1、“.....比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。房价持续高位面对房价与居民家庭年收入悬殊比值，房价高已成为不争事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相提拉了房价。三是以外购房族带动了房价上扬。市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，市已开工建设多万经济适用房，未来两年随着这些房屋竣工开盘，无疑会对供求紧张状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高本市居民踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块活跃。因此，加速市区北部配套设施改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急......”。

2、“.....需求量巨大。小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭理想居所。近郊房因其低廉价格和良好发展前景而倍受关注与欢迎。稀缺海景资源使得沿海物业成为投资胜地，是外地人在置业手选。高档物业因优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足积聚大量消费力。第四节项目周边区域房地产状况区域概况沿海物业因其良好自然景观和优美环境而独具特色，沿海房地产项目也成为比较独特类产品，而位于崂山区内旅游度假区带也形成沿海物业中个比较典型片区。该地块所处区域为崂山旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源丰富，属重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山三山环抱，南侧为宽阔平缓沙滩和狭长岸线，自然环境十分优美。尤其地处海滨风景区与峙山风景名胜区之间，地理位置非常优越。度假区自成立以来，不断招商引资，使本区丰富旅游资源得以充分开发和利用，先后建起了弄海园海上乐园国际啤酒城国际美食娱乐城国际高尔夫球场环字国际城体育中心及高级别区......”。

3、“.....配套逐步完善，已成为崂山区政治经济旅游中心，人文环境优越。交通条件良好，已经形成较为成熟道路网络，香港路崂山路东海路等成为贯穿整个区域主干线。多路工交线路穿行该区域，良好交通条件也为房地产开发提供了较好基础。区域与周边关系旅游度假片区西起麦岛，北至香港路浮山脚下，东到沙子口镇。是以旅游度假区为基础向外做部分延展个片区，该片区房地产项目都以海景旅游度假区为主要卖点，都依靠美丽景色和良好大环境来提升自身品质，这也是将其归为个片区重要依据。浮山在该片区中占有举足轻重地位，正是它与浮山湾形成了山水之间条绝佳带状开发区域，使该区域住宅有山有水，有气势有灵性，成为真正高档物业。金家岭山和午山也起到了很大支持作用。片区开发态势该区域远期以市和高科技工业园总体规划为依据，强调了统性连续性，科学合理进行功能与空间布局与开放。片区规划中应多运用现代城市设计手法，充分结合自然环境，满足开发建设要求，合理布局，提高土地利用价值......”。

4、“.....可操作性创造条件。加强居住内景观，绿化建设充分利用金家岭山和午山等周围远山优美自然景观，丰富住区内空间环境和自然生态环境也是方向之。早在多年前，该片区就已开始向热点区域靠拢，沿海住宅吸引了众多人们视野。瑞纳花园是该区域中较早开发商品住宅小区之，悦海豪庭项目开发把区域进步向东延伸，去年热点楼盘之汇海山庄则越过了地段。目前该片区范围内正在开发建设楼盘数量并不少，去年开盘销售有美林小镇汇海山庄千泰居凯旋家园裕龙大厦中惠雅园等，正在筹备阶段有山水名园丽海花园二期等。从目前情况看，该片区开发方向有两个是沿海岸线继续向东，二是从高新区五大广场向北。沿海岸线向东走海景住宅开发路线，定位倾向于中高价位向北则走中档精品开发路线，定位于适合广大市民居住精品家园。从向东开发方向上看，是午山南麓成片区域，二是村整体改造，三是继续向东，南姜村带。向北则侧重于午山村附近辽阳路东路及附近区域。位于项目地块东邻美林小镇，是去年成功楼盘，除了有个良好楼盘销售业绩......”。

5、“.....美林小镇热销，方面验证了房地产市场对新型住宅产品吸纳与接受，另方面也验证了本土购买力水平。第五节已调查楼盘分区分区情况为便于进行产品细分研究，在本片区调研中，根据地理位置不同产品类型不同价格档次不同又可分为麦岛区雕塑园区王家村区沙子口区浮山区等五大竞争区域麦岛区区域特点处于市南区与崂山区交汇处，面向麦岛风景区，近邻大学校园区，自然景观人文环境具佳，属于高档成熟片区。价格区间元代表楼盘颐灏园海怡名都雕塑园区区域特点东部地区最优质海景资源，开发最早高档别墅区，近期此片区已没有土地储备，新增项目不多，是高档别墅住宅典型代表地区。价格区间元代表楼盘弄房屋万，比上年下降，其中住宅竣工万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看，商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。房价持续高位面对房价与居民家庭年收入悬殊比值，房价高已成为不争事实，据测算......”。

