1、“..... 第二节项目提出的背景 市作为鲁中地区的重要中心城市之，近年来国民经济保持了 快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著 增强。随着泰城城市化进程发展加快和新轮城市总体规划的实施，到 十五末，泰城规划面积将从现在的平方公里扩大到达到平方公里，其中建成区面积平方公里，人口达到万到年 市将跨入大城市行列，城市人口达到万，城区面积突破 平方公里，城市化水平要从年的提升到年的。 要加快城市化进程，就要扩大城市人口的容积率，集中挖掘更多的潜在 市场购买力。国民经济的快速发展和人们生活水平的逐步提高，使人们 对住房提出了更高的要求，为改变当前泰城城区面貌，加强城区管理， 加快泰城建设步伐，把我市建成新型的集旅游农业工业为体的现 代化城市，必须对旧城区进行改造。本项目所在区域紧邻旅游区，建设 时间较早，尤其是临路的沿街平房......”。

2、“.....已经被市委市政府列入了旧城改造计划。同时，随着城市建设不 断完善，城市环境不断改善，必将进步吸引越来越多的国内外的单位 和个人来泰投资，这些来泰投资的国内外客商个体私营企业家及目前 泰城些大公司的高层管理者收入较高，生活更加富裕，对居住条件和 环境的要求也越来越高，宽敞舒适服务功能多样化智能化环保 型的高档住宅已成为他们改善居住条件的首选目标。但是，泰城目前开 发的住宅多为中低档单元式结构，且小区环境也参差不齐，很难满足这 些高收入群体的需求。投资有限公司按照城市总体规划，在大 街以北，河以南，路东侧建设苑住宅小区，项目选址位 于泰山脚下，地理位臵优越，交通便捷，是良好的生活居住场所，可以 有效的满足这部分人的需求。 另外，户口管理制度明确了引导人口聚集，取消人口控制指标， 这个政策表明房地产业将在地市县等区域发生根本的格局变化......”。

3、“.....中高档住宅的需求将进步加 大，与日益收紧的土地政策而言，这意味着高档住宅的价格将进步攀 升。 本项目即是在上述背景下提出来的。 第三节项目建设的必要性 符合国家相关的产业政策要求 根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况，确定住宅建 设作为形成新的经济增长点的重要方面，居民住房建设已成为国家扩大 内需带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之。通过培育住宅消 费，发展住宅建设不仅可以缓解改善居民的居住环境，而且还可以带 动几十个相关行业的发展，并为社会提供大量的就业机会，促进国民经 济的进步发展。 在年召开的全国建设工作会议上，建设部部长汪光焘要求， 建设系统年要完善住房供应政策，调整住房供应结构加强宏观 调控，整顿规范市场秩序大力推进住宅产业现代化，提高住宅科技含 量和产业化水平......”。

4、“.....根据市城市规划要求，在居住环境较高的地段建设高标 准的住宅，有利于促进泰城的住宅产业提升档次和品位，加快旅游城市 的快速发展，有利于改善城区高层次居民的生活条件，促进城市建设进程和经济的发展，符合国家相关产业政策的要求。 二是市城市发展和城市化建设的需要 城市化是标志个区域现代化发展水平的个标准，也是城市建设尤 其是房地产建设产生深远影响的重要因素。居民住宅是城市化建设的主要 内容之，其发展的动力，方面来自城市规模的扩大和人口自然增长对 住房数量的直接需求另方面是随着经济的不断发展和人们生活水平的 不断提高，城市居民对改善住房条件及居住环境的要求和愿望日益增强。 为提高住宅小区建设的现代化水平，改善城市居民居住条件，推进住宅产 业现代化和住宅更新换代，加快住宅建设，扩大内需，拉动国民经济增长， 在泰山脚下建设苑住宅小区......”。

5、“..... 本项目的建设，可以有效的提升泰城人口的容积率，是加快城市化 进程，力争年跨入大城市行列的城市发展的需求。 三有利于改善泰城居民的住宅结构，提高泰城居民的生活品位 九五期间，随着房改政策住房供应政策住房市场开放政策 住房税收政策住房金融政策的陆续出台，我市住房建设取得了巨大的 成就，城乡居民住房条件得到了很大的改善。但是随着人们收入和生活 水平的不断提高，尤其泰城个体私营企业家和前来泰城投资的客商的大 量涌入以及些大公司的白领阶层，使这部分人们对住宅消费提出了 更高的要求，宽敞舒适服务功能多样化环境优美已成为他们住房 追求的首选目标。 但是，市目前的房地产开发呈现出两头小中间大的态势，也就是说，泰城目前的中档住宅较多，而面向高层次消费的高档住宅和真 正意义的经济适用房比例严重失衡，尤其是高档住宅的短缺......”。

