1、“.....隶属于天津市安居工程办公室，有较强的政府背景。 在项目开发过程中将要遇到的政府部门协调方面可起到较 大的作用。 二合作方式合作方负责按照现行政府批准的详细规划进行 征地垫土及小区外市政基础设施大配套工程的建设。 二法律性风险评估 太阳城项目为天津市重点政府工程之，土地合作方具有很强 的政府背景，与土地相关的各项法律手续齐全，几乎不存在法律性 风险。 三与二期相关的规划调整问题 原规划中在贺兰路侧，预留有米宽远期发展用地贯穿地 块南北，若不变为开发用地，则太阳城项目规划的整体性无法保证， 而且由此将带来土地及大配套费用的大幅上升，所以拟将该用地变 性为住宅用地。 四政策性风险评估 由于太阳城起步区没有调整控规条件，而是采取了在原详细规 划基础上调整规划方案的做法，所以二期在进行规划调整时任务较 重......”。

2、“.....因控规牵涉面广且难度大， 因此规划何时通过等都具有很大的不可确定性，由此蕴涵定的操 作风险。第三部分市场分析 天津市住宅市场分析 市场回顾 近几年，天津市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱 产业之，并通过系列控制市场供给培育有效需求等相关产业 政策的实施，大大减少了天津房地产市场上的投机行为，去除了市 场中虚热的泡沫成分，使天津市房地产市场基本保持了健康稳定 均衡快速的发展势头。 九五期间，天津市实施了大规模的危陋平房改造，从年以 来，又加大了住房分配制度改革的力度，并相继出台了系列的房 地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了积极的影响。年住 宅市场销售量约万平方米，第次超过了当年新开工面积和当 年竣工面积。年，住宅市场继续保持稳定的增长，全年商品房 销售面积达到万平方米。 纵观天津市近几年的房地产发展历程，我们可以断言......”。

3、“.....天津市住宅市场将继续保持持续健康稳步增长 的发展趋势。 二住宅市场当前特点 从天津市房管局获悉，年天津市住宅市场继续保持良好的 发展态势，住房消费持续增长。全市商品房成交万平方米，成 交金额亿元，分别比上年同期增长和，其中个 人购买商品房比例为。根据天津市房管局对今年上半年各类房屋交易情况分析，天津 市住房市场呈现以下几个特点 价格小幅上升。去年居民购买元平方米以上的商品 房数量比上年提高了个百分点，其中每平方米 价位的商品房购买量提高了个百分点， 的商品房比上年提高了个百分 点。 住宅改善型消费增加，居民对小户型的商品房需求减弱。 购买单套面积在平方米以上的商品房比上年同期 提高了个百分点，其中购买单套面积在平方米 平方米商品房同比提高了个百分点，单套面积在 平方米以上的商品房同比提高了个百分点。经 过几年的发展......”。

4、“..... 金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。年， 全市商业性和公积金住房贷款余额首次超过房地产开发 贷款余额，占整个消费贷款余额的，贷款购房比例达 。 此外，年天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增 多，其中表现最为明显的是房改房和商品房再上市量增大。这表明， 随着天津市居民生活水平的不断提高，以前购买商品房和房改房的 家庭开始进入改善期，从而带动了中高档商品住宅的消费。 三住宅市场未来发展走势 政策支持力度不断加大。 从年政府颁布的些相关政策来看，住宅市场的政策支持 力度仍在加大。由于住房消费是启动内需的重要因素，所以为了进 步推动住房消费，拉动经济增长，政府将在立法住房分配货币 化住房消费金融加快培育住房二级市场等多方面采取措施，以 保证未来几年天津房地产市场的有效增长。 市场利好消息 年......”。