6、“.....比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相提拉了房价。三是以外购房族带动了房价上扬。市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，市已开工建设多万经济适用房，未来两年随着这些房屋竣工开盘，无疑会对供求紧张状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高本市居民踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块活跃。因此，加速市区北部配套设施改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。需求趋势房地产需求趋势近来呈现以下特点经济适用房是解决住房困难中低收人家庭主要手段，需求量巨大。小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭理想居所。近郊房因其低廉价格和良好发展前景而倍受关注与欢迎......”。

7、“.....是外地人在置业手选。高档物业因优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足积聚大量消费力。第四节项目周边区域房地产状况区域概况沿海物业因其良好自然景观和优美环境而独具特色，沿海房地产项目也成为比较独特类产品，而位于崂山区内旅游度假区带也形成沿海物业中个比较典型片区。该地块所处区域为崂山旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源丰富，属重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山三山环项目概况项目位置本次调研的项目地块位于市旅游度假区崂山区内，具体为路以北，路以东，规划路以西，海水浴场与村之间的王家村地块上。项目经济技术指标该地块总占地亩，分为两部分，南侧部分亩，北侧部分亩。用地单位兆基置业有限公司容积率南侧地块北侧地块用地面积亩用地性质居住用地使用年限年建筑层数分析，我们认为项目具有定可操作性，由于中高档项目价格敏感性相对较小，相信通过专业资源整合，来提升本项目在市场整体竞争力，项目运作是可行。项目操作建议项目在立项施工前期应更加深入具体做好比较充分市场调研工作......”。

8、“.....为项目下步进展和销售顺利进行打下良好基础，在营销过程中采取灵活多样目标市场针对性较强营销推广方式，以最小营销费用达到最好销售推广效果。项目在入市前期应做好合理销售价格政策，采取成本定价与市场导向定价相结合定价策略。为提高发展商投资收益率，本项目认真做好园林景观营造与售后物业服务和小区作，价格将随着项目品牌扩大而适当提升，已显出项目强大生命力。应在项目建设期间做好预售工作，在市房交会上做好形象展示，加大宣传推广力度，抓住市相关大型节点宣传，将对本项目起到事半功倍作用。结束语结合市场调查现有楼盘状况和消费者调查以及本项目地块优劣势分析，我们认为集团在浮山后板块市场上开发中高档社区，市场洞察力敏锐，符合市场发展需求。目前浮山板块市场整体开发水平已经相对比较高，在这种市场氛围中，本项目发展商邀请著名策划公司进行前期顾问，表示发展商是本着博采众长理念预备精心打造项目，这是项目未来取得成功基础二在开发过程......”。

9、“.....深入研究即将开发大面积项目发展趋势，集中定位，取长补短。三由于浮山新区目前商业市场不完善不景气，门面房基本分布在各小区内，比较分散，比较多，即使集中商业也出现闲置状况，所以关于商业配套需要经过多方论证，以求效益最佳。四项目产品本身户型外立面风格花园等等要根据目前市场情况，进行合理规划设计。五由于项目地处城市新兴城区，周边配套不齐全，制约了项目发展。在条件允许情况下，要注重项目配套。六市场竞争加剧，发展商应建立现代企业制度，建立市房地产第方阵之品牌形象，全方位提升项目竞争能力，并扩大市场占有率。七根据市房地产市场发展趋势以及提升发展商品牌需求，为提高楼盘素质，确保操作顺利推进并能够规避风险，走强强联合之路成为必然。素质好水平高信誉好又能结合实际规划设计营销物管企划等专业公司将是发展商做好项目开发及提高专业运作水准重要保证。深圳房地产顾问机构二年月日。房地产运行状况房地产持续升温市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年市场调整后，房地产市场更为火爆......”。