6、“.....这不但影响了城市面貌的体 现，也不利于居民生活品位的提高。本项目的建设可以有效的缓解泰城 高档住宅不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居 民的生活品位。 总之，房地产业关联度高，对经济增长影响力入群体对高档住房的 需求。 本项目的建设，可以有效的提升泰城人口的容积率，是加快城市化 进程，力争年跨入大城市行列的城市发展的需求。 三有利于改善泰城居民的住宅结构，提高泰城居民的生活品位 九五期间，随着房改政策住房供应政策住房市场开放政策 住房税收政策住房金融政策的陆续出台，我市住房建设取得了巨大的 成就，城乡居民住房条件得到了很大的改善。但是随着人们收入和生活 水平的不断提高，尤其泰城个体私营企业家和前来泰城投资的客商的大 量涌入以及些大公司的白领阶层，使这部分人们对住宅消费提出了 更高的要求......”。

7、“..... 但是，市目前的房地产开发呈现出两头小中间大的态势，也就是说，泰城目前的中档住宅较多，而面向高层次消费的高档住宅和真 正意义的经济适用房比例严重失衡，尤其是高档住宅的短缺，使具有购 买能力的白领阶层不得不屈居中低档小区。这不但影响了城市面貌的体 现，也不利于居民生活品位的提高。本项目的建设可以有效的缓解泰城 高档住宅不足的局面，逐步改善高中低档比例失衡的住宅结构，提高居 民的生活品位。 总之，房地产业关联度高，对经济增长影响力大，促进房地产市场 持续健康发展，对于扩大内需，保持国民经济发展的良好势头，推动经 济结构调整，提高居民消费水平和质量，扩大就业，促进科技进步和可 持续发展都有着重要意义。因此，本项目的建设是必要的。第三章市场分析及建设规模 第节市房地产宏观状况分析 市自年土地拍卖制度的确立......”。

8、“.....私人建房现象大幅减少，房地产市场进入了合理有 序的市场时代。随着三大工业科技园区的建设，市政府的西移，以 及城市改造的进行，合理有序房地产市场制度的确立，市房地产市 场表现比较活跃。在整个国内房地产市场片火暴的形势下，随着招商 引资力度的不断加强，市房地产市场已经步入快速发展的阶段。 第二节市房地产发展特点分析 房地产市场整体呈现出供需两旺的态势 随着全国房地产市场的发展，年市房地产市场也进入快 速发展的阶段。根据调查显示，许多新开发个案销售状况十分良好，销 售率普遍达到，有些甚至达到以上。 二价格保持平稳，高价市场升幅明显 市房地产市场发展比较晚，但房地产供应量十分充足，市场需 求也是十分旺盛，因此价格水平微幅上涨，但基本保持平稳，年 全市普通住宅平均价格为元平方米基本与上年持平。 而年高档住宅供应量猛增......”。

9、“.....由原来的元平方米猛增至元平方米，如岱下阳 光花园干休所住宅平均价格为元平方米擂鼓石 花园开元天元花园澳泰山庄住宅平均价格为元平 方米，而龙泽花园更增至元平方米，增幅明显。 第三节房地产市场的供求与趋势分析 市房地产市场的供求趋势 年，市实行土地拍卖，稳定的房地产市场环境建立，房 地产供销进入有序互动的阶段，年经济适用房和普通住宅价格相 比去年都有左右的上涨，而豪华住宅销售价格水平却上涨了 左右。 市房地产市场发展较晚，起步阶段的商品建设基本是以增大面 积为改善居住环境的首选因素。而没有实质进入提高居住环境的发展阶 段。房改之前，般居民住宅面积普遍为平方米，对于性情豪 爽，具有显著北方人性格特点的人，这种面积的住宅明显偏小。因 此，房改之后，新建商品房般为平方米，但拥有优良居住 环境的房地产个案十分稀少......”。