1、“.....二老年住公寓目标客户需求及应对分析老年公寓目标客户需求特征分析老年住宅内在需求主要从以下表现在以下几个方面老年社会来临我国是世界上老年人口最多增长最快国家之。年代以来，岁以上老年人口平均每年以速度持续增长，目前已经超过亿，占世界老年人口，占全国总人口比重以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。专家预计我国到世纪中叶，岁以上老年人将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数，约占世界老年人口总数。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有。随着计划生育政策贯彻执行，三口之家单亲家庭甚至单人家庭日益增多，家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大闲暇时间少，外出经商留学人员增加，城市空巢家庭越来越多，传统家庭养老服务功能日益弱化。我国人口现状，成为了老年住宅需求增大内在宏观因素，为老年住宅产品提供巨大市场和广阔发展空间。老年人收入水平随着经济发展，人们生活水平逐步提高已是不言而喻......”。

2、“.....未来具有高消费能力老年群体将会凸现，另外，随着收入结构多元化，未来老年人收入将不再是过去单退休补贴，投资保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平提高，为老年住宅产品提供了强大消费支持。老年人福利水平随着社会保障制度强制性实施和人们保险意识增强，未来老年人福利水平将会大大提高。在解除了医疗养老等后顾之忧后，老年人手中积蓄就可解放出来，寻求更优质生活环境，为老年住宅市场壮大提供了有力保障。老年人居住状况年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近家庭人均建筑面积不足平方米或没有住房，有户是合住房，有住房少于间，有老年人居住在层以上楼房其中市占,镇占。给这些家庭高龄老年人生活起居带来很大不便。年北京市老年人基本需求调查中有老年人对目前住房状况表示满意，人不太满意。对住房问题不满意主要是城区老年人。对住房状况不满意主要原因第是房屋使用面积太小其次是因为环境太差，再次是房屋质量和设施差......”。

3、“.....另外，些标准很低简易楼砌块楼砖拱楼以及设施不全年代久远住宅还不同程度存在。可见，国内老年人居住现状亟待改善。这现状，蕴涵了老年住宅巨大需求。老年住宅外在需求主要包括以下两方面老年住宅外在需求包括以下两个部分社会居住观念改变中国养儿防老三四代同堂观念和家庭组合在不断发生变化，而小型核心家庭三口之家比重在不断上升。而且由于计划生育政策实施，目前四二供养关系不断增加，使中间代所承受压力很大，家庭矛盾也随之增加。同时，随着老年人观念变化，不少老年人更加关心生活质量提高，而不愿意和子女同住，独老户比重不断上升。中国老人养儿防老观念正在发生变化。而且老人不同组群选择养老方式又不同。文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有认为老年公寓是理想颐养天年之所。由此可见，随着观念变化，对老年公寓需求是加快增长。子女改善父母居住状况需求子女以为改善父母居住状况为目而选择养老专用老年公寓，成为了老年养老消费主力......”。

4、“.....在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样地方却未必适合老年人居住。随着年龄增大，对生活环境要求逐渐提高，为父母健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新老年公寓以改善父母居住环境是子女养老服务消费主要诱因。在实际访谈中发现，子女为父母选择老年公寓主要是从以下几个方面考虑为父母提供个优质晚年生活维护了老人子女双重尊严老年建筑特殊功能能为老人提供居住安全保障老年住宅社区专业服务，能为父母提供更科学细致照顾，解除了子女们后顾之忧④社区活动可以丰富父母生活。以弥补因为工作繁忙生活紧张而对父母陪护不足歉疚。二老年住宅目标客户消费特征分析老年住宅目标客户群消费有如下特点老年消费是个纯消费阶段，这是老年消费性质特征。绝大多数老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加段时间社会劳动，但相当部分老年人再就业时间不会很长，般在岁前后还是会真正退回到纯消费人口行列之中。老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长纯消费年数，这是老年消费时限特征。按照我国劳动制度......”。

5、“.....这样，低龄人口纯消费年限应以年计。而据年公布资料，我国人口目前平均出生预期寿命为岁，其中男性为岁，女性为岁。按平均预期寿命推算，老年人口纯消费年限为男年，女岁，平均为年，接近低龄纯消费人口消费年限。平均预期寿命是按生命表计算，它概括了总人口中各年龄段死亡概率。而实际上，社会上相当部分老年人在退休以后能够活到岁以上，这样，作为老龄人口纯消费年限就超出了主要从以下表现在以下几个方面老年社会来临我国是世界上老年人口最多增长最快国家之。年代以来，岁以上老年人口平均每年以速度持续增长，目前已经超过亿，占世界老年人口，占全国总人口比重以上，中国已开始进入人口老年型国家行列。专家预计我国到世纪中叶，岁以上老年人将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数，约占世界老年人口总数。我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有。随着计划生育政策贯彻执行，三口之家单亲家庭甚至单人家庭日益增多，家庭结构将大量出现......”。

