1、“.....大东区老居民区消费者购买能力偏低，对住宅需求处于最基本阶段，居住条件要求不高。二居住新区调查分析通过对于大东区黎明生活坊周边地区新商品房调查显示新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都要明显高于老区居民。新迁进居民居住面积为平方米者居多，超过旧区居民平方米以下居住面积。新迁进居民对所居住小区总体感受般，并未达到最佳居住要求，表明稍好产品仍有广阔市场空间。新迁进居民有更多购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力关注明显高于旧居民小区消费者，购房更趋理性化。三丽苑保利海上五月花居民调查分析我们还重点对保利海上五月花居民做了详细调查，以了解这部分消费者购买行为产生原因，以利于我们更直接有效把握市场。保利海上五月花居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之间。购房原因以改善居住条件为主，保利海上五月花环境是吸引他们选择主要原因，同时也是他们引以为豪最主要因素。保利海上五月花目前存在最大问题，依然是交通不便，周边生活设施不完善......”。

2、“.....这部分消费者十分看好保利地区将来发展前景，坚信自己选择正确性，并认为保利地区有发展潜力。四具体消费意向分析通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为分析，我们不难对消费者住房消费意向得出如下结论。多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上不满意，都有改变现状良好愿望，自身消费能力以及房屋价格是制约购房行为产生主要因素。每平方米元元住宅为市场主流产品，又因各个区域价值发展水平不同而有所差别，万万元住宅最受市场欢迎。地理位置是影响购买行为重要因素，城市近郊区是理想居住区域，倾向住在市中心或远郊区人比重很小。由于目前消费者所反映商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题，使得越来越多消费者将房地产开发商知名度和信誉度作为购房选择要素。由于大东区开发商素质参差不齐，居民在选择购买时存有较多后顾之忧，所以规模较大项目受到追捧，从这点看来，大规模项目开发在该区仍属空白。贷款买房成为购房最主要付款方式，人们正在逐渐抛弃传统消费方式......”。

3、“.....建筑形式上传统多层住宅仍受消费者青睐，居民对低密度住宅认可程度在升高，独体别墅和塔式高层市场接受难度颇大，建筑结构也以砖混结构为主，框架结构接受程度较差。环境是住宅永恒卖点，除价格外在房地产各因素关心程度上，景观环境直是消费者最为看重。户型选择上平层仍是广大消费者首选，错层跃层等富于变化形式常常被误解为高档次房屋象征。物业管理受重视程度在消费者购房时考虑各种因素中比重有所增加，表明消费者开始注重入住后小区管理和生活服务了。由于目前市场上供应商品住宅绝大部分为毛坯房交工，所以从装修标准上看毛坯房仍是消费者第选择，但对精装修要求日趋强烈。消费者对居住区或小区各种配套设施越来越重视，其中关乎生活质量基本生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对些实用性功能不佳智能化设施兴趣不大。对人文环境追求，择邻而居，成为部分高层次消费者购房考虑重要因素，而这种追求越是在档次高小区显现越明显。通过上述我们对沈阳市总体市场及黎明生活坊相关区域市场消费行为分析......”。

4、“.....居民购买力也将逐步提高，加之大东区大规模开发热度升温，随着消费者购房理念日渐成熟，适应市场需求并引领市场品牌产品，将有很大市场空间。第四部分项目素质分析项目优势黎明生活坊项目规模大，总建筑面积超过万平方米，各种功能规划齐备，期项目依托于大社区，有利于营造良好居住氛围。黎明生活坊依托于黎明公司，具有良好口碑。紧邻城市环，有公交枢纽站地铁号线，距离沈阳两大火车站较劲路程，交通便利。地块内土地已平整，地块周边为大面积空地，无重大污染源，自然环境较好。黎明生活坊项目为中央企业大型住宅工程，配套设施齐备。集团开发事业良好表现，优势品牌支持。二项目劣势与周边项目相对比，土地成本较高，付款压力大。地处城郊结合部，属经济不太发达区域，目前区位价值市场评价较低。地块东北侧为大面积空地，北侧和睦城销售情况较差，周边人气仍显不足。三威胁分析与北京深圳广州等住宅产业较发达地区相比较，沈阳市居民选择居住地点区域性倾向较强烈，在定程度上将限制黎明生活坊客户群来源......”。

