1、“.....服装元天，古玩元天服装小百古玩等和平路手机条街元天手机及配件锦州市商业市场分析结论根据商业分布及租金水平可以看出，锦州市商业主要集中在古塔区，大多分布在中央大街两侧。主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。这主要由于商场定位及管理体制不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言，品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。但广厦电子市场现经营状况及租金水平要好于辽西电子市场。原因主要有以下几个方面辽西电子市场体量小，层侧经营业态零散，无品牌电子，无法形成集聚氛围本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场开口，是李宁专卖店......”。

2、“.....相对便捷程度不足广厦电子是锦州最早开设专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可，形成购物习惯。几个超市相比，大润发体量较大，经营品类较为齐全，经营状况及利润水平最高些以批发为主，零售为辅专业市场，可对项目周边主要商业街针对人群进行补充。项目周边商业街主要以洗涤用品广告五金机电等为主，这些商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方面存在定弊端，因此，在本项目商业建立时要充分考虑项目内部交通动线引力及特点。结论因此，要建立新商业模式对现有商业有所升级，并在情景上有所差异，具有定市场竞争优势，在现代集中商业占主导锦州商业市场，会增加定亮点。锦州市门市分析业态分布情况几个主要商街租金水平分析位置主营业态平均租金元平方米天经营状况中央大街以百货家电卖场及沿街商铺等为主，其中服饰皮鞋箱包等零售占据较大比重经营较好，人流量大，城市商业地位较高解放路以服饰品牌专卖婚纱摄影商务宾馆为主要业态市区最宽主干道......”。

3、“.....尤其晚餐时段，影响力较大士英街足浴和各种休闲会所经营较好，尤其是足浴等影响力较大南京路家居婚纱摄影车行等日常生活业态经营状况般，商业气氛不足结论根据以上分析得出，锦州商街各业态经营较为齐全，经营状态较好。根据租金水平可以看出，中央大街沿解放路及上海路段，为锦州租金最高商街，主要是由于该区域为锦州市最早形成商业区，锦州主要百货商场大多集中在本区段，人流购物均集中于此，商业氛围较浓。其他主要商街也均形成自己特色街区，经营状态相对中央商街稍差，但也较为繁华，特别是人民街特色餐饮街及士英街休闲街区。四写字楼市场分析锦州市写字楼主要集中在锦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街解放路市府路等地段，多数写字楼内为各大银行总部基地......”。

4、“.....地下层，栋凌河区洛阳路中央大街年投入使用，除少量对外出租，主要为锦州市房管局平安保险农业银行三家整体收购。海锦大厦万元天地上层凌河区洛阳路三段号年建成，被宝地集团整体收购改建成住宅，年售完。层为门市银行证券教育培训等，层为商务办公，层以上改建为公寓。凯旋大厦万元天地下层，地上层，栋古塔区解放路，西邻锦华街年建成，年投入使用。地下层为超市，层为门市房，经营咖啡西餐美发银行等，层为平方米写字楼，层为高档住宅，可办公。分析结论通过以上基本情况可知，锦州市场实际投入使用进行供给写字楼较少专业市场辽西小商品批发市场小百元天，服装元天......”。

5、“.....锦州市商业主要集中在古塔区，大多分布在中央大街两侧。主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。这主要由于商场定位及管理体制不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言，品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。但广厦电子市场现经营状况及租金水平要好于辽西电子市场。原因主要有以下几个方面辽西电子市场体量小，层侧经营业态零散，无品牌电子，无法形成集聚氛围本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场开口，是李宁专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至层，相对便捷程度不足广厦电子是锦州最早开设专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可，形成购物习惯。几个超市相比，大润发体量较大，经营品类较为齐全，经营状况及利润水平最高些以批发为主......”。