6、“.....子女工作压力大闲暇时间少，外出经商留学人员增加，城市空巢家庭越来越多，传统家庭养老服务功能日益弱化。我国人口现状，成为了老年住宅需求增大内在宏观因素，为老年住宅产品提供巨大市场和广阔发展空间。老年人收入水平随着经济发展，人们生活水平逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群增加，未来具有高消费能力老年群体将会凸现，另外，随着收入结构多元化，未来老年人收入将不再是过去单退休补贴，投资保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。未来老年人收入水平提高，为老年住宅产品提供了强大消费支持。老年人福利水平随着社会保障制度强制性实施和人们保险意识增强，未来老年人福利水平将会大大提高。在解除了医疗养老等后顾之忧后，老年人手中积蓄就可解放出来，寻求更优质生活环境，为老年住宅市场壮大提供了有力保障。老年人居住状况年人口普查资料显示，在老年家庭户中，还有将近家庭人均建筑面积不足平方米或没有住房，有户是合住房，有住房少于间，有老年人居住在层以上楼房其中市占,镇占......”。

7、“.....年北京市老年人基本需求调查中有老年人对目前住房状况表示满意，人不太满意项目提出的依据二老年公寓目标客户需求及应对分析三老年公寓选址地块应具备的基本条件四老年公寓规划五老年公寓风险分析六风险规避与控制措施七项目实施八结论核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目提出的依据政策依据是村企合作形式，野曹村提供合作土地，公司负责报批用地手续解决所有建设资金。通过对村民自留地承包地承包林宅基地集中经营入股，组建村企合作公司，以实现农民利益最大化，公司利益合法化。具体操作方式是村民将承包地流转给合作公司，发展农业产业化项目，壮大农村集体经济组织村民宅基地折价入股进入项目运做，建设农民集中居住新型社区，并配套各项基础设施，改善村民生产生活条件。村民进入合作公司就业，获得工资和入股项目保底分红。其余宅基地集体建设用地建设郑州银色港湾养老住宅。简言之就是承包经营权换社保，宅基地使用权换住房，集体建设用地换集体经济。该项目建筑面积平方米......”。

8、“.....平均每人月消费元以内。有定积蓄或退休金中老年人，即可在此以中等消费享受高端养老服务。万名老人在此居住，为合作公司和当地村民提供了巨大商机和就业保证。据粗略估算每月约消耗谷类及薯类食物万斤，鸡蛋万个，肉类万斤，蔬菜万斤，水果万斤。需要服务人员余人。郑州银色港湾老年住宅建设，必将会替政府分忧，为老人解难，给村民造福，促公司发展。是荣俱荣，多方共赢好项目。但中国老龄化特点突出基数大,已占全国总人口增长速度快,半世纪走完别国百年老龄化进程历史欠账较大，养老没有积累人口老龄化与社会发展水平不相适应，是典型未富先老国家因此,更需要低价位养老公寓。国办发号国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见通知规定社会福利机构建设用地，按照法律法规规定应当采用划拨方式供地，要划拨供地按照法律法规规定应当采用有偿方式供地，在地价上要适当给予优惠属出让土地，土地出让金收取标准应适当降低。我们会抱着对社会负责，对家庭关爱态度......”。

9、“.....努力建造低成本公寓，以满足更多老年人需要。对单服务范围狭窄目前郑州现有养老院户型面积大小不等，主要为单人间双人间和多人间，房屋布局不合理，功能不全，不能满足老年人生活基本要求，更不能从规划设计上体现人性化关怀。就是这样条件，有老年公寓也只接收健康老年人，把最重要需求拒之门外，造成了高空床率。住宅区规模小配套设施不足管理水平低下目前郑州市养老公寓以中小型为主，多属传统养老院福利院，拥有个床位以上规模还比较少。整体规划设计落后，生活设施不完善，健身休闲娱乐设施单，医疗护理保健不配套，服务水平低下，缺乏人性化，不能满足老年人特别是新代老年人心理和生理需求。服务人员缺乏专业培训在养老院从事服务人员多为下岗职工和农民工，他们没有经过专业上岗培训，缺乏心理和护理专业知识，对老人服务只是满足于简单端茶送饭洗衣，而无法从老年人心理生理需求角度出发，提供人性化全方位专业服务......”。