市历年住宅竣工和销售面积对比图注资料来源于年西安市统计年鉴投资机会研究据西安房地产信息网统计数据表明，首先，年普通住宅销售量年销售量上涨了多。居民住房投资是支撑商品房市场发展主动力。由于商品房区域性强，其价格上涨过快就会与居民收入及相关产业容易脱节，加上严格控制拆迁规模，需求量会在定程度受到抑制，炒房等投机行为也将会有所减少。因此，年普通住宅市场需求量依然会处于上升态势，但涨幅预计会低于年水平。其次，在年，写字楼市场开发量已经有了定比例下降，且销售量又比年相差无几，预计年写字楼市场开发量将会有定回升，但是由于几年前写字楼并未被消化完全，所以，年开发写字楼盘将会出现定情况销售不畅状态。再次，年公寓市场比年销售价格有定程度上升，销售量方面较年销售量有定程度回落，据预计年公寓市场发展并不明朗。最后，商铺年市场平均销售价格在元平方米，要比年略微有所上升，销售量比年销售量翻了番。在年随着西安整体形象提升和在西部开发影响力增强，知名地产商纷纷抢滩登陆黄金地段，参与商业用房经营运作。商业用房必将显现出无限商机。从上述对各房地产市场分析可以看出，投资建设住宅小区并辅以定量商铺会具有很大开发价值。需求分析我们利用五黄金周对西安市商品房消费者进行了调查。这次调查主要内容是居民购房区域房型房价面积装修要求以及小区环境和物业管理等，主要目是了解西安市居民对商品住宅购买能力以及偏好等，以便进行市场分析和定位。本次调查以调查问卷方式获得调查问卷份，收回份，其中有效问卷份。调查结果显示打算在年内买房人占，年内买房人占，年内买房人占，年后买房人占。如图所示。说明市场上存在住房消费者和潜在顾客，很有可能会成为本项目目标顾客。图西安市居民购房计划购房时间图在回答购房区域时，人会选择再高新区买房，人选择在南郊二环外，人选择南郊二环内，其余零星分布，如图所示城内东郊南郊二环内南郊二环外西郊北郊高新区图西安市居民计划购房区域图多数西安居民倾向于在南郊和高新区购房，因为这两部分区域近年来发展速，各项配套设施趋于完备，具有较大吸引力。根据调查统计，西安市居民可承受高新区住宅价格在元占到，价格在元之间占到，价格在元之间占到，价格在元之间占到，元以上占到，如表所示。西安市居民可承受高新区住宅价格表表年内年年年后价格元平方米以上百分比考虑到人们在接受调查时心理因素认为越低越好，我们认为西安市可承受住宅价格会比我们调查结果高。在购房时希望选择现房人占，期房占。这是因为部分西安市民不愿承担很大风险购买期房，尽管期房有许多价格上优惠政策。不过也有相当居民看中期房，除考虑到价格因素外，更注重将来物业升值潜力。开发商应当提高房屋质量，采取诚信措施，树立良好形象，使西安居民放心购房。在回答楼型选择时，人选择多层住宅，人选择小高层，人选择高层。其结果说明了目前居民仍以多层和小高层楼型消费为主，但选择小高层和高层住宅居民人数在不断增加。在户型选择上，居民选择二居室，居民选择三居室，选择四居室。这主要与居民考虑家居宽敞，居住人数及偏好有关。如表所示。西安市居民户型选择表户型二室厅二室二厅三室厅三室二厅四室二厅百分比当然，选择几居室对应着居住面积大小。在住宅面积上，平方米和平方米人数居多，说明西安居民对住宅面积要求很高，如表所示。西安市居民住宅需求面积统计表单位平方米表面积频数消费者在购房时最关注因素，首先考虑房子价格，其次是周边环境地理位置，然后依次是交通状况房屋质量物业管理配套设施等。总体来看，市民购房消费理念越来越理性越来越趋于成熟。位置价格交通户型配套设施周边环境小区规模及发展趋势房屋质量物业管理品牌于开发商实力图居民购房最关注因素分布图商品房作为种供应市场产品，由于其受当地经济环境开发成本管理能力以及利润期望等影响，商品房价格大大影响居民选择住房能力。对小区及周边环境要求越来越高。在社会群体中先步入富裕阶层城市精英们购房已不仅仅是作为种解决基本居住需求，而是为了追求更舒适生活。般而言，环境概念包括自然环境如绿地休闲广场等交通环境如是否易于到达是否有充分停车条件等人文环境如学校托幼等等诸多因素。在自然环境方面，他们需要个安静优美居住和休息环境在交通环境方面，他们已经或即将拥有自己私家车，他们要求小区必须提供定停车位另外，随着国民素质不断提高，人们对于小区人文环境要求愈来愈高。地理位置和交通是消费者购房时较为关心两大要素。人们根据自己经济能力选择办事方便小区成熟地区，认为距离工作单位购物子女入托上学银行及医院等地较近地方是居住理想之地。物业管理作为商品房售后服务重要作用已越来越被人们所重视，小区环境后期维护及小区入住率高低在很大程度上取决于物业管理。但从近年情况来看，小区究据西安房地产信息网统计数据表明，首先，年普通住宅销售量年销售量上涨了多。居民住房投资是支撑商品房市场发展主动力。由于商品房区域性强，其价格上涨过快就会与居民收入及相关产业容易脱节，加上严格控制拆迁规模，需求量会在定程度受到抑制，炒房等投机行为也将会有所减少。因此，年普通住宅市场需求量依然会处于上升态势，但涨幅预计会低于年水平。其次，在年，写字楼市场开发量已经有了定比例下降，且销售量又比年相差无几，预计年写字楼市场开发量将会有定回升，但是由于几年前写字楼并未被消化完全，所以，年开发写字楼盘将会出现定情况销售不畅状态。