6、“.....可对项目周边主要商业街针对人群进行补充。项目周边商业街主要以洗涤用品广告五金机电等为主，这些商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方面存在定弊端，因此，在本项目商业建立时要充分考虑项目内部交通动线引力及特点。结论因此，要建立新商业模式对现有商业有所升级，并在情景上有所差异，具有定市场竞争优项目概况项目现状情况项目四至情况东至中央大街，西至山西街,南至宜昌路,北至上海路。项目占地平方米。项目地块包括建宇支行地块锦州饭店地块五七楼地块及新华书店地块四个区域项目分块情况门市集中商业办公地下车位会所物业移交费四期间费用财务费用销售费用管理费用五不可预见费六返税七利润总额八所得税九净利润十销售利润率九资金筹集十本项目与该区域集团项目对比分析目前该区域内，集团项目有太阳广场项目大楼东扩项目四十军项目以及目前正在筹划二轻项目，此外还有体育场项目。可见目前集团商业项目众多。目前在售太阳广场项目商业体量达近万平方米，商业体量巨大......”。

7、“.....加上现存商业，未来几年内商业体量将接近饱和，对本项目万方商业体量造成巨大威胁。此外，四十军项目初步定为为岛式商业，其启动日期指日可待，对本项目将是巨大冲击。从动迁成本看，四十军体育场以及大楼东项目动迁成本极低，不存在拆迁压力，前期投入成本小，利润率高，风险都比本项目低，且本项目拆迁成本过高，拆迁时间过长增加本项目已经较高风险系数。十项目可研结论通过对项目自身概况运营条件市场环境等分析，我部认为该项目可行，主要原因如下集团已与古塔区对该项目达成意向，按照相关意向，集团对该项目可以进行前期拆迁及土地整理工作，因此对该项目土地使用权获得具有定排它性大楼东扩十四军项目太阳广场项目上海路解放路二轻项目中央大街集团对土地成本控制具有先导性拆迁以宝地集团为主，拆迁成本既为土地地价款集团所持有出租物业具备稳定收益性通过初步测算项目资金沉淀可由销售公寓及商业产品予以消化，基本实现自求平衡该土地属于锦州商业核心区域，各项配套相对完善，住宅及商业氛围均较好......”。

8、“.....广场大润发超市凌河区新玛特超市松山新区家具建材市场未来中央大街核心区将分为七大区域如右图交通枢纽位于铁路站前广场区域，以集散交通功能办公为主商务办公以现代商务办公功能为主，依托于交通枢纽区商业商贸为商业活动主力区域，现代式购物体验核心区，集文化娱乐购物餐饮于体商业步行街酒店公寓现代旅游酒店服务业聚集区商务办公高端商务办公区域公寓办公现代高端居住社区及居住办公混合区文化展示现代文化博物展示中心，新城市公共活动节点。从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新商务办公区域现代式金融总部基地，集金融办公文化娱乐购物餐饮于体。商圈内商业租金水平分析以下为古塔区商业市场租金水平调研结果商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态百货商场千盛购物广场万平米地下层，地上层地下层万万目前客户出租平为万元每年为赔钱项目概况项目现状情况项目四至情况东至中央大街，西至山西街,南至宜昌路,北至上海路。项目占地平方米......”。

9、“.....建筑物占地面积平方米。民生里号楼楼底商与房产证信息不符现场勘察为个门市，房产证登记为个，具体情况如下坐落住宅办公商铺户数户面积户数户面积户数户面积上海路三段号上海路三段号山西街号民生里号层小高层总计五七楼地块核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,五七楼地块占地面积平方米，建筑物占地面积平方米。坐落住宅办公商铺户数户面积户数户面积户数户面积民生里号山西街号广西街号山西街号广西街号宜昌路三段号宜昌路三段号宜家商务宾馆龙福商务宾馆总计新华书店地块新华书店地块占地平方米，即在农户无占地面积平方米。目前新华书店进行重新装修后已经重新营业。坐落住宅办公商铺户数户面积户数户面积户数户面积广西街号广西街号宜昌路三段号太和广电局新华书店群众艺术馆总计锦州饭店地块锦州饭店地块占地平方米，建筑物占地面积平方米。该地块建筑以商业为主，住宅为平房。二项目运营主要目项目性质老城区十里商街改造项目......”。