 集了众多上海的顶级别墅，如月湖山庄佘山高尔夫别墅上 海紫园紫都等。淀山湖板块则以绿洲江南园为代表的新代 融景别墅为中国十大关注别墅，随着时代皇家半岛的加入......”。

7、“.....占地 面积大风光秀丽旅游度假资源丰富的淀山湖畔必将成为上 海的第二个高尚别墅区。 市区别墅用地越来越少，别墅远郊化趋势有利于淀山 湖别墅的开发和成熟 由于城市发展的高速膨胀，人口稠密交通拥挤空气质 量差的城市中心区生活质量越来越低，土地的稀缺性也决定了 市区别墅的稀缺性，居住型和度假型别墅远郊化是发达国家， 也包括发展中国家在内的城市化进程中的必然趋势。由于土地 的不可再生性，同时，由于别墅高端物业大多数选址在山清水 秀自然环境优美的湖光山色区域，阳澄湖太湖周边的别墅 日益成为了长三角新贵们的新宠，淀山湖板块也同样如此，居 住型和度假型别墅远郊化的趋势日益明显，有助于淀山湖周边 别墅区的开发和成熟。 四项目威胁 国家相关宏观调控政策出台，抑制了部分购房者的信 心，短期内市场观望气氛浓郁 年上半年，国家出台了系列宏观调控楼市的政策......”。

8、“.....提高了投资性购房人的贷款条件及转让条件 和交易税费，抑制了部分购房者及投资者的信心，购房者观望 心态较强，对上海及周边城市房地产市场需求造成定的冲 击。 从市场需求角度看，房地产市场消费主要存在两大需求。 首先是真实的住房消费需求，其次是投资需求。江浙买家曾是 上海房产的四大买家之，但随着相关政策的出台，些涌入 上海的江浙炒房资金纷纷选择撤离，同时也抑制了部分购房者 的信心，对向认为不愁卖的多数高价位楼盘可能会出现滞销 状态，综合以上因素，将可能对上海及周边房地产市场带来资 金缺乏的压力，进而带来需求不足。 本项目最大的挑战在于能否成功开发上海市场客源作为总占地的大型郊区湖景楼盘，本项目必须有足 够大的市场需求才能消化巨大的供应量，以昆山经济开发区 苏州的人口经济基础是无法消化解决的，必须将本项目的目标 需求市场最大范围地扩大到长三角地区......”。

9、“.....上海市区目标 群体庞大，消费购买力强，这是本项目长期最主要的目标市场， 此外，上海市区至本项目仅半个小时的车程，因此，本项目最 大的威胁在于是否能够成功吸引上海市场客源购买，而时代集 团则是首次介入大型高档别墅项目方面开发，在长三角的品牌 影响面较较窄，给予市场和消费者的信心有限。 项目的开发周期较长，前期资金投入较大，国家宏观政 策的干预要求开发商具有较强的抗风险能力 项目的开发周期约年，开发周期长，前期的市政道 路配套会所绿化水系等方面投入资金较大，别墅作为 高价值的物业形态，其销售速度较为缓慢，资金回笼的时间较 长，开发商的前两年资金投入较大，同时国家宏观调控政 策的可变因素较高，因此，需要有正确的开发思路市场定位 产品规划和科学的决策管理能力，以提高项目的抗风险能力......”。