再次，年公寓市场比年销售价格有定程度上升，销售量方面较年销售量有定程度回落，据预计年公寓市场发展并不明朗。最后，商铺年市场平均销售价格在元平方米，要比年略微有所上升，销售量比年销售量翻了番。在年随着西安整体形象提升和在西部开发影响力增强，知名地产商纷纷抢滩登陆黄金地段，参与商业用房经营运作。商业用房必将显现出无限商机。从上述对各房地产市场分析可以看出，投资建设住宅小区并辅以定量商铺会具有很大开发价值。需求分析我们利用五黄金周对西安市商品房消费者进行了调查。这次调查主要内容是居民购房区域房型房价面积装修要求以及小区环境和物业管理等，主要目是了解西安市居民对商品住宅购买能力以及偏好等，以便进行市场分析和定位。本次调查以调查问卷方式获得调查问卷份，收回份，其中有效问卷份。调查结果显示打算在年内买房人占，年内买房人占，年内买房人占，年后买房人占。如图所示。说明市场上存在住房消费者和潜在顾客，很有可能会成为本项目目标顾客。图西安市居民购房计划购房时间图在回答购房区域时，人会选择再高新区买房，人选择在南郊二环外，人选择南郊二环内，其余零星分布，如图所示城内东郊南郊二环项目总论建设项目概况建设单位基本情况本项目建设单位紫薇地产，是由西安高科集团新西部实业发展公司和西安高新鑫源投资有限公司共同出资组建的专业房地产开发公司。公司成立于年，注册资金为亿元。紫薇地产是国内颇具影响力的房地产品牌之，拥有房地产营业收入和销售税金及附加估算表单位万元序号半年项目开发经营期合计销售收入高层销售收入小高层销售收入商场销售收入车位销售收入销售税金及附加销售费用净销售收入附表投资计划与资金筹措表单位万元序号半年项目开发经营期合计总投资建设投资建设期利息资金筹措自有资金净销售收入长期贷款贷款本金贷款利息附表总成本费用表单位万元序号半年项目开发经营期合计建设投资销售税金及附加销售费用建设期利息总成本费用经营成本附表损益表单位万元序号半年开发经营期合计项目销售收入总成本费用利润总额累计利润总额所得税税后利润可分配利润盈余公积未分配利润累计未分配利润附表资金来源与运用表单位万元序号半年项目开发经营期合计资金来源自有资金长期借款净销售收入资金运用建设投资建设期利息所得税长期借款本金偿还长期借款利息支付盈余资金累计盈余资金附表借款还本付息表单位万元序号半年项目利率开发经营期合计贷款及还本付息期初贷款本息累计本金利息本期贷款本期应计利息本期偿还本金本其支付利息期末贷款本息累计偿还借款本息资金来源利润总额还款后余额附表全投资现金流量表单位万元序号半年项目开发经营期合计现金流入销售收入现金流出建设投资销售费用销售税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量税前净现金流量税前累计净现金流量基准收益率全年基准收益率半年税后财务净现值,税后财务内部收益率半年税后静态投资回收期年税后财务内部收益率全年税前财务净现值,税前财务内部收益率半年税前静态投资回收期年税前财务内部收益率全年附表资本金现金流量表单位万元序号半年项目开发经营期合计现金流入销售收入现金流出自有资金借款本金偿还借款利息支付销售收入再投入销售费用销售税金及附加所得税净现金流量财务净现值,万元财务内部收益率半年财务内部收益率全年同比增长。其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了和各类物业开发投资增长速度均明显低于年同期水平，房地产开发投资保持稳定增长，中央政府宏观调控政策取得了定成效。年全国商品房竣工面积亿平方米，同比分别增长，其中商品住宅竣工面积亿平方米，增长。同期全国商品房销售面积达到亿平方米，增长。年月房地产开发投资同比增长，其中商品住宅投资同比增长，表明房地产开发投资增幅明显回落并趋于平稳。商品房供求增幅较年季度也双双回落，但供求关系仍然偏紧。年全国商品房平均销售价格为每平方米元，同比增长，其中商品住宅平均销售价格为每平方米元，上涨。各大中城市普遍出现了房地产价格快速上涨，不少城市房价上涨速度远远超过了经济和消费者收入增长速度。居民家庭成为房地产市场主导消费群体。自年始，城市个人购买商品房占全部商品房销售额比重超过,年月，此比重达到，越来越多城镇居民到房地产项目总论建设项目概况建设单位基本情况本项目建设单位紫薇地产，是由西安高科集团新西部实业发展公司和西安高新鑫源投资有限公司共同出资组建专业房地产开发公司。公司成立于年，注册资金为亿元。紫薇地产是国内颇具影响力房地产品牌之，拥有房地产开发级资质。先后开发了紫薇花园紫薇大厦紫薇苑欧洲世家紫薇城市花园紫薇田园都市等多个房地产项目。经权威部门评估，紫薇地产品牌价值达到亿元。如今，紫薇地产已经成为西安房地产行业领跑者。西安高科集团新西部实业发展公司是西安高科集团公司全资房地产公司。公司成立于年，注册资本亿元人民币，以房地产项目开发经营市政配套建设产业项目投资为主，兼营机电产品化工产品轻工产品销售以及信息产业物业管理工程承揽等业务。公司以理顺关系，盘活资产，务实经营，挖掘潜能，发挥优势，稳健发展为经营理念，始终关注企业文化建设和经营理念凝练，塑造了支勇于创新敬业奉献拼搏向上优秀员工队伍。项目概况紫薇家园项目是紫薇地产开发建设大型住宅小区项目，位于西安市太白南路以东丈八东路以北紫薇路以西，南临绕城高速接规划中电子五路。本项目市