5、“.....随着浑南新区开发，聚集着较多项目，尤其是混合周边地区，有巨大开发量，对我们吸引这几个区客户形成定程度阻碍。新开发龙之梦等楼盘，虽然价格较高，但这些项目对黎明生活坊有直接影响，将持续威胁每期开发。南侧民航居住区将相继启动，规模售价入学历，还是职业层次上都要明显高于老区居民。新迁进居民居住面积为平方米者居多，超过旧区居民平方米以下居住面积。新迁进居民对所居住小区总体感受般，并未达到最佳居住要求，表明稍好产品仍有广阔市场空间。新迁进居民有更多购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力关注明显高于旧居民小区消费者，购房更趋理性化。三丽苑保利海上五月花居民调查分析我们还重点对保利海上五月花居民做了详细调查，以了解这部分消费者购买行为产生原因，以利于我们更直接有效把握市场。保利海上五月花居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之间。购房原因以改善居住条件为主，保利海上五月花环境是吸引他们选择主要原因，同时也是他们引以为豪最主要因素......”。

6、“.....周边生活设施不完善，对于工程质量和物业管理也颇有微词。这部分消费者十分看好保利地区将来发展前景，坚信自己选择正确性，并认为保利地区有发展潜力。四具体消费意向分析通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为分析，我们不难对消费者住房消费意向得出如下结论。多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上不满意，都有改变现状良好愿望，自身消费能力以及房屋价格是制约购房行为产生主要因素。每平方米元元住宅为市场主流产品，又因各个区域价值发展水平不同而有所差别，万万元住宅最受市场欢迎。地理位置是影响购买行为重要因素，城市近郊区是理想居住区域，倾向住在市中心或远郊区人比重很小。由于目前消费者所反映商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题，使得越来越多消费者将房地产开发商知名度和信誉度作为购房选择要素。由于大东区开发商素质参差不齐，居民在选择购买第部分项目总体概况地理位置黎明生活坊项目位于沈阳环外，紧邻地铁号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街......”。

7、“.....南至善邻路。黎明生活坊期为原春晖家园，位于地铁号线黎明文化宫出口处。二地块现状黎明生活坊项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷。各地块的用地状况详见下表单位公顷黎明生活坊用地状况表项目地块表项目单方造价元前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费总计销售费用销售费用按每平方米销售均价元计算，单方成本约为元。其中包括广告费用售楼处及样板间建造费用分摊宣传材料设计及印刷费用等。营业税按销售均价元平方米计算，每平方米约为元。三销售价格分析通过对区域市场乃至沈阳市整体市场调查与研究，通过项目素质分析，依据黎明生活坊起步区销售情况与销售均价，我们有理由得出结论以前面所论述产品设计思路高品质生活配套设施，并辅以高效市场推广策略，根据不同建筑形式产品销售价格和所占比例，黎明生活坊期平均售价水平预计可以达到元平方米......”。

8、“.....该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论黎明生活坊期项目总利润高达亿元，投资回报率超过，极具投资价值。五资金预测销售周期根据公司以往开发项目经验，结合对黎明生活坊起步区销售情况预测，黎明生活坊期项目销售周期应该在年左右。二资金占用峰值从资金流量表可以看出，黎明生活坊期最大资金占用发生在年季度，最大资金占用量约为亿元。三内部收益率黎明生活坊期项目操作时间跨个年度，年每年累计资金分别为万元万元万元，由此计算内部收益率为。大东区与沈河区交界处，在行政上隶属于大东区。这两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从年起，大东区商品房销售量已经由过去沈阳市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量减小......”。

9、“.....形成了保利小城及中房地产相应区域房地产开发热潮。大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未第部分项目总体概况地理位置黎明生活坊项目位于沈阳环外，紧邻地铁号线与龙之梦公交枢纽站，东起东塔街，西到滂江街，北接增产道东陵西路，南至善邻路。黎明生活坊期为原春晖家园，位于地铁号线黎明文化宫出口处。二地块现状黎明生活坊项目共包含个地块，地块总面积公顷，红线内用地公顷......”。