5、“.....河东区距离市中心较 远区域的项目大多数档次不高，定位较低，主要以低价位吸引客户。 河北区的房地产项目也主要集中在临近市中心的区域，但由于 距市区中心地带距离较远，这些项目的客户群主要以周边区域为主。 河北区虽然经济发展水平般，但其购买力不容小视，从年 年这年的发展情况来看，河北区的市场成长速度要高于河 东区，其与河东区商品房交易量的差距也在逐渐缩小，但从两区各 价位间成交量的比较来看，河北区主要集中在低档产品市场，这也 能说明，河北区的市场处于刚刚启动的阶段，购买力尚未完全成熟。 从河北区的项目来看，总体的开发水平较低，缺乏中高档项目对市 场的拉动。 二区域市场现状 针对顺驰太阳城项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查 的项目中选取个主要项目样本......”。

6、“.....项目概况如下 项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万 新月花苑多层部分高层 万兴花园多层小高层 红顶花园多层和别墅起价 恋日风景四层半总 朗晴居多层砖混 柏丽花园多层砖混 先锋社区板式高层 嘉海花园点式高层总 美日阳光点式高层未定 万春花园多层高层 丰盈新苑多层砖混 汇和家园多层砖混 大通时尚花园四层半 金湾花园大部分多层 中环花园多层砖混 三重点项目介绍 万春花园 此项目属中高档项目，是周边区域比较富有特色也是较为成功 的楼盘，由中海地产操作，典型香港式的设计风格，清新靓丽。该 项目期以多层为主，高层为辅，销售情况很好。二期三期则全 部为点式高层，二期已经开盘，其销售情况般，值得继续关注。 金湾花园 项目总建筑面积万平米，地处河东公园西侧。外有公园，内 有大面积的花园绿地，环境较好......”。

7、“.....多层部分 万平米实现销售率，客户主要为河东区居民。这说明此区 域有定的购买力，规模大素质相对较高的项目对市场有很强的 吸引力。 恋日风景 该项目位于卫国道以万平米的大型社区层半低层低密度 的规划设计万平米的主题花园万平方米水景花园双语幼儿 园为主要宣传卖点，形象清新秀丽。恋日风景的前身为帝旺温泉花 园，之前销售几乎处于停滞状态，经过策划公司的重新包装后于 年月重新开盘，销售良好。 四市场综述 综上所述，区域市场具有以下几个特点 新项目迭出，项目素质正在不断提高。 高素质项目吸引了大量和平河西区的居民前来购买。 随着河西和平南开居民的迁入，人文环境逐渐好转。 道路交通发展迅速，出行十分便利。 新房上市量增幅大于市内其他各区。 价格仍是居民选择住宅的最大影响因素......”。

8、“.....东站后广场卫 国道沿线及富民路附近地区。建筑形式上多以多层住宅为主，特色 项目不多，产品形式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于 平淡。天津市经过多年的开发历程，河西南开等原先热点区域经 过几年来高强度大规模的开发，发展空间已显局促。现河西区除 梅江居住区梅江南居住区以及尚未开发的双林居住区外，市区周 边区域已无大宗可开发土地。南开区除部分城区的拆迁尚未完成， 大型可开发项目也寥寥无几，而且上述两区项目开发已经出现了不 同程度的郊区化倾向。随着河东区城市开发进程的加快，区内中心 部位土地基本开发完毕，开发重点逐渐向城市外围发展。 河东区连接中心市区与滨海新区，是市区通往经济开发区机 场北京的交通枢纽，是政府实施城市长远发展规划的热点区域， 市场潜力巨大。河东区的市政基础设施建设也高于河北红桥，我 们有理由相信，在未来的几年中......”。

9、“.....从年和年月的商品房 成交量的动态分布图就能看出河东区年商品房成交量已是各 区之首。 旧居住区调查分析 我们通过对河东区些大型旧居住区的调查，可以看出。 目前消费者对商品房的购买力相对偏低，从年至 年月河东商品房各价位成交量动态分布图来看， 元平方米至元平方米的产品市场认可率最 高，元平方米以下的产品也占有很大比例，而 元平方米以上的产品市场需求较少。可接受的房价总款多集中于万元以下，支付首付款的能力及还款能力也 偏低。 元以下元以上 年年月河东区商品房各价位成交量动态分布图 居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目 的。市场调查中消费者购房是为了解决住房困难或改善 居住条件这部分人群比例分别为了和，说明 大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高......”。